【财经分析】楼市回暖“冷热不均” 市场急需高品质住宅

新华财经武汉3月29日电（记者郑璐）眼下正值传统楼市“小阳春”，记者近日走访武汉多个楼盘发现，在一系列利好政策驱动下，楼市整体有所升温，但“冷热不均”特点明显，库存压力大，市场仍不乐观。有专家认为，市场供需存在错配，急需发展高住宅品质满足改善型需求。

“小阳春”楼市升温 “冷热不均”特点明显

今年前两个月，武汉楼市热度有所走低。据武汉市住房保障和房屋管理局数据，受寒潮影响，1月低迷开场，新建商品房成交5380套，环比下降53.21%，同比下降18.94%。2月在持续冻雨和春节假期的夹击下，武汉新建商品房成交2797套，环比下降48%，同比下降77.48%。

进入三月传统楼市“小阳春”，市场逐渐回暖，前三周新房成交量呈现上涨趋势，但“冷热不均”特点明显。

在武汉城建集团位于汉阳的某售楼部，记者看到不少人前来询价。有购房者告诉记者，家里有孩子要上学，该楼盘对口当地优质小学，价格近期又有所下调，所以考虑出手。现场销售人员告诉记者，因为该楼盘主要针对刚需群体，叠加近期入学需求，最近迎来了销售的小阳春，成交额有所反弹。

但在位于汉口核心内环的中高端楼盘，现场访客寥寥可数。该楼盘负责人告诉记者，访客中超80%表示有改善性需求，但观望态度明显，没有马上购买的强烈意愿，至今没有成交。“特别是市场低迷状态下，可选择楼盘众多，如果不匹配学区等资源，房子不好卖。”上述负责人说。

武汉房地产开发协会副秘书长张涛表示，武汉近几年每年都有30万左右的大学生留汉安居置业，购房需求依然十分强劲。但受到整个经济环境、居民消费疲弱的影响，政策的边际效应减弱。2023年，武汉新建住房成交10.98万套，成交量较前一年小幅下跌。

去库存压力大 政策助力楼市加速回暖

“当前武汉全市库存消化周期基本在15个月以上，去库存压力较大。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，虽然武汉楼市政策面基本回归到了2016年水平，但是市场并没有想象中的乐观，不少降价促销的楼盘都面临着现金流方面的压力。

为加快楼市恢复，武汉出台了一系列支持政策，包括全面取消限购，特殊人群首套房认定、降首付、降利率，并举办房交会、人才政策等。业内人士预计，随着前期楼市政策逐渐落地，活跃度有所提升，“小阳春”行情仍值得期待。

房地产融资协调机制也在加快落地，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。近期，湖北通报了全省城市房地产融资工作进展情况，第一批77个“白名单”项目融资需求168亿元有望在3月底落地。

国家金融监督管理总局湖北监管局有关负责人表示，湖北将加大信贷支持力度，完善制度机制，对进入第一批“白名单”的项目“应贷尽贷”“快审快贷”，提高融资落地率。对暂时存在问题但解决后可以申请融资的项目，监管部门和银行机构要配合各城市协调机制逐一推动解决问题，纳入后续批次名单。

供需错配 市场急需高品质住宅

“武汉主城区住宅容积率普遍在4以上，远城区也能见到40至50层的超高层建筑。以往的高密度、低品质产品，在现今市场需求结构变化后成为沉重的包袱。”李国政表示，从供需结构来看，当前武汉住宅市场产品供给和需求存在错配，随着刚需比例降低，消费需求提升至“改善性需求”阶段，而当前武汉的建设供给显然未能及时跟进市场变化。

行业人士分析认为，目前住房总量基本满足，要实现从“有没有”到“好不好”的转变，除了政策优化延续以外，发展高品质住宅应是未来楼市发力的方向。在需求端全面宽松之后，需要加大供给侧改革力度，在盘活土地存量、商办去化、住房供给结构、提升品质等方面发力。

今年，湖北发布了《湖北省推进高品质住宅建设的工作方案》，将在湖北新建商品房中打造高品质住宅建设试点示范项目，全面落实“绿色、智慧、舒适、愉悦”的宜居湖北发展理念和建设标准。从生活环境好、居住品质高、服务保障优三个方面，对高品质住宅分级确定了3大类、11项和46条指标，贯穿项目规划、设计、建设、验收、交付、运维服务的全周期。

按照高品质住宅建设标准，这些新开工建设的高品质住宅试点示范项目，将100%采用海绵技术、100%配建电动汽车和非机动车充电设施、100%建设无障碍设施、100%采取BIM+装配式建造、100%全装修交付、100%绿色建筑、100%质量优良、100%配套智慧家居，提供满足全年龄段居民需求的丰富公共活动空间，优化设置住宅使用空间，推进产品迭代升级。

“鼓励企业在产品、户型方面优化提升，增加好房子供给，才能更好地满足市场改善性需求。”李国政说。

编辑：幸骊莎

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