【财经分析】超预期完成可供分配 沪市仓储物流REITs表现可圈可点

新华财经上海4月25日电（记者 杨溢仁）近期，2023年度沪市仓储物流公募REITs集体业绩说明会在上证路演中心召开。

业内人士认为，随着国家扩大内需、稳定投资、提振外贸等方面相关措施的陆续出台，围绕直播电商、跨境电商、新能源汽车等新经济行业的需求将进一步释放，仓储物流市场具备可持续、健康发展的内生动力，将为投资者创造稳定的回报。

产品经营业绩整体向好

需指出，沪市2只仓储物流公募REITs产品——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）与中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金普洛斯REIT”）均于近日发布了2023年年度报告。整体来看，2只公募REITs产品运营稳健，年度实现可供分配金额均超预期。

具体而言，嘉实京东仓储基础设施REIT全年营业收入为1.15亿元，实现可供分配金额7352万元，年化处理后较招募说明书同期预测数的完成度约为107.88%。截至2023年12月31日，嘉实京东仓储基础设施REIT持有的三处资产出租率持续保持在100%，以面积加权的剩余租期为738天，租金收缴率为100%，租约稳定。

中金普洛斯REIT全年实现租金及物业管理服务费收入合计达4.11亿元，实现可供分配金额3.50亿元，达成扩募招募说明书预测的113.26%。截至2023年12月31日，10个仓储物流园签约的有效市场化租户合计为78个，时点平均出租率为89.63%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为91.83%，期末租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为37.73元／平方米／月，租金收缴率为99.20%。

无疑，今年一季度，物流行业的平稳开局，为该板块REITs的全年向好表现打下了坚实的基础。

据中国物流与采购联合会发布的统计数据显示，2024年3月份中国物流业景气指数为51.5%，较2月份回升4.4个百分点；中国仓储指数为52.6%，较2月份回升8.1个百分点。

优化运管仍为重中之重

无可否认，良好的运营管理是仓储物流行业业绩提升的基础。

在业绩说明会上，嘉实京东仓储基础设施REIT的运营管理机构代表指出，京东东鸿一贯重视为租户提供适应性升级改造服务，通过主动了解租户的需求和意见，运营管理机构会提供相应的服务与调整，以提高项目的适应性和竞争力。

“与此同时，我们还积极投入了诸多资源，旨在改善项目的设施和服务水平，以确保租户能够获得满意的使用体验。”上述机构代表直言，“另一方面，我们也致力于进一步拓展多种经营收入，加大除仓库租金外其他收入的开拓力度。通过寻找新的商业机会和合作伙伴，努力增加项目的收入来源，确保项目财务上的稳定性。”

中金普洛斯REIT的相关负责人也向记者表达了物流园区运营管理的重要性。“作为运营管理机构，我们始终积极主动地履行管理职责，依托领先的运营管理体系、强大的全球招商资源以及数智化管理手段，基于中金普洛斯REIT持有的仓储物流园所在的不同区域子市场及园区特征，采取差异化招商策略，有针对性地匹配租户的仓储及供应链不同环节的需求，以进一步提升资产运营水平和效率，从而增强优质客户黏性、丰富租户结构、巩固园区竞争优势，助力有效实现各资产跨周期的长期稳定运营。”前述负责人称。

行业运行有望持续向好

据记者了解，从2003年起，国内高标准仓储物流刚好经过了20年的发展周期。受前期资本注入与集中摘地影响，近年全国高标仓新增供应规模十分可观。截止到2023年末，戴德梁行统计的全国高标仓存量为1.3亿平方米，2023年全年的新增供给约为1700万平方米，基本全部城市市场均出现了供大于求的情况。

“根据目前的拿地规划与建设情况，未来两年预计新增供给相比于过去四年会有明显降幅，这意味着未来行业运行有望回稳向好。”戴德梁行北区新经济业务负责人金廉政说。

多位业内专家在接受记者采访时表示，向后看，各地政府将进一步加强对物流产业的金融支持，稳步推进基础设施REITs试点，并鼓励符合条件的社会资本以市场化方式成立仓储物流REITs，以有效地盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

据记者了解，目前待上市的仓储物流REITs项目正在不断增加，这些项目的原始权益人多为业内经验丰富的专业物流地产商，拥有庞大的物流资产和显著的扩募潜力。尽管市场短期内可能出现波动，但考虑到政策层面的支持和市场反弹的趋势，公募REITs的长期配置价值仍然值得期待。

综上所述，仓储物流REITs的发展前景广阔。随着政策支持的加速落地和市场的不断发展，仓储物流REITs有望为投资者提供更多稳定的收益机会。

当然，站在投资者的角度考虑，鉴于仓储物流REITs的发展仍面临一些挑战——如市场竞争激烈、运营管理难度较大等，因此，投资者在布局仓储物流REITs板块时，仍需根据自身偏好，充分了解市场情况，理性评估投资风险。

编辑：王菁

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