8月初，一则“银监会建议京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻让原本已经高度紧张的房地产市场再次绷紧神经。

　　在房地产市场虚火不下与成交量迅速萎缩的矛盾下，在未来房产新政是放松，还是深度挺进的去留争论中，市场俨然已将银行第三套房贷政策视为试探房产新政走向的“风向标”。

叫停三套房贷？

　　银监会并未直接正面回应市场传闻。银监会的表态也只是公开重申了此前对于第三套房贷的政策，即部分城市房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况暂停发放第三套房贷，贷款利率及首付比例应大幅提高，具体由银行自主确定。

　　但是，对于市场而言，权威部门未有否认即意味着默认。

　　事实也证明，除了之前明确细则的北京停掉了第三套房贷之外，其他主要城市虽未明言，但第三套房贷业务基本都处于“停滞”状态。多家银行表示，已经接到总行层面通知，开始停贷第三套房。比如，农业银行上海分行明确表示，“近日已经接到总行关于暂停办理第三套房贷业务的通知，目前已经暂停办理第三套房贷”。

　　“其实这更多是在强化政策，影响心理预期。房产新政行进百日，出现不少政策退出的论调。”国有大行人士表示。

　　某国有大行上海分行个人金融业务总经理表示，由于购买第三套房成本大幅增加，第三套房贷业务量目前实在少得可怜，从银行业务的角度而言，第三套房贷停不停差别都不大。据了解，该大行自房产新政实施以来，第三套房贷的业务量竟然只能以个位数来计算。

　　另一位银行业内人士表示，购买第三套房的成本太高，即使按利率上浮20%计算，与以前的七折相比，成本前后相比已经相差了50%。再加上认定标准严格，基本没有什么业务。

　　一家股份制银行负责个人金融业务的副行长也表示，此前虽未完全关闭第三套房贷，但房贷新政以来的审批已经异常严格谨慎，“几乎已经相当于停掉”。

　　“现在不是银行停了第三套房贷，而是客户停止了第三套房贷。”上述人士表示，在房地产市场投机的成本和风险已经大大增加的情况下，三套房贷不过是试探政策底部的一个节点，而8月初房产新政恰好近百日，多空双方对政策未来的延续产生分歧。

房地产商资金链告急

　　7月底8月初，距离4月17日房产新政出台恰好百日前后。在对于政策去留的讨论、争论、辩护背后，潜在的则是房地产商的资金链、银行贷款风险、政府保民生一系列复杂关系的暗战。

　　在新政的推进中，房价一直处在胶着状态，而各地房产成交量锐减，缩量效应却异常明显，随之而来的还有房地产开发商愈绷愈紧的资金链。

　　“部分房地产商存在着资金链断裂现象。”监管部门有关高层人士提示。

　　楼市交易持续萎缩，开发商销售资金回笼不畅，带来了开发商资金链吃紧，而银行信贷的持续收缩，也令开发商苦不堪言。央行公布的数据显示，房地产贷款增速有所回落，上半年我国房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.9~5.0个百分点。而上海银监局公布的数据显示，房地产贷款在4月份新政出台后增量明显下降，二季度平均每月房贷量比一季度下降逾半。

　　资金链紧张也迫使一些小型开发商被洗牌出局。近2个月来，在上海联合产权交易所挂牌股权转让的房地产企业，仅上海地区就有5家。华东地区也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况，部分竞争力弱的开发商生存空间已经十分有限，只能直接出售其股份来填补资金缺口。

　　而随着这一链条的传导，银行房地产信贷的风险更加凸显。这也有了在“第三套房贷暂停”风声中，监管层重启部分城市房地产贷款压力测试，压力预设条件更大大加码的传言。

　　“房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。”上海银监局局长阎庆民说。在房地产“重镇”上海，监管部门同样对楼市信贷风险予以高度关注。

　　就上海而言，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款中，关注类贷款总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放的，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

　　监管部门对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。业内人士透露，此番楼市调控持续时间将比较长，银行也做好了打“持久战”的准备，可以预见的是春节之前开发商将面临严峻的资金链考验。

“三高”依然考验房地产信贷

　　“房地产调控的影响迄今未完全体现，预计今年三季度后期至四季度将传导到投资阶段，房地产投资将会有明显的下降。”交通银行首席经济学家连平表示，房地产调控效应存在缩量、降价、投资下降三个阶段，目前处于缩量和降价的阶段，对于投资的影响将存在时滞效应。

　　房地产调控的效应依然延续。目前，银行业内已经在行业未来面临的风险方面形成共识，房地产信贷成为银行业面临的最主要风险之一。加大悲观预期，适当提高压力测试要求，或许更能反映近两年信贷资产的真实情况。

　　一线城市房价在2009年以后迅猛上涨，而有相当部分银行贷款是在房价迅速上升期发放的，因此客户对房价下跌的承受能力较弱，房地产信贷质量压力较大。

　　记者调查亦证实了这位人士的判断，在部分重点地区和城市，房地产贷款对银行信贷的依赖度更高，呈现高价位下的高增速、高集中度这“三高”趋势。

　　一是高价位，国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元每平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。而国家统计局发布的《2010年上半年全国房地产市场运行情况》显示，房屋销售价格同比继续上涨，虽然涨幅开始回落，但5月份、6月份，全国70个大中城市房屋销售价格依然分别同比上涨了12.4%、11.4%。

　　二是高增速，尤其是个人房贷增长创历史最高水平。2009年12月末，全国房地产贷款同比增速达到38.1%，其中北京、江苏、浙江和广东等地区增速分别达到41.4%、49.4%、40.6%、31.4%。

　　三是高集中度，部分城市房地产新增贷款占比超过50%。如上海银监局提供的数据显示，去年下半年房地产贷款增量占下半年各项贷款增量的65%，截至2009年12月末，上海房地产贷款规模占全国房地产信贷总量的比重超过10.4%，稳居全国之首。

　　一位接近监管层的人士对记者表示：“房地产信贷规模大、占比高，这还不包括建筑业贷款，如果再加上以房地产为抵押物的其他贷款，涉及房地产行业的贷款总量将非常庞大，贷款及风险集中度必须引起高度重视。”

　　但业内专家同时指出，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，“房价下跌50%”只是极端情景假设，并不代表监管层对房地产市场走势的判断。从我国目前经济基本面判断，我国房价不可能出现下跌50%的极端情况。

谨防噪音影响楼市新政

于猛

　　近日，有报道称，相比6月份，7月份北京、上海等地楼市成交量“暴涨”，房地产市场又迎来“上升拐点”，“史上最严厉”的楼市调控成了“百日维新”。

　　事实果真如此吗？仔细查看相关资料，发现这是一个刻意隐瞒真实情况的“暴涨”。以北京为例，北京市房地产交易管理网公布的商品房成交量数据显示，7月北京期房住宅成交总量为4950套，环比上涨16.7%，与6月份相比成交量增加不假，但6月份成交量的基数特别低，并且7月份的成交量与调控前3月份的成交量相比仍相差很多。进一步对比数据发现，虽然成交量有所上升，但均价低于15000元每平方米的低价盘是成交量的主要来源，这其中，部分远郊区项目低价热销的楼盘又是主要贡献者。另一方面，成交价格下调明显开始加速，7月份北京商品房成交均价为21140元/平方米，环比6月下调了5.2%。很明显，对于一个月的成交量上扬，不宜过度夸大，据此来判断“拐点”来临更是没有任何依据。

　　其他城市成交量的“暴涨”，原因也大致如此。那么，究竟是谁在刻意遗漏重要信息，制造恐慌，牵强附会地得出房价将“再次高烧”的结论，企图推动更多人恐慌性购房？这其中传递的信息让人不得不提高警惕。

　　谁最乐意听到这些“暴涨”的消息？一旦成交量回升，开发商就可以借机涨价推盘、投机客就可以借机抛盘出货。事实上，此次调控以来，一些所谓的退房潮、违约潮、离婚潮等夸大其词的炒作，包括此次炒作成交量“暴涨”，目的只有一个——干扰调控，误导预期，获取暴利。

　　国家统计局发布的数据表明，6月份70个大中城市房价环比下降0.1%，这是近15个月来房价首次下降，7月份房价环比则与6月持平。从整体看，目前房价基本处于盘整回落态势，但仍处于不合理的高位；从地区看，“少数重点城市”的房价仍在高位徘徊，部分二三线城市房价仍在上涨，远远脱离了居民收入水平。可以说，政策的预期效果还远未达到。房价一旦出现反弹，则未来市场的泡沫化程度无疑会进一步加剧。

　　同时，我们也看到，各地各部门认真落实新“国十条”，对遏制房价过快上涨正发挥着积极的作用。一旦某城市出台了诸如限制三套房购买等政策，本地楼市交易量会立即减少，这说明过度投机的需求正在被挤出市场。来自国土资源部的数据表明，今年上半年，全国31个省（区、市）土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中房地产开发用地接近成倍增长，占总量的37.4%，各地保障房建设也在积极推进中。

　　对相关部门和地方政府来说，当前应坚持房地产市场宏观调控政策不动摇，坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇，多渠道解决广大群众最为关心的住房问题。