进入“十二五”，国家明显加快保障性住房建设的步伐。

　　大量的保障性住房建设，需要巨额资金支持，这对地方政府而言，无疑会产生巨大的财政压力。如何有效合理地引入民间资本，将是保障性住房建设过程中的一个重要环节。

“万亿”资金缺口

　　未来5年，中国计划新建保障性住房3600万套，其中，2011年将开工1000万套。从往年各地保障房建设的实际完成情况，以及地方政府的财政状况来看，面对高于去年70%的保障房建设任务，各级政府难言乐观，其中资金问题是各级政府担忧的关键。

　　据住建部估算，保障房建设至少需要资金1.3万亿元。而业内人士分析称，将国家及地方政府各种资金来源考虑在内后，仍有近万亿元的资金缺口。

　　因此，地方政府在落实保障房建设任务时将面临很大的财政压力。一方面，在原本财力就有限的情况下，保障房建设将设进一步加大地方压力；另一方面，保障房建设还会直接减少地方在土地出让方面的收益。香港世茂集团董事局主席许荣茂表示，地方可供房地产建设的土地是有限的，把原本就有限的土地拿来建设保障房，将直接减少原本商品房建设用地“招拍挂”时所得的收益。

　　“这一方面会加重地方政府对土地财政的依赖，另一方面，如果土地出让金不能覆盖保障房建设资金，地方政府只能找银行借贷，这将会进一步加大地方政府的债务风险。”国家行政学院经济学教研部教授时红秀说。

　　安信证券发布的研究报告认为，1.3万亿元的保障性住房投资主要由地方投入，如此大的投资可能意味着地方融资平台将重新大量向银行借款，停止或中断其他大量政府投资项目。因为从目前有关数据来看，地方政府所承担的债务已是不容乐观。

　　根据银监会提供的数据，截至去年11月底，全国共有地方政府融资平台9828家，平台贷款90882.11亿元。从债务余额与当年可用财力的比率看，有7个省、10个市和14个县超过100%，最高的达364.77%。

　　有机构预测，2011~2013年，大量地方债将进入还款期，而城投债风险也会在未来两三年集中爆发。到2011年末，地方政府债务总额将达12.5万亿元左右。

　　财经评论员叶檀撰文表示，政府用强硬的行政手段传递出建设保障房的决心，但着眼于地方政府的财政情况，我们可能会看到地方政府债务转嫁、数字注水以及减少土地供应量、千方百计提高土地价格等现象。

借力民间资本

　　面对近万亿元的资金缺口，地方政府财政心有余而力不足，商业银行出于风险和收益的双重考虑，积极性也不高。因此，部分代表委员提出，向“民间”借力，鼓励和引导房地产企业及其他民间资本参与保障房建设。

　　一方面，面对“万亿”市场份额，部分企业有意“薄利多销”。由于保障房占用资金周期长、投资回报率低、回报周期长等特点，很多企业不敢盲目投入。但根据规划，未来5年中国计划新建保障性住房3600万套，显然，五年“几万亿”的保障房市场份额，将为开发商提供更多的选择机会。

　　“保障房对开发商而言，既是严峻的挑战，又是巨大的市场。目前，很多房企都在研究并积极寻求投资机会，如果有成熟的退出机制或盈利模式，相信会吸引大量的社会资本参与其中。”SOHO中国董事长潘石屹指出。

　　中国城市建设控股集团董事长于炼在接受记者专访时也表示，未来保障房的量会非常大，尽管利润较低，但几乎没有政策风险，是比较稳定的业务来源。而且，保障房不需要花大力气去做市场调研、定位、营销等工作，成本较低。“地产企业参与保障房，也能与地方政府维持比较好的关系，以求在日后发展中占得先机。”于炼说。

　　另一方面，未来5年保障房建设计划，将为部分面临调控压力的房地产企业提供转型机会，在一部分房企依然守住商品房市场的同时，另一部分原本面临较大调控压力的企业会转投或开始涉足保障房建设。

　　目前全国已有多个城市出台“限购令”，楼市调控政策正逐步传导到土地市场，开发商对于拿地的态度已经从2010年的火爆转为冷静。从近期成交的土地价格来看，土地成交溢价率正出现明显下降。与此同时，有关部门对开发商囤地的打击力度并没有放松，地产商依靠囤地坐等土地价格飙升从而获取收益的模式已经改变。相关数据显示，2月全国土地市场出让面积同比下降超过四成，平均成交楼面价格下跌了约25%。其中，住宅用地的成交面积同比下跌超过五成，楼面地价同比下跌了约15%。

　　许荣茂说：“有些企业本身经济实力有限，在这次宏观调控中受到的压力会比较大。因此，面临保障房建设的巨大市场时，他们可能就会尝试进行战略转型。”于炼也认为，有实力的大企业一般都不太愿意建设保障房，主要是因为建设保障房的过程与商品房无异，收益却远远低于商品房。但一些有资金、但无土地无项目的中小开发商，可能会对建保障房有兴趣。

政策优惠

　　业内人士认为，吸引民间资本进入保障房建设领域，关键要看相关政策的优惠程度，如果回报率过低，民营房企的参与兴趣仍然不会很高。因此，地方政府从政策、税收等方面应给予房企一定的优惠。

　　事实上，受政策调控影响，今后商品房的市场空间将受到明显挤压，如何在保障房开发中分得一杯羹，已经成为众多房企考虑的重要课题。

　　据了解，2003年开始投身经济适用房建设的中天城投，2009年主营业务收入16.35亿元，2010年前三季度主营业务收入为14.04亿元，未来5年200亿元的保障性住房建设投入，无疑会让公司收入翻倍。

　　中天城投公告称，按照过去建设经济适用房、安置房的经验，该类住房建设的收益根据地方政策可达8%左右，远高于国家规定对于经济适用房建设利润率不得高于5%的标准。

　　其获得高收益的原因主要有三方面：首先，地方政府规定，在经济适用房核定成本的基础上给予企业3%的利润空间，外加2%的管理费用，由于公司规模较大，可在采购等环节节约不少费用；其次，该公司很多保障房项目位于贵阳市金阳新区，当地政府为鼓励企业建保障房，会在所得税等方面给予一定返还；另外，对于拆迁安置房，地方政府回购时，也会根据当时的市场价格，审定成本后，给予企业一定的利润空间来决定回购价格。

　　对此，业内人士认为，保障房建设给房企带来的不仅仅是浮于账面的“微利”，开发商高调进军保障房是看好其账面以下的附加利润。虽然保障房开发的账面利润有限，但资金周转速度快，在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。实际上，承建保障房之后，开发商还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。