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【财经分析】二手房“带押过户”模式逐点展开 保障资金安全成落地关键点

新华财经|2022年09月30日
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二手房“带押过户”模式实现了卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。节约了时间,省去了垫资过桥的费用,该模式受到众多“买一卖一”二手房交易者的关注。

新华财经广州9月30日电(记者 孟盈如)为提升二手房市场流动性和活力,近期多个地市推出二手房“带押过户”政策。二手房交易者认为,这一模式可缩短交易时间、节约交易成本,利好众多。专业人士认为,除利好外,银行如何在确保资金安全的前提下完成对政策的落地实施,成为交易模式推广、激活二手房市场活力的关键。

多地推出“带押过户” 立足激发购房活力

日前,中国人民银行广州分行发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》(以下简称“通知”),提出为进一步探索因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,鼓励广州地区推广二手房“带押过户”模式。

近期,二手房“带押过户”在国内多个地区陆续推出。9月,深圳市坪山公证处发布消息称,于今年7月底完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。据悉,该公证处于6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管(担保性提存)服务协议,7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销,并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作,此次交易涉及十几套房产,4000多万交易资金。

9月中旬,南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称,南京市全面推行二手房“带押过户”模式。

此外,昆明、苏州、无锡、福州等地也在推广试点这一模式。

二手房“带押过户”模式实现了卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。节约了时间,省去了垫资过桥的费用,该模式受到众多“买一卖一”二手房交易者的关注。

广州一资深地产中介人士介绍,“带押过户”目前在广州还未真正落地,银行处于调研和方案探索阶段。“虽然目前二手房业务量比较低迷,但也有众多二手房买卖客户在咨询这个政策。我们也在等相关政策的落地出台。”

保障资金安全成落地关键点

二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

中国人民银行广州分行指出,针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险。

广州大源按揭总经理郑大源介绍,“同一家银行办理带押过户的话,不存在贷款流失的问题,安全性有所保障,所以阻力较小。但是跨行之间办理,需要跨行合作互认、多部门合作等,存在一定风险,多数银行还处于研究落地阶段。”

多路径探索 构筑交易“防火墙”

此前,深圳的“公证提存+免赎楼带押过户”为“带押过户”提供了具体操作路径,保障了中国人民银行广州分行所提及的交易安全性。

深圳市坪山公证处介绍,以公证提存服务为基础,在交易未完成之前,所有资金均由公证处提存专用账户监管,确保资金安全;资金先进入公证处监管账户再办理过户手续,确保业主房产过户后可以收到购房款;在房产过户后公证处再支付资金给业主,确保买家付钱后可以顺利拿到房产;交易双方、债权人(抵押权人)、公证处共同签署监管协议,由公证处直接支付资金给债权人(抵押权人),保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。

对于交易过程中可能存在的查封风险,由于抵押权的存在,申请查封的债权人很难获得实际利益,降低了查封动机,即使有刻意查封,或交易双方出现意外情况导致交易失败,交易可以解除,资金就会原路返还,将风险降到最低,避免发生纠纷。

郑大源建议,推广二手房“带押过户”模式,必须尊重原银行未结清的事实,建议先“二押”,取消原来贷款银行必须开具“涂销证明”的做法,改为开具“变更抵押证明”,以此保证原贷款银行的利益。房子过户后,原银行是一押银行,新的贷款银行则是二押银行。

同时,二手房购房者的首付款,房贷放款等,在原贷款银行一押解除之前,都要进行资金托管,并以尊重原贷款银行为原则,无论买家申请商业贷款还是公积金贷款,所有的资金都需要由原贷款银行指定的中间账户监管,以此确保原贷款银行利益。

广东华商律师事务所律师周争锋表示, 在带押过户的交易环节中,引入买卖的预告登记和抵押的预告登记流程,这样才能预防房屋产权和债务纠纷,防止出现一房二卖、房子在已被债权人抵押的情况下又来出售等问题。“有了两个登记的流程,房屋的历史交易和历史抵押情况就一清二楚,相关交易方和中介、银行等服务方就能避免产权风险。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“带押过户”模式在二手房交易市场中具有积极的作用和意义。此类模式更加成熟和规范,是二手房交易市场需要重点关注的政策创新要点。

业内人士认为,推广二手房“带押过户”模式,可在盘活二手房交易的同时,间接加快新房去化,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。


编辑:翟卓

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