【新华财经调查】东久新经济REIT认购倍数超100倍 底层资产定位于高端智造

新华财经上海9月19日电（记者杨溢仁 余蕊）作为国内首批工业厂房类产业园REITs之一和长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“东久新经济REIT”）20日将向公众投资者正式发售。

底层资产整体出租率为100%

就东久新经济REIT截至询价阶段的情况来看，各类机构投资者参与战略配售积极踊跃，同时网下询价倍数也达到了100.94倍的较高水平。东久新经济REIT的网下询价结果显示，认购价格为3.035元/份，按5亿份的发售份额计算，预计募集资金总额约为15.175亿元。

投资机构缘何趋之若鹜？地方支持、长三角、高端智能制造……从本单项目的关键词中或可窥知一二。

不可否认，优质的底层资产是项目获得市场认可的关键。东久新经济REIT的底层资产是位于长三角一体化核心区域的四处工业厂房类产业园区，即位于上海市金山区的东久（金山）智造园、位于江苏省昆山市的东久（昆山）智造园、位于江苏省无锡市的东久（无锡）智造园，以及位于江苏省常州市的东久（常州）智造园。

图为东久（金山）智造园鸟瞰图（受访者供图）

“恰逢长三角一体化示范区第二批支持政策发布，并提出将推动示范区基础设施REITs联动发展，东久新经济REIT的发售可谓正逢其时。”东久新宜（中国）企业管理有限公司董事长兼首席执行官孙冬平在接受记者专访时指出，“作为国内首批工业厂房类产业园REITs之一，其与已经发行的产业园区REITs在租户所属产业类型方面差别很大。此次发行所涉及的底层资产均定位于‘高端智能制造’，租户也主要集中在精密器械、汽车装备、信息产业、高新材料、环保设备和生物医药等领域，这与国家的产业政策导向高度契合。”

再者，该项目租户结构的整体稳定性很强。“截至2022年6月30日，东久REIT底层资产的整体出租率为100%，即使在2022上半年疫情严峻的阶段，都没有出现租户提前退租的情形。”孙冬平说。

“东久新经济REIT底层资产的空间形态主要是供各类智能制造企业生产经营使用的高标准工业厂房。由于这种资产品类的租户在前期入驻时往往会进行比较大额的设施设备投资，并且对于仓储物流网络和上下游供应链体系的依赖程度较强，所以总体呈现出一种兼具稳定性与长期增长性的风险收益特征。”北京大学光华管理学院副院长张峥告诉记者，“从公开披露的文件来看，东久新经济REIT底层四个项目的租期结构比较稳定，加权平均租赁合同期限在6.47年至7.37年之间。同时，就未来租金增长率指标来看，能够达到3%至5%之间的年化增长水平，具备较强的长期增长韧性。”

无疑，“供需两旺”是当前REITs市场的真实写照。

“与其说REITs是一种融资工具，不如说REITs是一种业务模式的核心。”一位筹备上市REIT项目的负责人告诉记者，“同样作为产业园REITs的原始权益人，其实我们现在的融资成本非常低，那么为什么要发行REITs？因为这与我们的营业模式和未来发展战略能形成协同。对于我们公司而言，未来几年的开发压力非常大，基础设施公募REITs可以说为‘投资-建设-运营-退出-再投资’这一完整链条打通了‘最后一公里’。我们希望借由基础设施公募REITs这一通道，提升资产周转的速度，把资金回收期从原来的15至18年，降低到5至6年。”

地方政府大力推动项目试点

记者调研发现，当前，国内基础设施公募REITs的发行尚处于试点起步阶段，因此每单项目发行“一事一议”的特征尤为明显。这也从侧面说明，每单REITs的发行上市都离不开地方政府和相关监管部门的鼎力支持。

“地方发展改革委、税务部门、国土部门、园区管委会、不动产登记交易中心、工商部门等大量报批、报备和注册登记工作是发行REITs绕不开的环节，正是在各个部门的大力支持下，东久新经济REIT项目才能够最终顺利落地。”孙冬平告诉记者，“我们在启动REITs项目之前，也对地方是否支持REITs发展做了详尽的调研和充分的考量。”

“鼓励金山地区内的优质资产持有方积极参与、响应国家政策号召，带头率先实现我国基础设施行业的重大金融创新是地方政府的职责所在。”上海新金山工业投资发展有限公司党委副书记、总经理彭喜军介绍称，“当前，金山区政府已发布‘金政40条’以推动基础设施REITs试点，提出包括成立区级基础设施REITs推进工作领导小组、完善基础设施REITs项目储备库等措施。”

“REITs上市于我们而言既是机会亦是挑战。”孙冬平说，“一方面，REITs作为一个资产上市平台，对于国内的产业投资人、险资等大型机构投资者具有较强的吸引力，利用发行REITs的契机，东久能获得与这些投资者在产业基础设施领域长期深入合作的机会。可另一方面，这意味着我们需要进一步巩固和提升我们在产业基础设施领域的投资建设、招商及运营管理能力。另外，相关监管部门对底层资产信息披露等方面的高标准也对我们提出了更高的要求。当然，借由发行东久REIT这一契机，我们会更加系统地梳理自身在项目投资建设以及运营管理方面的流程和标准，同时结合REITs在存续期管理、信息披露等方面的要求，做好配合基金管理人保障REITs长期良好运行的各方面准备。”

关于公募REITs上市后的运营管理工作，“首先，可开展标准化、规范化建设，激发管理效能。比如，在营运管理、招标采购、安全、风控等各个板块根据运管情况不断优化制度标准，持续完善管理体系。”国泰君安资管REITs业务负责人说，“再者，需精益项目运营提升，从收入、成本、利润三方面着手，贯穿财务体系构建、预算目标建立、过程抓手管控、事后绩效考核全过程。”

总之，试点两年多以来，公募REITs主动管理能力的建设还只是“冰山一角”。我国基础设施公募REITs市场想要获得长远、持续发展，相关的制度安排仍需不断论证和完善。

REITs监管与行业管理有待协同

基础设施公募REITs的发展离不开市场参与方的共同呵护与努力。受访的业界专家普遍表示，从试点走向成熟，至少还需要几年时间的“历练”。

“想要做大做强国内的公募REITs市场，我们建议通过对前期试点经验的系统性总结，逐步打造一套从顶层REITs监管部门、到地方政府配套实施细则的相对统一、明确、可操作性强的规范流程。”孙冬平说。

“对于在试点过程中发现的、影响到特定行业复制推广REITs模式的普遍性问题（如收费模式、政府补贴等），应发挥REITs监管部门与相关行业管理部门的协同作用，共同改善和提升基础设施行业运作模式与REITs产品属性的适配性。”张峥建议，“另外，与国际成熟REITs市场相比，国内基础设施REITs目前在产品的治理结构、管理团队取费模式、信息披露的内容与指标口径等方面还有改善空间。”

回应市场关切，记者从相关部门处获悉，后续监管层将从以下五方面着手，助力推动基础设施REITs市场高质量发展。一是围绕服务国家战略，推动优质项目持续供给。二是持续完善REITs配套机制，优化信息披露，提升REITs运营效率，适时推动相关方面就REITs开展专项的立法。三是不断提高审核的质量和效率，坚持开门办审核，送服务上门，倾听市场的意见，抓紧完善审核的流程和标准。四是做好二级市场建设，优化做市商制度，做好投资者教育，引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。五是在前期试点经验的基础上，适当探索基础设施REITs与更加丰富灵活的资本运作模式的衔接转换方式，比如目前国内关注度较高的Pre-REITs与基础设施REITs能否对接的问题。

编辑：王菁

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