北京个性化金融助力“城中村改造”

一直以来，北京城中村改造都存在政策瓶颈多、拆迁补偿款发放到位难、被拆迁户暴富返贫等问题，引发政府和学者广泛关注。记者近日在调研中了解到，针对这些问题，农行北京市分行设计研发了“城乡一体化综合建设贷款”“迁喜得利”等新型金融服务，有效破解了融资难题，加快了北京市50个重点城中村改造进度。

“城乡一体化综合建设贷款”破解五大融资瓶颈

据记者了解，针对北京城乡接合部刑事案件高发、违法犯罪“黑窝点”增多、社会安全隐患巨大等问题，北京市政府近两年陆续对50个重点城中村实施了城中村改造系统工程，消除各类隐患。

资料显示，这50个城中村改造面积高达85.3平方公里，涉及户籍人口和流动人口120余万人，需投入资金2300余亿元。但此前，因主体资质不强、自有资金不足、担保价值不够、盈利模式不清、合法手续不全等，融资进程、回迁房建设进度及补偿款发放等均遭遇不同程度的困境。

农行北京市分行经过认真调研，在风险可控的前提下设计研发出了“城乡一体化综合建设贷款”，并与北京市政府签署了土地储备和南城改造两个1000亿元合作协议。

北京市金融工作局相关负责人认为，该产品以土地储备中心及其下属分中心为融资主体，以土地储备贷款形式发放，新增贷款不受地方政府融资平台贷款“降旧控新”限制，破解了融资五大瓶颈：

就“承贷主体”而言，“城乡一体化综合建设贷款”未对借款主体作过多限制，实行独立核算的企(事)业法人均可作为承贷主体，但企业所有者权益须在5000万元以上。

就“贷款品种”而言，“城乡一体化综合建设贷款”被划属至固定资产贷款，避免城中村改造贷款归入房地产信贷的类别而被调控的政策瓶颈。

就“贷款期限”而言，常规的土地一级开发贷款期限仅2年，若按此期限运作，贷款到期时，城中村改造中包括拆迁征地、土地平整、市政建设、回迁安置房建设、修建产业用房、土地上市交易在内的多个环节通常无法完成。而“城乡一体化综合建设贷款”根据项目实际情况调整为5年，使城中村改造的建设期与贷款偿还期匹配，规避了贷款的相关风险。

就“担保方式”而言“城乡一体化综合建设贷款”根据城中村改造的特殊性，变“单一抵押方式”为“综合担保方式”，即抵押、质押、保证均可，还可视项目情况、借款人实力等多种因素合理确定具体担保方式。

就“自有资金比例”而言，常规土地一级开发贷款要求借款人自己落实30%至35%的自有资金，但城中村改造融资需求大，自有资金落实压力大，银行很难发放贷款，以致被拆迁户补偿款无法及时发放到位，易引发强拆或暴力事件。而“城乡一体化综合建设贷款”按最低法定要求将“自有资金比例”降至20%，共计为建设单位减少约230亿元的自有资金筹措，确保了回迁房建设、补偿款发放等工作顺利进行。

记者近日在北京市城中村改造项目之一的通州区杨庄村调研发现，该村原有1137个院落、147家企业，因农行北京市分行贷款充足且及时到位，开发商由原先的“先拆再建(回迁安置房)”变为“先建后拆”，老百姓眼看着一座座新居拔地而起，就积极签订了回迁补偿协议。截至目前，已有93%被拆迁户入住已建成的村民安置房，不仅未发生暴力强拆事件，而且大大加快了城中村改造进度。

相关数据显示，农行北京市分行已相继支持了北京市的17个重点村建设改造，目前拆迁已完成85%以上，涉及2万多个院落、1800多家企业，累计发放征地拆迁款100余亿元，回迁安置房均已开工建设，有些已经封顶。