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破解保障房资金“血荒”亟待顶层制度创新(3)

中国金融信息网2012年02月28日17:21分类:产业经济

三、重构政策性住房金融刻不容缓

记者在福建一些县市采访期间,基层普遍反映,在2012年保障房建设任务将更繁重的现状下,资金缺口的现象或许也将更为突出。业内人士及专家认为,破解保障房资金缺口问题,亟待在国家层面完成对保障房建设从融资、运营等诸多方面建立一整套可行的新机制,重构我国的政策性住房金融政策体系。

福建省宁德市发改委有关负责人认为,解决公租房建设融资难的出路在于国家要鼓励金融创新,房地产信托投资基金是比较适合公租房长期发展的融资模式。2004年,央行银监会证监会等多部委就着手筹划在国内推出房地产信托投资基金产品,但之后因复杂的经济环境导致难产,现在各地迎来大规模的保障房建设时期应是国家考虑重启房地产信托投资基金的良好时机。

“短期内,各地暂时无法通过房地产信托基金进行保障房融资,可先通过银信合作来获得公租房、廉租房等保障房建设资金。”这位负责人建议,“通过银信产品获得资金后,可运用BT模式建设公租房和廉租房,地方政府到期回购可以支付较少的融资成本。等到房地产信托基金条件成熟后,地方政府可再把相关收益权打包出售。”

福州大学房地产研究所所长王阿忠等专家建议,首先,继续加大中央财政对廉租房建设的资金支持。廉租房建设补助标准从2008年的每平方米200元提高到2010年的每平方米400元,对促进地方保障房建设起到极大作用,随着建材和用工等成本上涨,中央财政可适当再提高廉租房的补助标准;其次,建立合理的利益激励和风险分担机制,消解民营房企参建保障房的顾虑,确保房源的建设质量和投资效率。

黄石松则从加快建立符合我国国情的政策性住房金融政策体系出发,更为系统地提出了一套方案。他认为,首先,在中央层面应加强政策统筹力度。一是对保障房项目的融资规模,单独设立统计科目,不与商业房地产开发、商品住宅开发项目混同,并根据保障房项目的建设经营特点,配置专项融资规模,进行专项管理,实施“定向宽松”的政策,分类制定监管考核指标。

二是针对金融机构出台系列优惠政策,真正调动商业银行的积极性。比如,允许保障房项目采取更灵活的贷款利率,对于银行提取此类贷款拨备适当放宽,减免其相关税费,放宽对贷款期限的要求,允许此类贷款在项目建设期内可以只还利息不还本金,待项目进入运营期再制定逐年偿还本金计划。

三是允许在政府作为投资主体的公共租赁房建设中发行房地产投资信托基金,并给予相应的政策优惠,切实降低资金成本,吸引社会资金参与。

“其次,对住房公积金制度进行全面的改革,探索建立符合我国国情的政策性住房金融制度体系。”黄石松说,在现阶段,可对公积金制度实施“有扩有限”,回归住房公积金制度的政策性金融功能。

一是限制公积金用于商品房的建设和消费支持,使可用于住房保障的公积金数额大幅增加。事实上在2008年底,全国住房公积金缴存余额已突破1万亿,已使用的公积金中60%用于商品房的按揭贷款。

二是对住房公积金的存贷实行更低利率、周期更长的制度,规定公积金贷款的首付比例、存贷利率、贷款周期保持长期不变,这样做既可以提高保障房消费群体的支付能力,同时也使他们尽量少受宏观经济波动和货币政策调整的冲击。

三是扩大公积金的提取和使用范围,允许廉租房、公共租赁房家庭用公积金交纳租金,以减少公积金的积淀。

四是强化对公积金的强制征集和资金收益的管理。五是逐步将各地住房公积金中心改造为专业政策性住房金融机构,并逐步形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的政策性住房金融系统,使公积金制度成为我国政策性住房金融的重要制度。

第三,改进保障房土地供应机制,降低建设成本,引导社会资金广泛参与。

“制约公共租赁房社会化融资的最关键因素是其建设成本过高,导致资金回收时间长、资金回报低,而土地成本的居高不下直接抬高了保障房的建设成本,成为制约资金平衡和回收的最关键因素。”黄石松认为,应进一步深化土地使用制度改革,创新不同类型保障房土地供给的划拨、出让、协议租赁等方式,切实降低供地成本。

一是研究建立保障房建设用地定向储备制度,为信贷资金和社会融资进入提供制度保障。二是研究允许在集体土地上建设公共租赁房的相关政策。比如,北京市和广东省都在部分项目进行了试点,鼓励机关事业单位用自有国有土地建设公共租赁房,鼓励农村集体经济组织利用存量集体建设用地建设公共租赁房,由于土地前期补偿款占项目总投资的50%左右,综合建设成本可降低3成以上,基本可以实现在15年左右收回建设投资,这样既为一部分追求长期、稳定、低风险的大额社会资金提供了可供选择的投资渠道,也解决了公共租赁房的融资难题。

[责任编辑:姜楠]

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