宅基地私下买卖盛行 城镇化助推“阳光化”

本报记者 张昊 黄莹颖

在城镇化加速推进的背景下，作为农民财产的重要组成部分，宅基地本可为农民进城提供第一笔资金，但在现有的土地管理制度下，宅基地的流转仍受到诸多限制。广东省近日出台的《城镇化发展“十二五”规划》(简称《规划》)提出，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益。这将解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。

《规划》意味着宅基地将被真正赋予土地财产权，在现行土地管理制度下颇具突破性，但要建立一套完整合理的宅基地流转办法，目前还存在诸多难题。在经济发达的珠三角地区，私下买卖宅基地的现象十分普遍，这使原本较为清晰的土地归属问题变得复杂。土地确权和土地流转是城镇化的必经之路，但宅基地提出了一道难题。

私下交易借道“代持”

过去18年来，东莞居民阿刘一直心存担忧：没有办到他名下但实际归他所有的房子和土地究竟算不算其合法财产?

1996年，阿刘从东莞某村民手中以9000元的代价购得一块农村宅基地，面积约130平方米，但这块地并未办理相关证件。阿刘并非该村村民，而根据政策规定，非本村村民不能办理相关土地使用证。无奈之下，阿刘求嫁到该村的堂姐帮忙，用堂姐的名义办理了相关证件。

办完手续后，阿刘在这块地上盖了一栋六层半的楼，除一层用作店铺外，其余楼层均出租给外来工。由于租金丰厚，尝到甜头的阿刘又陆续以类似的“代持”方式在该村和邻近村子购置了若干地块，用于修建出租房和厂房。基于土地使用证的相关规定，阿刘掌握的这些“非常规”的宅基地在所有权上存在诸多不确定性，这正是阿刘的担心。由于土地使用证上登载的是亲戚或朋友的名字，在办理银行抵押贷款时有诸多不便。更为重要的是，“如果代持人哪天反水了，硬说地是他的，那岂不是竹篮打水一场空?”阿刘如是说。

据中国证券报记者的调查，像阿刘这种“代持”宅基地的情况并不少见。目前东莞户籍人口有160万人，而外来务工人员超过600万人，大量非户籍人口在东莞创业发展的同时也购买了宅基地。在东莞发展“三来一补”加工制造业的近30多年来，宅基地解决了大量外来劳工的居住问题，特别是起到了廉租房的作用。这种情况在珠三角地区普遍存在。

与珠三角地区相比，广东东北山区的宅基地交易模式更为简化。河源某村民告诉中国证券报记者，只要买卖双方找一个公证人，然后简单地签一份协议，交付购地款，基本上这笔买卖就做成了。当然，这是在农村“熟人社会”的行事方式，前提是双方都认账。上述村民告诉记者：“这也有风险，如果几年后地价上涨了，卖地的人不认账，想要回来，还得闹一下。”

这正是河源某中心镇城关村外迁村民黄华(化名)的烦恼之处。5年前，他从同村人手中买下了一块宅基地，盖起一栋5层的楼房，但由于一家人的户口早在6年前均迁至深圳，导致这栋楼房至今仍是“黑户”，办不了土地使用证，更办不了房产证。“还好因为是本地人，这种事也没人管，本地人建房为了省钱，大部分都没去办相关手续。”黄华说。

河源国土局人士告诉中国证券报记者，目前河源的农村宅基地流转基本仅限于本村村民之间，外地人难以办理相关证件。

不过，变通的方式无处不在。在惠州长期运作“小产权房”的某开发商告诉中国证券报记者，过去数年，他一直购买城郊的大块宅基地，建好房后再外销。“先给一部分定金，等交房后，再逐年分期付款。如果客户有要求，也可以代办房产证和土地使用证。”近期他售出了一栋7层的楼房，将与之相关的180平方米的土地使用证分割成14份，业主各持一份。