武汉写字楼火爆或为结构性行情

武汉写字楼火爆或为结构性行情 谨防增量过大冲击市场

今年以来，武汉写字楼市场火爆，租金直线上升，建设大道等高档商务区几乎无楼可租。专家认为，，投资者要注意未来几年来大量写字楼集中上市的风险。

甲级楼一房难求租售双旺价格直线上涨

连日来，记者以中小企业主身份走访西北湖建设大道、武汉天地中心、解放大道武广商圈等写字楼项目，发现多数甲级写字楼已经满租，个别只剩下少数大面积单位。

记者日前到汉口新世界中心写字楼，这是外来企业在武汉首选的甲级办公地之一。在物业租赁中心，记者以租赁150平方米左右办公场所为由咨询租赁事宜。物业顾问介绍，目前写字楼已满租，老租户退出后才有新的空间。

浦发银行大厦是一幢落成仅三年的甲级写字楼。物业部的服务人员介绍，浦发银行大厦常年满租，如需租赁写字楼，可关注业主们的出租信息。原来，这个项目是“开发方持有加少量散售模式”，开发方和大客户自用了主要楼层，入驻只能等散户业主出租。

近年来，武汉写字楼市场吸纳量稳步增加。数据显示，2012年武汉办公楼整体吸纳量超过27万平方米，超过去两年吸纳总量的总和。甲级写字楼吸纳量也超此前三年总和，为11.09万平方米，创历史之最。

伴随写字楼市场火爆，租金也节节攀升。目前武汉是除北京外租金增长最快的写字楼市场。汉口滨江区开业不久的武汉天地企业中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法国航空、东京三菱银行等众多世界500强及知名企业进驻，租价打破现有写字楼租价纪录，最高接近每月140元。

房地产顾问机构世邦魏理仕数据显示，2010年至2012年，北京写字楼租金涨幅为98%，而武汉达61%，远高于全国33%的水平。今年第1季度，武汉写字楼租金继续上涨，环比涨幅达3.5%。

房地产投资管理服务机构仲量联行数据显示，武汉甲级写字楼租金已连续10个季度上涨，截至今年一季度，甲级写字楼月租均价达108.9元/平方米。

销售市场继续保持旺盛。今年4月泛海国际SOHO城再次开盘，主推208平方米的写字楼产品，单价2万元，总价416万，当天销售超八成。武汉市房管局数据显示，写字楼均价每平方米从2009年三季度的5944元，上涨到今年一季度的9418.55元/平方米，上涨58%。

空置率上升市场潜力仍被看好

在成熟商圈甲级写字楼供不应求的同时，一些新开发商圈或写字楼项目供应较多的老商圈，写字楼空置率也在创新高。但面对未来数倍于历史供应量的写字楼集中入市，专家仍对武汉写字楼市场有信心，其前景仍被看好。

世邦魏理仕发布的数据显示，2009年至2012年武汉年均供应量14.9万平方米。预计今年到2016年，年均供应量近60万平方米，这意味着未来几年写字楼供应量会增长3倍。

大量写字楼集中上市，在需求增长有限的情况下，必然造成空置率上升。目前，虽然武汉写字楼租金仍保持上涨，但涨幅已趋缓。数据显示，今年一季度汉口建设大道商圈、武广商圈写字楼空置率在10%左右，而中南商务圈空置率创下了新高达39.7%，一季度武汉写字楼整体空置率达20.1%，环比上涨2.7%。

但中国指数院(华中)市场研究总监李国政认为，写字楼市场需求是动态的，会随经济发展、企业实力壮大而快速增加。长远来看，武汉市第三产业尤其是高端服务业发展，将会带来较大需求，市场潜力仍被看好。

机构看好武汉写字楼市场，缘于对武汉经济发展的信心。近年来，武汉外资企业入驻武汉势头强劲，全市世界五百强企业已超过100家。外资企业加速入驻，带动了高端写字楼需求；国内大企业加快在武汉布点，促进写字楼市场持续升温。

仲量联行认为，武汉在城市基础设施建设、经济总量和房地产发展速度等方面，正快速向一线城市靠拢。作为中部特大城市，武汉出现了大量基础设施投资和外商直接投资，吸引大量国内和跨国企业进驻，写字楼市场大有潜力。