“地王”源于公共服务失衡

李宇嘉

土地市场近期异常火热，京、沪、穗和杭州等热点城市相继诞生楼面地价和总价的新“地王”。媒体和市场普遍认为，“地王”的出现不仅会推高所在片区或区域在售新房和二手房的价格，而且预示着未来该区域房价还将会涨。有观点提出，治本之策是切实、合理加大土地实际供应量。

从表面看，一宗地为很多开发商疯抢，地价上涨是难免的，若能在热点城市和热点片区多增加土地供应，地价自然而然就下来了。但这是一般商品供求失衡的解决思路，没有考虑到房地产市场只能在某个区域内实现供给和需求平衡的特性。也就是说，即使是住房供求在全市总量上实现了平衡，也不能解决某些区域的供求失衡。这便是时下热点城市房地产市场面临的问题。

在这些城市，80%以上的新房建设用地供应基本集中在城郊或新区，但凡在城市热点片区(如中心区)有地块推出时，便会遭到众多开发商的疯抢。因为经过长期的开发和培育，城市中心区的公共服务配套设施(交通、教育、医疗等)非常完善，居住配套环境(社区服务、娱乐休闲、生活购物等)也非常成熟，居住的氛围和品质等软环境优势很突出，居民在这些片区购房的意愿比较高，片区内住房升值的潜力大。例如，2003年以来，北京和深圳的商品住房平均价格分别上涨了5倍和3.8倍，而中心区房价则分别上涨了8倍和7.5倍；据我爱我家统计，2012年，北京二手住房价格上涨了8%，而五环内二手住房价格则上涨了30%。

相比之下，即便城郊新住宅区房价比较低，但由于这些区域房地产建设速度往往快于公共服务配套设施跟进和培育速度，对居民吸引力相对较低，投资需求也较少跟进。在房地产长周期开始下行和投资属性日渐退去的情况下，只看重房价上涨收益而不管居住属性的“一窝蜂”式购房现象越来越少了。去年下半年以来，市场回暖呈现出越来越明显的分化特征：一方面，回暖基本上集中在一、二线重点城市，其他城市则苦苦挣扎在“去库存”的泥潭里。国家统计局数据显示，2012 年，东部、中部和西部地区商品住宅新开工面积分别比上年同期减少14.9%、8.9%和6.5%，热点城市集中的东部区域供应下降更快。但是，东部、中部和西部地区2012 年的商品住宅销售面积分别为46649万平方米、26917万平方米、24902 万平方米，分别同比增长6.4%、2.1%、-5.5%，热点城市集中的东部地区销售增长更快。据中国指数研究院的最新统计，今年5月库存下降最快的4个城市分别是北京、深圳、广州和南京；另一方面，城市中心区或热点片区回暖更为迅速，深圳今年以来住房销售旺盛的区域是福田、南山等中心区和龙华新区(准中心区)，而原特区外和其他新区则出现了销售难。

近期，京、沪等热点城市诞生的新“地王”大多位于城市中心区或热点片区，因此，在热点城市中心区土地供应几近枯竭的情况下，即便这些城市能完成年度供地计划，所供应的土地也基本都位于城郊或新区，无法扭转城市中心区住房供求失衡的常态，也就无法避免热点城市中心区“地王”不断被刷新和前赴后继的现象。

上述“地王”的诞生，在表面上看是热点城市中心区土地供求严重不平衡的结果，实际上是土地市场价值(稀缺、中高端物业需求强劲、抗跌性能力强)的体现，背后的驱动因素则是热点城市公共服务设施和基础配套设施供给不平衡。热点城市人口增长较快，对居住、交通、教育和医疗等在内的公共服务设施和基础配套设施需求也增长也较快，但这些城市住房建设速度远快于公共服务设施和基础配套设施，与住房建设密切相关的软环境(社区服务、娱乐休闲、生活购物等)建设更滞后，新建住房基本上集中在城市郊区。相比之下，优质的公共服务设施和基础配套设施则基本上集中于城市中心区，城市居民也依旧在中心区就业，而这些区域也是传统的住宅区，与居住密切的软环境经过多年的培育相对成熟，在这些区域居住相对舒适进而成为居民购房置业的首选。

因此，热点城市“地王”的诞生和对房价的影响是市场竞争的必然结果，需要尊重市场的原则，不能采取“堵”的方式。增加土地供应无法消除“地王”现象和实现稳定房价的目标。

要解决热点城市“地王”现象和高房价问题，关键在实现公共服务在各行政区、各片区的均等化覆盖。居住在现代城市，对于住房的需求除了物理属性的住房本身，更多还有与生活相关的公共服务，只有公共服务设施和基础配套设施能够与住房建设同步供应，甚至提前布局，使得住房达到了能够同时实现居住、生活和个人及家庭发展的目的，才能使得住房需求不再集中于中心城区。如此，“地王”诞生的基础就不存在了，“地王”的房价效应也就不存在了。

(作者单位：深圳市房地产研究中心)