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“限价+配建”未阻北京地王 潜在风险浮现

中国证券报2013年07月05日11:06分类:产业经济

核心提示:在夏家胡同地块的出让中,由于溢价率控制得较低,使得配建规模大大增加,最终配建的保障房规模与商品房规模大致相当,这在北京土地交易史上甚为少见。剔除保障房部分,商品房地块的楼面成本接近4.2万元/平方米,为名副其实的“地王”项目。分析人士认为,与二三线城市不同,北京楼市不会面临过剩风险,其土地市场也将在未来一段时间维持上行态势,但一级开发所需要的持续大规模支出正在给城市带来潜在偿债风险。

“限价+配建”未阻北京“地王”

开发商拿地热情高涨 配建保障房成本或转嫁

□本报记者 张敏

“那块地就在我的住所附近,周围条件并不好,没想到这么受关注。”7月3日下午,位于北京丰台区的夏家胡同地块迎来现场拍卖,一位现场观摩的开发商如是说。经过62轮竞价,该地块最终以17.7亿元的总价外加配建半数保障房的代价被竞出,其中的商品房部分单价达4.2万元/平方米,成为名副其实的“地王”。

与同日诞生的上海浦东新区总价“地王”相比,夏家胡同地块的出让蕴涵的信息量更为丰富。供应端的各项政策管控以及需求端的战略考量共同作用在这宗面积并不大的地块上。业内人士表示,这一新“地王”的出现应归咎于土地财政。在持续多年的大规模开发后,土地财政模式已浮现风险。

限价有“学问”

夏家胡同地块的出让集中了北京市土地出让环节最重要的两项管控政策,即最高限价和配建保障房。在各地的土地出让中,上述两项管控政策并不少见,但北京最先使用且使用频率最高。

最高限价旨在规避高价地,配建保障房是为了在现有的土地供应规模下,尽可能多地建设保障房。业内人士认为,二者本身就是一对难以调和的矛盾,这在夏家胡同地块的拍卖中体现得尤为明显。

夏家胡同地块原拟在5月底拍卖。5月27日,该地块已收到7个网上报价,拟于次日进入现场拍卖阶段,北京市国土局忽然叫停出让。外界的解读是,国土局意欲为该地块设置门槛,避免竞出过高的价格,同时也为了避开当时的高价地热潮。

这并非北京首次叫停“准地王”地块的出让。去年诞生的万柳“地王”也曾在出让前夜被国土局紧急叫停并追加出让条件。曾备受市场关注的东三环农展馆地块去年底被叫停出让后,至今仍未再次入市。

恢复出让的夏家胡同地块起始价格在此前的基础上上浮4900万元,达到13.59亿元。尽管国土局并未公开表态,但市场人士普遍认为这与该地块的最高限价有关。按照最终的成交价,该地块的溢价率为35%。

土地出让最高限价的设置颇有学问。按照国土部的规定,土地出让溢价率在50%以上的地块,其付款、开发、销售等环节均需纳入国土部的重点监测。因此,多数需设置最高限价的地块设定的价格上限,往往就是把溢价率控制在48%或49%的水平,然后通过竞拍保障房面积来确定最终买家。纵观近两年的北京“地王”,溢价率鲜有超过50%。

有关部门对土地市场的管控相当严厉,除溢价率外,总价和单价也是考量地方土地市场的重要指标。权威人士向中国证券报记者透露,如果一宗土地的溢价率超过50%,且总价和单价均达到“地王”标准,地方国土部门负责人需进行书面汇报。这种考量标准促使地方政府在土地出让环节大做文章。为了避免总价“地王”的出现,北京市常将土地切成小块出让。同时,在设置最高限价后,土地单价也被控制,开发商通过竞争保障房面积的方式来决定胜者。

值得注意的是,配建制度的存在正在改变土地的内在利润格局。配建保障房虽然可以更好地完成保障房建设指标,但由于无法获得足够的利润甚至亏本,开发商所牺牲的利润往往需要同一地块上的商品房来弥补,导致保障房的成本转嫁给商品房地块。

在夏家胡同地块的出让中,由于溢价率控制得较低,使得配建规模大大增加,保障房面积竞拍阶段的竞价达36轮,最终配建的保障房规模与商品房规模大致相当,这在北京土地交易史上甚为少见。剔除保障房部分,商品房地块的楼面成本接近4.2万元/平方米。

[责任编辑:王钦炜]

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