供应热成交冷 北京楼市陷深度观望期

北京楼市高去化的惯性正在被浓重的观望情绪慢慢消解，进入“供应热成交冷”的深度博弈期。根据伟业顾问数据平台，4月上半月北京商品住宅期房供应逾4000套，然而成交量仅1280套，供销比创下历史新高。北京楼市

与此相对应的是，开发商小量推盘抢收情绪明显。一个最为明显的信号是，对市场反应一直敏感的万科在近几个月抓紧低调出货包括公园里等北京多个项目，刚刚过去的上周末，万科也选择小量推出其位于丰台的京投银泰万科西华府 1栋楼102套房源，而这仅仅是西华府刚于4月18日获得预售许可的4栋楼共408套房源中的四分之一。

观望情绪浓厚

除了西华府，小量入市以及平价顺开等手段已经成为近期北京楼盘推盘主流方式，新浪乐居不完全统计发现，上周末入市中国铁建广场推出的C座295套自由购产品和上期项目相比涨幅甚小，而京贸国际城 则采取了顺开的方式，这在一定程度上暴露了当前楼市蓄客艰难的事实。

4月19日，位于朝阳北苑的中国铁建广场开盘，然而295套房源从现场等待叫号的客户来看，不足两百组，此外，现场叫号节奏略微缓慢，和去年底楼市疯狂时期“买房如抢白菜”的气氛大相径庭。

在新浪乐居记者随机攀谈的四组购房人中，有一位独身的年轻女士表示“代朋友过来排队看看”，而另一位带孩子的王女士则表示“老公出差，代他来看一看”。

已经在京有多套房产的王女士明确告诉新浪乐居其关注中国铁建广场就是为了投资，但当前市场观望情绪浓重，她决定持币等待。

“他们上期开盘价格大概3万2，这一期均价虽然3万6，但销售跟我说折后最低能到3万3，而且相比上期这期加装了燃气，几乎相当于没涨价。”王女士算了一笔账，买此类均价不低、且周边住宅物业价格远比自身高的自由购产品肯定不会亏本，但如果不看涨或涨幅过小，投资回报率太低，不如不买。

4月20日，当记者再以购房人身份咨询中国铁建广场销售时获悉，该项目60多平的最小户型已经全部认购完毕，而70多平到100平左右的户型均有较大的选择余地。

和北京市场持币观望形势不同，由于京津冀一体化乃至动物园批发市场迁址廊坊永清的政策利好，北京投资客外溢永清楼市明显。上周末开盘的永清世嘉正园项目推出150套房源，其中98平米左右的小三居洋房均价8500元/平米，100平以上的18层高层大三居均价7500元-8000元/平米，基本于当天售完。据该项目策划经理介绍，购买对象几乎全部来自于北京的投资客或者在北京工作的外地人，由于市场销售情况不错，他们还将于五一小长假期间推出150套左右房源。

供应热成交冷

4月18日国家统计局公布的3月国内70个大中城市住宅销售价格变动数据已经明确佐证了全国市场颓势，主要为全国楼市价格上涨乏力，涨幅进一步收窄，而以北京为主的一线城市也未能独善其身，房价同比涨幅全线回落到20%以下。

虽然北京尚未出现如杭州等城市全面失守大幅降价出货的情况，但买卖市场有所扭转，此前“一房难求”情况向“供应热成交冷”倾斜。

根据伟业顾问数据平台，4月上半月再度出现3月下半月的集中供应潮，截至目前，4月新增商品住宅(剔除保障性住房)共计4197套，其中期房项目13个，房源4044套，已经是今年第二个商品住宅期房半个月内供应超过4000套的月份。

然而一手住宅成交市场和供应放量相比则表现冷清，数据显示，4月上半月一手住宅共成交1280套，供销比高达3.3:1，创下北京一手住宅供销比历史新高。

“越往后拖，情况就越艰难”。亚豪机构市场总监郭毅指出，目前开发商普遍面临蓄客量不够的问题，企业集中在此时推盘抢先入市，还能争取一部分客户，如果错过这个时间窗口，下半年市场依然还没有好转，开发商就只能通过低价甚至降价来换量。

不过，成交的低迷尚未传导至北京土地市场，根据北京国土局公开资料整理，截止目前，2014年北京住宅用地成交总金额超702亿元，比去年同期394亿增长了78%；规划建设面积超540万平，比去年同期451万平增长19.7%，宅地供应量价齐升。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在北京土地供应持续高位、价格不断走高的情况下，未来住宅市场供应量也将明显增多，而对于开发企业来说，盈利的空间和运营难度也将明显加大。 (记者 邱瑟)