新华财经上海9月16日电(记者 杨有宗)和往年楼市“金九银十”相比，今年楼市旺季有点冷。上海易居房地产研究院本月初发布的报告显示:8月，全国40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。业内人士表示，当前楼市预期已经转变，预计“金九银十”降价促销将增多，随着因城施策的调控措施逐步落实，楼市将延续平稳态势。
“金九银十”成色不足
在上海市奉贤区地铁5号线附近一处楼盘，销售人员对记者说，和往年“金九银十”相比，今年有些冷清。“一上午大概有四五组看房的，和平时没什么太大区别。”该楼盘销售人员说。
此轮楼市降温覆盖一二三四城市。上海易居房地产研究院相关报告显示，8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。在成交面积方面，8月，4个一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；18个三四线城市成交面积环比下降4%，同比下降17%。
在市场预期整体走低的情况下，部分房地产企业加大营销力度，并尝试降价促销。在恒大官方APP恒房通上，记者看到“升级新品可享9折优惠”“清尾最高享8折优惠”“一次性付款可享92折”等宣传标语。
本月初，一则关于时代中国控股“全员营销”的消息引发市场关注。时代中国随后回应称，相关要求为行业内通行的“全员营销”，并没有硬性指标要求。业内人士表示，“全员营销”在房地产行业内逐渐普及，说明部分房企面临较大的去库存和回款压力。
易居研究院研究员沈昕表示，接下去几个月，部分房企由于资金面紧张会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。在中央的明确表态下，楼市预期已经发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长。
沈昕说，分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，但难以持续增长；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。
房贷利率“换锚” 利率将维持平稳
8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，确认房贷利率与贷款市场报价利率(LPR)挂钩。央行明确，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
房贷利率“换锚”后，个人住房贷款利率除了要参考LPR，还要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点等三方面因素制约。据悉，目前房贷利率“换锚”工作平稳有序，地方和金融机构正稳步推进明确LPR加点数值、系统升级改造等工作。
目前，北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。按照8月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。执行北京地区的加点下限后，房贷利率水平与“换锚”前大体一致。
上海一直一来是全国房贷利率较低的城市之一。融360大数据研究院监测数据显示，今年8月份，上海首套房贷款平均利率为4.84%，低于全国5.47%的平均水平。此次利率调整受到各方关注。
中国人民银行上海总部相关负责人近日对记者表示，上海当地LPR加点下限还未确定。总的基调是在“因城施策”的原则下，保证利率定价机制顺利转换，维持上海个人住房贷款利率基本稳定。
融360大数据研究院分析师李万赋表示，预计过渡期内，会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后，开始对新增房贷使用LPR来报价。“短期的波动不可避免，不过从目前已采取新报价方式的银行来看，基本上是为了方便管理，与之前的实际利率水平相比仍基本保持稳定。”
李万赋说，用户目前还可在新老合同间进行选择，存在一个心理上的接受时间，考虑到LPR未来下行的市场预期较大，房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。过渡期的试水工作，可以帮助银行在与用户沟通和市场测试方面做好充足的准备工作，保证房贷市场平稳过渡。
中原地产首席市场分析师张大伟表示，从长期趋势来看，对于购房者而言，利率的平稳是主流。
调控不放松 未来楼市以稳为主
旺季不旺，调控政策收紧是主要原因。中原地产数据显示，今年上半年，全国房地产调控政策达251次，同比上涨31%。
值得注意的是，4月份，在四个一线城市今年以来首次出现全面上涨后，住建部4月、5月连续两次对近四个月新建、二手住宅价格指数累计涨幅较大的共10个城市发出预警提示。
与此同时，房企融资渠道受到越来越多限制。今年5月份开始，多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。7月，银保监会、国家发改委下发文件，要求对信托、海外发债和银行等房企融资渠道进行约束。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
房企融资渠道被限制，这一政策效果很快传导到土地市场。上海易居房地产研究院9月11日相关报告显示，8月份，全国40个城市土地库存去化周期为22.4个月，这意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要22.4个月的时间才可以消化完土地库存，该数值相比7月份的22个月略微增长。
国家统计局数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。
在市场分化趋势明显的大背景下，各地继续坚持“因城施策”的调控指导原则。8月末，湖南省临澧县宣布，规定的时限内在县城区购买符合条件的商品房可享受购房货币补贴，其子女入学可就近申请学位；9月，浙江嘉兴规定，已还清公积金贷款后再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度；河南对符合条件的农村教师实施购房优惠，幅度不低于20%。
易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，地方“因城施策、一城一策”主基调并没有变，考虑到当前的市场环境，市场压力较大的城市可能先进行调整。(完)
