各地加大推地力度 “地王”再现扰动楼市预期

土地市场观察系列报道之一

各地加大推地力度 “地王”再现扰动楼市预期

本报记者 张敏

近期，北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市批量供地，新增土地面积达数千亩，其中不乏地段、性质俱佳的优质地块。在土地市场明显回暖的同时，“地王”也陆续再现。业内人士建议，在土地出让过程中，应采取措施避免高价地出现，从而防止市场预期出现大幅波动。

各地年底加大推地力度

11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。同日，天津土地交易中心发布两则公告称，将公开挂牌出让两宗土地，总起始价达到42亿元。

11月26日，武汉市国土资源和规划局发布公告，表示该局决定于12月出让48宗地块。其中，20宗纯宅地总净地面积达195.62万平方米，18宗商住用地总净地面积达188.76万平方米。此外，广州将在30日出让11宗地块，并计划在12月份再推出十余宗土地。

中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示，11月1日-15日，各地经营性用地供应约为797公顷，已经超过10月份777公顷的总供应量。

按照惯例，“前松后紧”是历年的供地节奏，供地计划未完成往往促使地方政府在年末突击供地。中原集团研究中心认为，受楼市调控政策持续发酵和房地产市场触底影响，今年土地供应计划完成情况尤其不好，使得各地政府在11月份加大推地力度。

供地计划完成不佳，也影响到地方土地收入。来自财政部的数据显示，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元，下降21.7%。

“地王”或陆续诞生

在即将入市的地块中，同样不乏具有潜质的“准地王”地块。其中，27日入市的北京“朝阳区农展馆北路8号地”，起拍价为20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，这一单价创下北京土地市场起拍价的历史新高。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，虽然该地块设置了最高限价，但超越此前的“地王”并非难事。

多数业内人士认为，不少大型房企的资金充裕，补充库存的意愿强烈，近期的土地交易中再次出现多轮竞价、高溢价等现象。按照现有的成交态势，高价地很可能在未来一段时间频繁出现。而优质地块的入市，甚至可能陆续催生久违的“地王”。

在当前的市场情况下，“地王”的诞生具有一定的特殊性。据了解，多数具有“地王”潜质的地块位于城市的核心地段，在热点城市土地供应“郊区化”的趋势下，其区位优势凸显无疑。此外，“准地王”地块的用地性质多为住宅或商用，配建规模较小，更容易吸引企业参与。

值得注意的是，高价地的出现也不乏“场外因素”的影响。张大伟表示，在部分地区，土地出让底价设定偏高的现象普遍存在，这也成为推高土地价格的重要因素。而在土地出让方式上，地方政府重拾以“价高者得”为原则拍卖出让，也容易使土地竞出高价。

高价地将影响市场预期

随着近期土地交易的火热，以及一批优质地块的入市，市场预期已经发生改变。11月26日，大连万达集团以14亿元的价格竞得北京“通州永顺镇北苑商务区西区地块”，这也被认为是北京第三个“万达广场”项目。不少业内人士认为，其周边的二手房报价将出现上涨态势。

相比之下，高价地影响更多的是心理预期。张大伟表示，虽然“地王”往往属于核心区域的小地块，对整体房地产市场的影响不大，但其对楼市心理的推动作用不小，有时甚至是非理性推动。

此外，尽管近期各地迎来供地潮，但土地总体供应量不足的现状也在影响未来供需关系。北京中原地产的统计显示，2011年至2012年，北京住宅土地供应1391.1万平米，比此前两年减少1200万平米。在一线城市，土地供应缺口普遍较大，或将成为未来房价上涨的推手。

业内人士表示，房屋成交进入传统淡季，土地市场的关注度空前提高，其动向将对楼市预期产生不小的影响。因此，虽然土地交易升温有助于增加市场供应，但高价地乃至“地王”的出现，仍需引起关注。

业内人士建议，为稳定市场预期，各地在土地出让中应尽量采取措施，比如设置最高限价、采用招标出让、调整土地出让底价等，防止土地出让价格过高。同时，需加大普通商品住房用地的供应力度，并根据实际情况，适当推迟热门地块的入市时间。