房地产信托强势回归发行量收益率均居头把交椅

□本报记者 毛建宇

经历过一段低潮后，房地产信托再度潮涌，无论是发行量还是收益率都相当惹眼，不仅成立规模占据信托行业头把交椅，收益率亦逆势而上，在信托行业平均预期收益率普遍降至9%以下时，房地产信托则达到9%甚至10%以上。

然而，2013年房地产信托迎来兑付高峰以及频频见诸报端的房地产信托兑付事件让投资者心里没底。业内专家表示，不排除个别项目存在兑付风险，但目前业内尚未出现未能兑付的案例，大面积违约可能性很小。

业内人士提醒投资者，应关注发行产品的信托公司及项目企业背景，同时，对结构化产品应了解优先及劣后构成比例；抵押物是住宅项目的产品“相对靠谱”。此外，应关注为信托项目提供担保责任的个人及公司资信情况。

登上成立规模榜首

从5月成立的集合产品投资领域分布来看，最大的亮点便是房地产信托的强势回归，登上成立规模榜首，工商企业类产品位居次席。另外，金融类产品跃居第三。

据用益信托工作室不完全统计，5月房地产领域共成立58款产品，募集资金166.2亿元，占总成立规模的32.46%，比上个月大增9.56个百分点。用益信托工作室分析师王利介绍，5月房地产信托成立规模在经历了前段时间的小波动之后，重新坐上成立规模头把交椅，并且其成立规模占比远远超过去年22%至23%的范围。王利表示，今年以来，房地产类信托一直是信托公司的主要业务之一，一季度房地产市场的复苏奠定了房地产信托恢复性增长的基调。

从1月至5月的成立数据看，房地产信托取代去年的基础产业信托重登融资榜首，尽管从3月开始，占比持续下降，但5月房地产信托再度发力，成立规模占比明显增长。今年1至5月共成立344款房地产信托，募集资金908.53亿元，占总成立规模的29.85%。

在收益率方面，5月集合产品的平均收益率处在下降趋势中。根据普益财富数据，从预期年收益率来看，2013年5月成立的集合资金信托产品的平均预期年收益率跌破9%，为8.51%。但房地产信托预期收益逆势而上，房地产领域3年以上期产品平均预期收益率上升0.72个百分点至11.30%，房地产领域1至2(不含)、2至3(不含)年期产品平均预期收益率虽然略有下降，但也分别达到9.41%和10.39%，均高于同期基础设施领域及工商企业领域信托产品预期收益率。

业内人士预计，信托产品预期收益在6月仍将呈下降走势，但房地产调控政策不会出现显著变化，随着城镇化概念及政府调控高端地产项目，房地产信托收益率或平缓下降，但仍将一枝独秀。

大面积违约可能性小

   去年年底，中融信托青岛凯悦项目的公开拍卖，似乎打开了房地产信托项目抵押物拍卖的大门。5月3日，中信信托青岛舒斯贝尔收益权信托抵押物在山东省高级人民法院开始了第三次司法拍卖，事实上，此抵押物的前两次拍卖都不尽如人意，1月8日的第一次拍卖以流拍收场，而第二次拍卖之前就遭到法院叫停。

这引发投资者对于房地产信托兑付问题的担忧。国泰君安分析师赵湘怀认为，房地产信托项目出现大面积违约的可能性较小。首先，从规模来看，根据《中国信托业发展报告(2012年)》的测算，信托行业需要向自然人兑付的房地产信托余额低于3000亿元，兑付的高峰期为2013年上半年。其次，从还款能力来看，销售回款是房地产信托的第一还款来源。2013年1月至4月，70个大中城市新建住宅价格指数环比和同比均呈现明显上升，这将使得房地产商短期还款能力大幅提升，出现大面积违约风险的可能性降低。再次，从风险应对来看，信托公司一直积极采用各种方式确保预期收益率实现。行业通行的标准是房地产项目融资抵押率不高于40%。

“然而，现在许多信托公司要求计划融资抵押率低至30%。一旦出现兑付风险，信托公司一般会以自有资金及由信托公司的股东接盘，或者寻找私募、四大资产管理公司接盘。”赵湘怀说。

关注公司背景及抵押物

北京一家信托公司的项目经理许先生表示，按监管部门规定，信托公司发行集合信托项目之前都会经过严格的尽职调查，但是由于市场未来发展的不确定性以及信息不对称等因素，信托公司的项目会遇到风险。

许先生认为，虽然目前信托公司通过自有资金垫付、第三方接盘等方式化解兑付风险，且业内尚无未能兑付的案例。但是随着信托行业运用市场化工具处置风险资产这一趋势逐渐清晰，未来信托项目的风险将更多暴露在公众视野中。对于普通投资者来讲，目前市场上销售信托产品的机构资质良莠不齐，凭销售人员的一面之词以及繁杂的项目推介资料并不能直观了解项目风险，因此他建议从以下几方面入手。

首先，应该选择大型、信誉好的信托公司，同时项目企业具有国企背景或为政府所支持。

其次，股权类产品中有结构化设计的，要看优先与劣后的资金比例。只有优先受益人获得利益后，劣后受益人才能获得剩余信托利益。因此这一比例越低越好，如果能达到1：1最好。而在股权控制方面，信托公司应该派监管人员若干名对项目公司的资金用途进行全程监管，实际控制项目公司的公章、法人章、财务章等，并对项目公司重大事项具有一票否决权。

再次，关注抵押物质量。一般房地产信托都会以地产项目作为抵押物，“与商业地产相比，住宅地产更靠谱。”因为住宅价格透明，根据周边住宅测算的抵押价格基本符合真实价值，但是商业地产项目受影响条件较多，“例如，政府某个规划改变就会对商业地产项目估值产生较大影响。”而在对抵押物进行估值时，融资方和评估公司会根据商业地产最优现金流折算，或根据周边同类物业的公开市场价值的最高值来做评估，以便获得更多的融资额。

此外，对提供担保责任的个人或企业，应对其资产实力和信用进行了解。