房地产业十年内见天花板 郁亮展现万科2.0时代价值
新课题:3000亿以后的万科做什么
“住宅市场不可能永远增长下去,不出10年,我们会看到行业的天花板。”郁亮表示。
关于万科远期未来,也许是郁亮唯一称之为“挑战”的课题。据了解,万科已经制定了可支持3000亿年销售规模的企业运营操控平台。也就是说,万科认为中国房地产业尤其是住宅产业,仍有令万科从1400亿走向3000亿的发展空间。这个周期,也许是10年,也许是5年。
随着中国人口老龄化等因素,增量住宅需求不可能无限制增长。到那时,万科主营什么?这才是郁亮目前一大课题。据了解,社区商业也许是万科未来一大业务领域,且不排除独立上市的远景规划。另为,城市垃圾场、社区医疗服务等,作为社区商业的一部分,都在万科务虚研讨,或悄然试水之列。
值得注意的是,关于商业地产,王石主张专注住宅开发,集中精力做好住宅的工业化、科技化,提升住宅品质。但随着综合体项目受到各地政府的热烈追捧,万达、绿地等房企迅速依靠商业地产、产业地产、主题地产拓展土地储备,增速惊人。
2010年开始,郁亮授权万科深圳、上海、北京三家分公司成立商业筹备小组。今年1月,万科商业地产总部在北京低调成立。经过几年论证研究,郁亮认为,数百万现有万科业主是未来万科商业消费力的最大资源,为此,万科将其商业关注点锁定在社区商业上,并将效仿领汇以REITS方式实现不动产上市。目前,杭州、上海、北京等地已陆续开始试水社区食堂、托老所、诊所等社区配套服务业。
对于商业地产的观点,郁亮明确表示,万科的商业是为住宅服务的商业,言外之意,无论今天还是未来,万科都紧紧围绕住宅产业及万科业主展开。“(3000亿以后的万科)也许规模不会再增长,但结构会优化,利润会增加,万科团队将有新的挑战。我们的目标非常明确,不会去做投资公司,永远致力于实业。这是对万科团队的承诺。”郁亮称。
安全线:“万科几百亿现金还是有的”
“应对行业风险,万科的第一策略是,确保资金充裕,不对银行过度依赖。”
对于目前房地产市场的形势,郁亮表示,近年来的实践证明,中国市场单纯依靠货币超发和投资拉动增长不利于经济转型。从这个意义上说,央行等决策层“挤泡沫”的动作未必不是件好事。而中国经济成功转型会从根本上为房地产业营造健康发展的环境,但也因为转型期,未来两三年内,市场和企业都会比较紧张和痛苦。
据介绍,万科应对宏观形势的策略仍然是:不拿地王,保证充裕资金,不对银行过度依赖。“半年报快发了,到时候大家会看到,万科几百亿的现金还是有的。”郁亮称。
回顾历史,郁亮把万科的融资渠道大为扩展,这也许是郁亮为万科设置的第一道安全线。
从2009年末启动的宏观调控开始,郁亮对市场一个基本判断是,“未来10年在A股融资你想都不要想。”从那时起,万科开始布局新的融资路径,目标直指“趟平各种资本平台。”
2010年突破千亿之后,万科开始考虑收购一家香港上市公司。经过多方挑选,南联地产进入万科视野,并在2012年7月完成收购,更名为“万科置业海外”。不过,根据港交所规定,公司股权转移之后两年内不能有重大的资产重组。郁亮接受采访时称“这是一个强身健体的基础锻炼,各方面准备好之后,万一有机会就是你的。”
B转H股是万科另一个扩展融资平台的机会。2012年底,继中集集团之后,万科成为第二家做B转H的公司,这成为继1993年发行B股、2007年全流通改造后,万科再次于资本市场尝鲜之作。
除上上述融资动作外,一个郁亮时代突破性的尝试,便是合作开发。这一模式目前正被越来越多企业效仿。
数据显示,仅2012年,万科收购的房地产企业就高达数十家,其中大部分选择50%左右股权收购。这说明,项目公司50%的开发资金将由合作方承担。这无疑大大降低了万科有息负债率,并快速扩大了项目规模。郁亮告诉记者,万科近年来实施合作开发战略,从合作伙伴获得的合作开发资金高达数百亿,这实际上构成了万科项目开发投资的最大现金来源。
应对宏观调控,郁亮为万科定下的另一个规则是不拿地王。郁亮坦言,2008年左右,万科因拿下三个地王项目,承受了巨大压力,致使管理层当年奖金停发。受此一役的教训,万科笃定不拿地王的策略。而近期包括上海、北京等多地地王均由一些非龙头企业,或主业非房地产的企业,郁亮隐晦表达称“也许这些企业有充分的市场信心,但万科不会参与地王竞争。”
关于城镇化,郁亮表示,万科不看好除一线城市周边的小城镇开发策略。因为这些小城镇对年轻人吸引能力不强。另外,把城镇化演绎成房地产开发化的地方城市,存在泡沫风险,“鬼城、空城”对企业来说,无疑是市场风险所在。因此,万科基本锁定已经进入的62个城市,不会在城市数量上有大幅度的扩展。郁亮称,万科如果选择进入新的城市,基础配套设施以及就业情况,是考量城市房地产开发价值的两个重要指标。
[责任编辑:周发]