地产抗跌有因难言中期反转

□华泰证券 孙立平  

7月首周，地产股持续表现抢眼，本周一更是体现出了跌市中的极强抗跌性。短期来看，地产股的走强主要还是基于地产再融资传闻部分放开的刺激，在行业基本面并未出现实质性改变的前提下，地产股难言中期反转，投资者需关注行业自身的风险。

地产股弱势逞强的两大基础

近期，有关房地产行业再融资部分放开的传闻，成为刺激地产股反弹的主因。7月初，多家媒体报道监管层有望松绑暂停三年的房地产上市公司A股再融资，同时又一则绿地集团有望借壳金丰投资的传言更让市场充满期待和想象。虽然证监会发言人随后表示房地产企业再融资放开的传言不实，但这些传言却实实在在地激发了地产股的超跌反弹动能。

7月的第一个交易周，房地产整体板块涨幅达到3.40%(算术平均法)，虽然表现低于创业板科技股以及一些防御性板块，但却强于沪综指同期1.41%的涨幅。相较而言，其他周期性板块如钢铁、金融、建材、有色金属和煤炭7月首周分别上涨了2.24%、1.21%、1.96%、5.84%和2.24%。房地产板块表现仅略低于长期超跌的有色金属，强于大多数周期性板块。而这种强势在本周一市场的重挫中再次得到体现，地产股表现再次超越所有周期性板块。

除了再融资消息的刺激，地产行业近期出现的价涨量稳的情况，也为地产股的反弹提供了坚实的基础。据国家统计局的统计数据显示，5月份全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨，其中一线城市的涨幅均超过10%。多数城市上涨趋势已经持续半年以上。与此同时，各地频繁传出新地王出现的消息。这种趋势性的上涨是在“国五条”等房地产高压政策下所取得，足以说明房地产市场的高人气。

同新房价格节节上升相一致，房地产企业的盈利情况也快速改善。从2013年一季报来看，房地产上市公司的一季度业绩同比增速高达29.10%，2012年三季报和年报同比增速分别为3.04%和14.39%，盈利增速正呈现出加速上升的态势。根据以往的判断，房地产企业的收入确认有半年左右的滞后期，可见今年上半年相对火爆的房地产市场并未能完全体现在房地产公司已有的业绩报告中。我们预计即将公布的房企2013年中报整体业绩增速将有望进一步提高，这种高增长在三季度得以保持的概率也极大。当然，房地产企业亮丽的业绩增速部分原因来源于2012年相对的低基数，这给其业绩预留了较大的表现空间。

   横向比较来看，2013年一季报中A股整体业绩增速为10.48%，而表现亮丽的创业板增速仅为-1.27%，房地产板块业绩靓丽可见一斑。同时，在周期性板块中，除了钢铁长期负增长后反弹外，有色金属、建材和煤炭均低于房地产板块。因而，房地产强劲的业绩表现是投资者和资金给予关注的重要原因。

政策不转向

地产股中期继续承压

虽然房地产在内外环境上均有所改善，尤其是业绩大幅度上升，但是我们依然不认为房地产板块是中长期良好的投资标的。首先，政策导向并未发生变化。在新“国五条”推出后，房地产市场并未偃旗息鼓，反而“蒸蒸日上”。这其中既有房地产市场的原因，也是中国经济目前困境的体现。在实体经济增速不断下滑的背景下，经济需求严重不足，大量资金在经济体中空转，意图寻找相对稳定和安全的投资方向，这造成了房地产市场的持续繁荣。但是，政府目前正在着力转变经济结构和增长方式，将增长从过渡投资转变为消费驱动，这显然和房价高增长的驱动方式背道而驰。因此，期望地产高压政策转向显然不太现实，我们认为如果房价继续快速上升，政府有可能出台更加严厉的调控政策，这依然是房地产板块所隐藏的潜在风险。

长期以来，房地产行业吸收了大量的资金，也是影子银行等表外资产的重要客户。随着政府要求盘活存量资金以及控制商业银行表外资产的规模，房地产行业的资金面有可能转向趋紧，进而对行业构成不利影响，投资者需关注今年三季度之后的房地产行业资金的情况。

退一步来看，即便有关松绑重融资的传言能够成真，我们依然认为在A股大环境弱势的背景下，能够再融资的公司依然是个案，不太可能出现大批量大规模的再融资潮，现有市场缺乏相应的承受能力。

整体来看，虽然房地产市场热度不断升高，房企上市公司业绩增速也大幅上升，但是在调控政策不放松的大背景下，房地产板块不会成为市场的领军板块，也不会成为机构重点配置的目标。各种市场的传闻虽然短期内刺激了板块的走势，但是不会改变房地产板块的中期走向，投资者需要注意相关的风险。