海外资本回流 闽系房企疯狂圈地

海外资本回流 闽系房企疯狂圈地

本报记者 张敏

“外面的钱不好赚，还是国内机会大，尤其是房地产。”从去年开始，福建人老王陆续停掉自己在美国的餐饮生意，将资金分批转移到国内。经多方考量，他将自己首批600万美元资金投入到亲戚开的一家房地产公司。他认为，这种方式最为稳妥。在老王的海外华人朋友圈中，这种现象已成风潮。

与之相对应的是，近期福建房企在国内土地市场大举拿地。泰禾、阳光城领衔的福建系房企强势进军京沪等一线城市，另有大量名不见经传的中小房企在二三线城市拓荒。业内人士认为，虽然在大型房企的财务报表中，尚看不到民间资本的身影，但这股隐藏的力量，无疑已成为闽系房企崛起的关键。这股回流的民间资本，究竟是泡沫推手，还是闽系房企的发展动力?这仍需市场和企业的检验。

闽系房企过上“好日子”

在今年上半年的土地市场上，福建房企无疑是最让人刮目相看的一股力量。

今年1月24日，位于北京朝阳区的孙河乡地块经过43轮竞拍，被泰禾以18.5亿元并配建2000平方米公共租赁住房成功竞得，溢价率为49.79%，折合楼面价28559元/平方米。在中国指数研究院的纪录中，该地块曾是今年上半年全国单价地王。这一纪录到本月夏家胡同地块的成交才被打破。

随后，泰禾又力挫群雄，先后在北京、上海拿下四宗土地，个别地块已经拍出区域最高价。

已将总部迁至上海的阳光城，今年已两次在上海拿地。福建融信、福建正荣等房企，也在上半年分别在沪拿下一宗土地，后者还是首次在上海拿地。除此之外，建发等福建房企也出现在当地的土地市场。

在世纪金源、旭辉、宝龙等福建房企扎根一线城市之后，此轮拿地被看做是闽系房企的又一轮扩张。某上市房企负责人向中国证券报记者表示，房企要想做大做强，必须在一线城市有项目储备。一线城市的项目有助于做大资产估值，对上市房企大有裨益。

事实上，在京沪两地抛头露面的福建房企，只是福建系房企的冰山一角。陕西省福建企业商会的相关负责人向中国证券报记者表示，近几年，大量福州、泉州、厦门等地的房企走出本地，向省外扩张。其中，湖北、陕西、甘肃等中西部省份是其扩张重点。

业内人士告诉记者，仅西安一地，就有十多家来自福州的房企。如果算上厦门、泉州等地的房企，来自福建的小型房企可达20多个，其项目以住宅、商业为主，多集中在开发区一带。福建资本也成为西安楼市中，除一线房企之外，实力最为庞大的外来资金。

“现在是福建企业发展的最好机会。”西安的一家福建房企负责人向中国证券报记者表示，随着城镇化进程的推进，各地都在启动旧城改造和新城建设，但由于地方政府的资金不足，具有庞大资金实力的福建房企就有了用武之地。据悉，与很多开发区建设类似，在与地方政府的合作中，部分实力较强的福建房企也承担了土地平整、交通基建等一级开发工作，作为回报，企业以相对低廉的价格获取土地。

然而，这种资金实力主要体现在土地市场，而非上市房企的公开账面上。以泰禾为例，今年上半年，泰禾拿地支出接近100亿元，但在整个2012年，公司营业收入仅为26亿元，并已连续两年减少，其拿地后的还款和开发实力一度受到怀疑。即便是已经“走向全国”的旭辉，上半年也因频繁拿地而遭遇业界对其资金链的质疑。

福建房企是否迎来了最好时代，目前看来尚存疑问。就在泰禾拿下石景山地块的当日，有业内人士用“第二个顺驰”来描绘该企业的前景。而当年顺驰的倒下，表面是房地产调控的因素，根本原因则是项目过多导致的资金链断裂。

海外资本回流路线图

业内对福建企业的疑问并非没有道理。中国证券报记者查阅公告发现，今年以来，除旭辉外，其余多数福建系上市房企并无融资纪录。阳光城上次融资还是在去年年底，泰禾的子公司虽有融资，但多是通过质押股权的方式获得，其风险同样引人关注。尽管如此，泰禾仍在5月发布公告，新增60亿元的拿地额度，将全年拿地额度上调至110亿元。

对于泰禾的资金来源，公司在近期的一次回复中称，董事长黄其森曾在金融界浸淫多年，与金融资本有着深层合作。但至于具体的拿地渠道，该回复语焉不详。其余的大型福建房企资金渠道同样是个谜。那么，上半年支撑福建房企攻城略地的资本，究竟从何而来?

大型房企刻意回避资金来源，有着多方考量。但从一些小型房企的资金结构中，或能窥出一丝端倪。

正如老王逐渐放弃海外的生意而转攻国内一样，上述在西安的福建房企负责人表示，近年来，海外资金回流国内的现象越来越多，多数都投入到房地产业。他还透露，该公司的一个股东，去年便出售了海外的一些生意，向公司投入1000万美元的资金。

福建地区旅居海外的华人较多，无论是曾经的“下南洋”，还是美国移民潮，福建人都首当其冲。老王告诉记者，他的生意主要在美国，是从父亲手上继承的。其家族中，从曾祖父开始就已移民海外，从事餐饮连锁以及贸易生意。事实上，尽管老王近几年多在国内生活，但他已是外籍身份。

“这两年，生意明显不好做了。”老王说，国外的中餐馆越来越多，竞争激烈，利润率开始下滑。而贸易生意多受国际金融危机的影响，业务量明显降低，利润有时甚至还不及物流成本。由于美国的不少实体经济领域尚未真正复苏，他只得将目光转向国内。

选择房地产也是权衡已久的结果。作为福建的传统产业，近年来制造业、石材加工等产业不景气，外贸更是受到重创。老王曾考虑过入股一家电子商务企业，但年逾50的他对互联网产业心里没底，最终还是放弃。在朋友的建议下，老王决定投向房地产，因为“赚得多，风险小”。

老王说，在国内投资房地产有两种方式，一种是投资私募；另一种则带有民间集资的性质，将资金交由熟识的亲戚朋友打理。如果资金量大，可以入股一些小开发商参与开发。为稳妥起见，老王并未选择知名房地产商的项目融资，而是将资金投入亲戚的公司，自己入股参与管理———作为一个福建出身的老派华侨，老王更加习惯于企业的家族化运作。

在当前的福建房地产界，像老王这种案例可谓比比皆是。某福建中型开发商负责人向中国证券报记者表示，半数以上的福建房企，都有着来自海外的资本背景。这些回流的资金多来自东南亚和美国、加拿大等地。由于这些资金的运转分散而隐蔽，其实际规模尚难统计，但可以肯定的是，回流的海外资金已成为推动福建房企勃兴的重要力量。

专家认为，福建一直是民间资本的勃兴之地，但因其传统，多倾向于投资海外。海外经济体普遍低迷和国内加快发展城镇化是导致资金回流的大背景。事实上，除海外资本外，部分制造业的资金也转移至房地产领域，成为福建房企的重要资金来源。

崛起莫成昙花一现

水能载舟，亦能覆舟。民间资本之于房地产业，未必都是利好。此前的温州民间借贷危机，以及鄂尔多斯“鬼城”，均体现出了民间资本投资的盲目性和不规范性的弊端。此番闽系资本的崛起，对房地产业的意义，尚有待重新考量。

在房地产投资界，福建房企因其较强的投机性和财务复杂，而被一些投资界人士敬而远之。此次揽得大量民间资本，虽解决了资金问题，但风险仍然不容忽视。

从土地市场的形势分析，历来的高价地项目鲜有善始善终者。以北京为例，2010年的一些高价地项目，曾因限价、限购等楼市调控等因素的影响，难以在次年按时入市，项目利润率和去化速度大受影响，并进而危及资金链。此外，曾名噪一时的顺义地王，便因大龙地产无力付款而不得不收回。近期，大龙地产甚至还出售项目求生。

“若无雄厚的资金实力，因一个高价地项目连累整个公司资金链的情况并不罕见。”某资深业内人士表示，在房地产调控口径未松的情况下，个别房企在一线城市获取的高价地项目将面临不小的市场风险；而在二三线城市，若不能准确判断局部市场的过剩风险，大量的投资同样有可能遭遇冻结，并在1-2年后危及企业的资金链。届时，以家族关系为纽带、缺乏规范的民间借贷链条，便有可能出现危机。

上述房地产企业负责人表示，虽然一些投资者与企业签订了相关协议，但很多并无法律保障，一旦出现资金问题便不易调和。若区域市场出现过剩风险，即使企业通过项目来抵押，也难以弥补投资者的损失。

从公司治理的角度，目前尚看不到规避这种风险的能力。“高价地没关系，关键在于能否顺利消化。从目前来看，这些上半年出尽风头的福建房企并未表现出卓越的去化能力。”上述人士说，一些以开发高端项目为主的福建企业，在这方面反而表现较差。

福建房企的家族化运作模式曾是外界诟病的对象。尽管旭辉等房企已经改善公司治理模式，但大部分中小房企，仍以家族化的形式来运作，从销售策略到企业战略，均缺乏科学有效的依据。这也给企业的经营管理带来不小的难度。老王之所以亲自介入管理，理由之一便是公司老板“只有小学文化”。

但从另一个角度看，在房地产市场调控基调从紧、企业融资成本高企的情况下，有钱并不是坏事。上述业内人士表示，福建房企的确迎来了发展壮大的好时机，但企业需借此契机改善公司治理，合理规避风险，才能获得长远发展，而非仅仅是昙花一现。