无惧利率上升美国房市继续复苏
□本报记者 杨博
尽管近期美国抵押贷款利率大幅上升,但对房地产市场的冲击有限。美国联邦住房金融局(FHFA)23日公布的数据显示,美国5月份房价经季节调整后环比上涨0.7%,同比上涨7.3%,恢复至2005年1月份的水平,且全部地区房价均实现同比上涨。此前一天全美房地产经纪协会的数据显示,6月份美国二手房销售中价为21.42万美元,创2008年6月以来最高水平,同比增幅高达13.5%。
分析人士认为,近期抵押贷款利率的上升尚不足以使美房市复苏“脱轨”。由于就业市场和居民收入前景改善,美房市基本面仍然不错,不过抵押贷款利率短期过快上涨可能令房价涨幅放缓。
房市数据喜忧参半
自2006年初美国房地产泡沫破裂以来,美国住房市场一直在剧烈调整之中。而随着美联储持续宽松的货币政策压低融资成本,导致就业市场逐步改善,居民购房需求缓慢回升,今年以来美国房地产市场复苏劲头十足,成为经济复苏的一大亮点。
不过在经历上半年的高速增长后,近期公布的房市数据表现却喜忧参半。上周公布的数据显示,美国6月新房开工量出现显著下滑,但独栋住宅的住房开工许可量创下五年新高。分析人士认为,新房开工量下滑主要是受多套住宅开工量下滑的影响,该板块波动性一直较大,此外6月份美国大部分地区遭遇阴雨天气,也令住宅开工推迟。
美国联邦住房金融局23日公布的数据显示,美国5月份房价经季节调整后环比上涨0.7%,同比上涨7.3%,不及市场预期。而此前一天全美地产经纪商协会(NAR)的数据显示,6月二手房销售中间价格为21.42万美元,同比增长13.5%,其中西部地区房价同比增幅高达20%,东北部地区涨幅最低,为7%。
NAR的数据显示,美国6月份经季节调整后的二手房销售年化水平为508万套,三个月来首次出现下滑,环比1.2%的降幅创下今年年内最高。不过这一销量水平仍为2009年11月以来第二高,且美国二手房销售已连续24个月实现同比增长。
NAR首席经济学家劳伦斯认为,二手房销售下滑可能部分受到抵押贷款利率上升的影响,且这一影响还将在未来几个月陆续显现。他认为房价较高的地区如加利福尼亚和纽约等可能受到的影响最大。
尽管销量下滑,但几乎没有迹象表明美房市复苏“脱轨”。道明证券经济学家古登伯格指出,基本面显示广泛的房市复苏仍在持续,住宅可承受力仍接近历史高位,抵押贷款利率水平也处于历史地位。
房价涨势或收敛
自美联储主席伯南克5月宣布将于今年晚些时候放缓购债进度以来,美国抵押贷款利率水平显著上升。根据房地美的数据,在截至7月18日的最近一周内,美国30年期固定抵押贷款利率为4.37%,较前一周4.51%的水平有所回落,但在5月初时,该利率水平还停留在3.35%左右。
高盛分析师警告称,抵押贷款利率上升可能给房价带来压力,房价涨幅可能放缓。高盛指出,尽管利率水平仍处在历史低位,但短期上涨速度过快可能造成一定冲击。不过房地产市场不太可能出现显著下滑,因为其它指标显示经济和房地产市场复苏已站稳脚跟。
格鲁斯基谢菲资产管理公司首席经济学家罗森博格认为,6月二手房销量下滑更像是近期强劲增长后的一个“歇脚”,他认为抵押贷款利率迅速上升确实带来了一定影响,但这只是暂时的。对于房地产市场来说,就业和收入前景的改善带来的影响要比利率上升更为重要。他预计房地产市场复苏将持续,但是速度可能放缓。
德意志银行美国首席经济学家拉沃格纳的观点相对较为乐观。他预计受美联储适应性货币政策的刺激,居民财富和收入增长将刺激更强劲的消费,房价有望在未来几个季度将进一步上涨。
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