物业管理行业ESG可持续发展研究报告首发 推动行业高质量发展

1月18日，中国物业管理协会、中物研协联合中国经济信息社举办物业管理行业ESG可持续发展研究成果发布会，共同发布《物业管理行业ESG可持续发展研究报告（2021年）》（简称《报告》）。《报告》构建了具有中国特色的物业管理行业ESG评价体系，推动行业ESG评价标准规范的建立，引导企业践行ESG可持续发展理念。

报告主要内容如下：

一、物业管理行业ESG可持续发展重要性

ESG是环境(Environmental)、社会(Social)及公司治理(Governance)的缩写，反映了企业在促进经济可持续发展、履行环境与社会责任等方面的贡献，已经日益成为衡量企业可持续发展能力、影响投资者决策的关键因素。财务报告反映了企业当下的经营状况，而ESG则衡量了企业长期的可持续发展能力，为投资者完整了解企业长期绩效水平提供了更加有效的途径。

物业管理行业作为国民经济中不可或缺的重要一环，关系到民生基本住房品质保障，关系城市基本社区单元管理。在国际物业服务企业不断提升ESG可持续发展竞争力的当下，我国物业管理行业整体ESG实践水平尚在起步阶段，在双碳政策目标下贯彻ESG可持续发展理念变得极为迫切和重要。值得注意的是，以ESG为价值导向的理念正逐渐受到我国物业管理行业关注，越来越多的物业上市公司发布ESG报告，积极开展ESG实践。然而，我国物业管理行业ESG信息的披露率、透明度和可靠性还需提高，行业ESG整体实践依然任重道远。

在此背景下，中国物业管理协会、中物研协联合中国经济信息社创建了一套具有中国特色的、行业特色的物业服务企业ESG评价体系，对物业管理行业ESG体系开展研究与评价，旨在客观评价物业服务上市公司在环境、社会和公司治理方面的综合表现，为社会各方提供参考和决策依据，同时激励企业更加重视并积极履行ESG相关责任，推动中国物业管理行业的绿色与可持续发展。同时，分析企业在ESG信息披露中出现的问题，探索物业服务企业ESG发展模式，鼓励行业共同参与实践，建立行业ESG相关标准规范，进一步提升ESG信息披露质量，从而促进中国物业管理行业ESG管理实践的跨越式发展。

二、物业管理行业ESG指标体系构建与评价方法

报告选取能有效反映整个行业可持续发展能力及成长潜能的45家物业服务上市公司（截至2021年3月31日上市的）为评价对象，通过对物业服务上市公司ESG可持续发展分析，探究物业服务全行业在ESG方面的发展趋势。

根据现行披露标准以及研究成果，在兼顾环境保护、社会责任和公司治理三个维度的同时，结合住房城乡建设部等部门对物业管理行业的具体政策要求，强调物业管理行业在基层治理、党建、社区精神文明建设、养老服务、智能社区方面建设责任，因此在评价体系中为相关层面的考量设置了具体评价指标。研究将中国物业管理行业ESG指标体系分为E（环境）、S（社会）、G（治理）3个一级指标，环境管理、排放、资源消耗、员工责任、业主健康及隐私、服务责任与创新、社会责任及公益、治理独立性、股东权益、党建治理等14个二级指标以及73关键绩效评估指标。

本报告的模型运用了重要性矩阵解析、层次分析、相关性分析法等方法，通过量化计算，最终形成综合ESG评价得分,评分区间为0-100分。

三、2020年中国物业服务上市公司ESG评价分析

（一）物业服务上市公司ESG披露情况分析

1.ESG报告H股发布率较高

截至2021年10月31日，45家样本物业服务上市企业中，共有41家企业发布相关ESG报告，发布率达到91%。其中，41家发布ESG报告企业均为H股样本企业，4家A股企业未披露ESG报告。

从发布情况上看，由于港交所对上市公司的ESG信息披露已上升至强制披露层面，H股样本企业全部发布了ESG报告。考虑到沪深交易所未来将进一步落实上市公司ESG披露制度建设，未来A、H股之间差距将会缩小。

图1  物业服务上市公司ESG报告发布情况

2.ESG报告发布时效性差异较大

从样本报告披露时间上看，41家披露ESG报告且披露年报的样本企业中，ESG报告与年报同步披露的比例为40%，滞后年报一个月以内的比例为10%，滞后年报超过1个月的占比为50%。按照2020年7月1日起生效的港交所新版《环境、社会及管治报告指引》中对于H股公司在财年结束后5个月内发布ESG报告的要求来看，目前仍有18家物业服务上市企业发布ESG报告时间超过财年结束后5个月，行业在ESG报告披露的时效性还需提升，以满足规范要求。

图2  物业服务上市公司ESG报告披露时效性

（二）物业服务上市公司ESG绩效表现分析

1.综合评分表现与全球ESG发展特征一致，表现为不均衡性

从ESG评分分布来看，物业服务上市公司ESG评分集中在60-70分，总体评分分布峰值处于中部偏上位置。ESG评分分布说明现阶段我国物业服务上市公司ESG发展情况并不均衡，具有不对称性。由于A股市场尚未发布ESG报告强制披露政策，样本中4家A股企业均未披露ESG报告，导致评分较低。相对于A股市场，H股已发布ESG报告强制披露指引（联交所《环境、社会及管治报告指引》），而41家H股样本ESG评分的不均衡性，更加明显的体现出行业内企业在ESG可持续发展管理上的差距。具体表现在头部企业由于在可持续发展战略意识上的前瞻性，在大部分ESG绩效考评指标上已经形成了完备的制度指引和实施措施，最终促使企业ESG评分更高。

对比国际专业机构针对全球企业的ESG评级分布可以发现，物业服务上市公司ESG分布与其具有较明显的相似特征。因此，可以认为物业服务上市公司ESG发展的不均衡性，呈现出与全球ESG发展类似的现状和特征。

图3  物业服务上市公司与国外企业ESG评分分布对比

2.合规治理得分最高，环境及社会指标得分较低

在不考虑指标权重的情况下（各个议题指标分数满分均为10分），从变异系数（标准差/均值，反应指标得分的离散程度）角度分析物业管理行业在各个二级指标评分表现，可以发现各个指标得分具有明显差异。基于市场比较健全的公司治理监管法规，物业服务上市公司在股东权益、合规治理、商业道德等治理指标的表现均比较好，得分变异系数较小，整体评分也较高，各个企业之间差距不大。

物业服务上市公司在党建、社会责任及公益两个指标上变异系数较大，且均值也较低。党建方面，由于采取线上调研的方式收集数据，企业填报意愿差距较大，申报的数据覆盖度不佳，导致党建评估指标变异系数极大。而社会责任及公益议题评分较低的原因，则是由于物业服务企业更多的是践行社区内的养老助残、疫情防控等社会责任，而对于扶贫投资、公益捐款等方面，贡献的投资金额较小，且披露质量不佳。

污染排放、员工责任和业主健康及隐私三个议题得分处于中上水平，但变异系数相对其他议题较高，均在0.5左右。中上水平的得分均值和较高的变异系数表明大多物业服务企业已在这些议题下做出努力，但仍有部分企业忽视相关议题对企业可持续发展的影响，缺乏制度指引和相关实施措施。最终这些议题将成为引发行业分化的主要因素。

图4  物业服务上市公司ESG评价二级指标评分情况

结合企业ESG表现可以发现，物业服务上市公司合规治理方面表现极佳，极少出现企业受到监管处罚的情况。在员工责任及供应链管理方面，由于部分企业存在较多的仲裁及合同纠纷，致使物业服务上市公司在这两个指标上表现整体较差，且表现差异较大。物业服务上市公司在污染排放及资源消耗指标两个指标的均值并不低，然而变异系数较大，表明行业头部企业在污染排放和资源消耗上已经形成了完善的管理机制，并在积极地采取了节能减排措施，逐渐与其他企业拉开了差距。因此，对于尾部企业来说，积极推进可持续发展战略，切实推动企业环保建设，发挥物业服务企业社会责任，是提高ESG能力的有效途径。

另一方面，ESG报告披露机制在国内刚刚起步，虽然港交所发布了较为详细的ESG信息披露标准，但实施时间尚短。而上交所与深交所虽然均提出了对环境、社会方面的披露要求，但仍未形成具体的披露指引。因此，政策方面的客观因素叠加部分企业ESG理念浅薄的主观因素，导致部分物业服务上市公司在环境和社会方面的披露较差。例如温室气体排放指标，是考量企业环境表现的重点指标之一，但仍有20%的企业对这方面信息完全没有进行披露。因此，对于大部分物业服务上市公司来说，加强相关数据统计和信息披露是提高ESG评分的有效途径之一。

3.环境评分离散程度高，表现为差异性较大

不考虑E、S、G三个子项的权重关系，仅从三个子项原始评分来分析物业服务上市公司ESG表现（E、S、G三个主题分数满分均为100分）。通过分析样本45家物业服务上市公司ESG评分箱形图可以发现，45家样本企业的ESG评分中位数为61.99，上四分位数为66.71（累计排序75%处的点得分）下四分位数为54.92（累计排序25%处的得分），四分位差值为11.79，总体评分离散程度一般。

45家样本环境（E）评分中位数为70.84，上四分位数为80.49，下四分位数为54.33，四分位差值达到26.16，远大于社会（S）和治理（G）的四分位差值12.71和13.00，可见物业服务上市公司整体在环境方面的表现差异性较大。

图5  物业服务上市公司ESG评分箱型图

从E、S、G三个单项评分与总分之间的散点分布分析，可以发现三个分项得分与总分之间呈现高度线性相关，即ESG总分高的企业，势必在E、S、G三个分项上均表现良好。从趋势线来看，治理G趋势线相对环境E和社会G来说较为平缓，环境E趋势线斜率最大，也印证了物业服务上市公司在环境绩效表现上离散性较大。分析企业披露的ESG报告数据可以发现，造成物业服务上市公司环境绩效离散性较大的原因，一方面是部分企业单位产值的能源消耗、水资源消耗较高，环境管理制度不健全，另一方面即部分企业的信息披露质量和覆盖度不高，直接导致了环境绩效评分较低。在此情形下，加强环境保护和能源节约方面的战略管理成为ESG评分较低企业的提升可持续发展绩效表现的重点抓手。

图6  环境（E）、社会（S）、治理（G）评分与总分相关关系

（三）物业服务上市公司ESG评价相关分析

1.ESG评分与企业盈利能力正相关

上市公司的ESG报告更多的从非财务视角展示了企业在环境、社会和公司治理方面的表现，反映了企业的可持续发展能力，与企业经营绩效之间也能构成相互支撑效应。分析EBITDA与物业服务上市公司ESG评分相关性可以发现，物业服务上市公司ESG得分与企业EBITDA之间存在一定的正向关系，相关性为0.409，即ESG得分越高的企业，其EBITDA也越高。

图7  物业服务上市公司ESG评分与EBITDA相关关系

2.ESG评分体现企业经营效率差异

将物业服务上市公司根据ESG得分进行分组，将其财务及市场表现指标（净资产收益率、总资产收益率、销售净利率）与全体样本的均值进行比较。经分析发现，ESG高分组在净资产收益率和销售净利率两个指标表现上均优于全样本，企业的股东权益收益水平、资金使用效率和整体的经营利润水平与ESG得分具有正相关关系。

图8  物业服务上市公司ESG评分与企业经营效率相关关系

ESG评分TOP30%组的总资产收益率指标均值仅稍稍高于全样本均值，考虑到净资产收益率和EBITDA指标的数据，可以推断ESG头部企业更多的利用财务杠杆举债经营，在保证财务成本可控的情况下，充分利用负债提高企业经营效率。由此可见，ESG头部企业在企业经营战略规划上更加成熟，将企业人力、物力、财力与企业可持续发展目标做到最优的平衡状态，从而推动企业外部效应与经济利益的最大化，使企业更具有可持续发展能力。

3.ESG评分具有明显的规模效应

将物业服务上市公司样本企业按照ESG评分由高到低分为A、B、C、D四组，观测这4组分别对应的总资产、营业收入和市值可以发现，总资产、营业收入和市值随着物业服务上市公司ESG得分由高到低呈现明显的阶梯状分布。结合ESG可持续发展理念在国内初步发展的现状可以发现，当前阶段物业服务上市公司ESG理念的发展具有一定的规模效应，即在ESG理念发展初期，规模越大、实力越强的企业，越有超前的可持续发展战略规划，也越有能力在环境保护、社会责任等方面做出更多投入。

图9  物业服务上市公司ESG评分与企业规模相关关系

四、中国物业管理行业ESG理念特色实践

（一）筑牢基层社区防疫

2020年，在新冠肺炎疫情冲击下，住宅、社区成为了重要的活动单元。在防控物资缺乏、人员紧缺、资金压力大的情况下，物业服务企业积极主动配合街道和社区落实各项防控措施，极大的缓解了政府和基层社区防控压力。在2020年5月总书记对物业人的回信中，也对物业服务企业在疫情防控方面做出的贡献予以了充分肯定。

在信息披露方面，41家披露ESG报告的物业服务上市公司均在报告中描述了公司在社区防疫方面的举措，并详细披露了公司在防疫宣传、社区防疫、业主生活保障等方面采取的措施。

表1  物业服务上市公司创新防疫服务模式

（二）推进垃圾分类实践

垃圾分类，是指按一定规定或标准将垃圾分类储存、分类投放和分类搬运，从而转变成公共资源的一系列活动。上海和北京作为垃圾分类先行示范区，已经在制度上明确了物业服务企业的相关职责。《上海市生活垃圾管理条例》明确规定上海市实行生活垃圾分类投放管理责任人制度。物业在承接业主的委托服务项目实施物业管理后，物业即为生活垃圾分类投放管理责任人，必须严格履行监督管理职责。物业的履行职责情况将纳入物业信用管理体系。2020年5月施行的新版《北京市生活垃圾管理条例》规定北京市实行生活垃圾分类管理责任人制度，城市居住地区，包括住宅小区、胡同、街巷等，实行物业管理的，由物业管理单位负责实行生活垃圾分类管理。

在社区垃圾分类举措上，部分物业服务上市公司已经开始做出尝试和实践，主要从垃圾分类宣传、完善社区桶站设施建设、垃圾分类引导等方面辅助基层社区推进垃圾分类。

表2  物业服务上市公司垃圾分类实践

（三）拓展基层养老助残

我国已步入老年社会，养老问题已成为我国一项异常严峻的问题，如何养老是我国亟需解决的难题。2020年12月，住房城乡建设部等六部门发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，要求物业服务企业推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式，丰富居家社区养老服务内容。近年来出台的相关政策文件均提到“物业+养老”模式，显示出物业管理行业在应对老龄化课题中的重要性。在社区养老信息披露方面，41家披露ESG报告的物业服务上市公司中，有8家在报告中描述了公司在推动社区养老服务体系和助残创业体系建设方面的举措。

表3  物业服务上市公司社区养老服务模式

物业服务企业利用自身优势布局养老产业，积极开展社区养老服务，能够切实增加居家社区养老服务有效供给，更好满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求，着力破解老年人生活照料和长期照护难题及提供丰富的文娱需求，让越来越多的老年人享受到在自家社区安度晚年生活，促进家庭幸福、社区和谐。

此外，物业服务企业还积极践行公益慈善事业，与政府、社区、街道等协作，开展各类公益项目。对内，物业服务企业积极开展扶贫助弱活动，资助身患重病或处于意外变故的困难业主及企业员工以减轻医疗上的开支，帮助经济困难的员工过度难关；对外，物业服务企业响应国家脱贫攻坚精神，开展扶贫助农公益活动，通过平台公益售卖农产品，以助力农民产业脱贫。

（四）融入基层社会治理

2020年，物业服务企业作为社区疫情防控的主力军，在基层抗疫工作中表现突出，并在实际工作中承担着公共服务职责，极大的发挥了物业服务企业协助社区做好基层社会治理的作用。2020年1月，住房城乡建设部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中从融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平等六方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。因此，积极推进物业管理行业融入基层社会治理是物业服务企业长期发展趋势。

部分物业服务上市公司已经建立起与社区单位、社会组织及社区业主广泛参与的物业管理多方联动机制，实现共建共享。这些物业服务企业通过云计算、人工智能等技术深度应用于社区治理体系，将物业管理信息系统与社区治理一体化平台系统进行融合统一，构建统一信息化治理平台，完善物业智能化管理手段，提升物业管理参与基层治理的社会化、智能化、专业化水平，打造物业管理区域治理新格局。

表4  物业服务融入基层治理实践

（五）提升社区应急管理

社区应急管理是基层治理能力的重要组成部分，担负保护人民群众生命财产安全和维护社会稳定的重要使命。不断提升应对自然灾害的处置能力，提高社区居民消防意识和自救常识，营造安全、稳定、舒适的居住环境，是物业管理行业日常运作的基本要求。

统计物业服务上市公司公开信息发现，大部分企业均已配备社区应急、消防安全、灾害救援等应对突发事件的应急管理制度，并且根据公司业务拓展，不断延伸应急管理维度，提高应急管理效率。

表5  物业服务上市公司应急服务工作

（六）推进绿色运营管理

随着“30·60”战略目标的提出，以及居民对健康环境的需求越来越高，物业服务企业在环境保护及节约资源上提出更高的发展要求。大多数物业服务企业在此方面进行了积极探索与布局，在ESG报告中主要披露了环境管理制度认证、排放管理、能源管理、垃圾分类及绿色办公等重要议题。随着绿色发展理念深入，具有新型绿色服务模式的物业服务企业将会更有竞争力。

表6  物业服务上市公司绿色运营举措

五、中国物业管理行业ESG实践发展趋势

作为城市管理的一部分，物业管理行业在和谐社会方面有着不可低估的作用。在ESG可持续发展理念不断完善的当下，一些物业服务企业已经在ESG可持续发展方面做出了创新和实践，为整个行业的发展树立了标杆，一定程度上明确了行业的ESG可持续发展路径。

（一）增强ESG信息披露意识，提高ESG信息披露质量

由于国内物业服务上市公司大多在港股上市，得益于港股对ESG报告的强制披露政策，物业服务上市公司整体上对ESG可持续发展理念接受程度较高。并且，部分头部企业已经建立起ESG相关管理架构。物业服务上市公司通过编制和发布企业ESG报告，可以系统梳理、分析面临各种责任风险，推动企业内部管理提升和改进，有利于将企业可持续战略贯彻实施于各项工作。同时，有利于满足各利益相关方需求，提升企业形象和影响力。

目前，物业服务上市公司ESG报告披露覆盖度处于较高水平，但是自主披露的ESG信息仍存在偏好性，信息的真实、准确性仅能在事后监管过程中进行，不能完全满足利益相关方对环境信息真实、准确、完整的需求。为此，物业服务上市公司可通过组建独立的可持续发展规划部门，健全ESG数据收集和管理机制，并将ESG理念整合到各个业务模块中，做到各个业务阶段的ESG数据收集，在报告发布前邀请专业机构对ESG报告内容进行审计，以保证报告披露质量。

（二）ESG管理架构逐步建立，战略目标不断完善

ESG管理理念对于企业可持续发展的效益，使企业在对自身ESG管理上逐渐由运营概念升级为企业战略发展的一项重要工作。通过对上市公司样本分析，可以发现部分物业服务企业在内部建立健全ESG组织和管理架构等方面迈出了重要一步。

可持续发展理念要求企业有大局观，并建立用科学的发展观审视问题的思维，使得企业更加关注长期利益。在此次评价的企业中，部分头部物管企业已经积极制定了有实际指导意义、具备可操作性、较为量化的ESG发展战略和相关体系，将之融入到企业日常运营和管理中，并实现了在企业经营和盈利方面的正向反馈。物业管理头部企业的可持续发展经验，将在市场竞争中逐步显现优势，成为整个行业的ESG可持续发展模式。

（三）保障员工权益，优化人力资源配置

物业管理行业是典型的劳动力密集型行业，其成本端超过80%与人力资源有关。因此在物业服务上市公司中如何平衡股东、管理层与员工的权益，推进雇佣平等，成为一项重要的议题。结合可持续发展理念中对员工权益的要求，物业服务企业未来将更加注重员工关怀、职业规划、职业健康等内容，提高员工的归属感，激发员工创造性，从而提高企业生产效率及经济效益。深化员工平等与权益保护，优化人力资源管理体系与制度，落实平等和多元的雇佣方针，确保员工的平等待遇和权益，保护员工隐私等合法权益，健全人才培养体系，完善安全生产体系，保障员工职业健康。

（四）打造智慧物业，满足业主多元化发展需求

2021年1月，住房城乡建设部、发改委、银保监会等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

随着人们对物业服务品质需求的提升，物业服务企业积极打造智慧物业服务模式，提升业主居住的舒适感与幸福感。41家物业服务上市公司ESG报告中，多数企业披露通过智能化运营，扩展服务业态，实现人与物、物与物的多级互联，夯实企业管理能力，实现高质量服务品质。基于业主需求的多样化、品质化发展趋势，大部分物业服务企业已经依托于物联网（IOT）、人工智慧（AI）、大数据等技术，开始打造AI智慧社区产品体系，实施标准化、自动化、数字化以及智能化管理，提升一线管理能力和管理品质，实现7*24小时主动监控，替代员工重复性无效工作。