【首批上市REITs周年回眸】上市一年公募REITs表现不俗 后续市场发展前景广阔

新华财经上海6月24日电（记者 杨溢仁）2021年6月21日，首批基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目正式上市。本周，恰逢首批基础设施公募REITs上市一周年和解禁大潮的来袭，当下REITs二级市场表现相对平稳，并未出现此前业界所担忧的剧烈波动。

在业内人士看来，战略配售限购份额进入二级市场流通并不会影响REITs底层资产的内在价值。解禁后，REITs流通市值增加，这在推升二级市场交易活跃度的同时，亦会促使二级市场价格向产品的内在价值理性回归。

市场表现好于预期

首批基础设施公募REITs上市一年以来，深受个人与机构投资者青睐，其二级市场份额价格长时间处于溢价交易状态。

“持有公募REITs的机构较多，作为优秀的可配置资产，身处‘资产荒’的大环境中，机构并不会轻易放弃份额。”一位业内人士在接受记者采访时指出，就上交所上市的首批5只公募REITs来看，其共计分红8次、分配总金额达9.52亿元。不仅如此，截至2022年6月17日，基础设施REITs项目共上市12单，市值521亿元，平均涨幅约22.18%；单项目日均成交金额约2400万元，平均流通换手率约1.98%，整体高于境外成熟市场……

来自上交所的统计数据显示，截至2022年6月23日，上交所基础设施公募REITs市值合计339.71亿元，成交额合计为1.229亿元。具体来看，涨幅排名前五的基金分别为中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、华安张江光大REIT和浙商沪杭甬REIT，涨幅依次为1.28%、0.90%、0.73%、0.57%、 0.21%。

“公募REITs实际上是另一种优质资产分拆上市的模式，鉴于通胀环境下股票、债券双双受压，短时间内投资REITs仍会是不少机构的首选。”有券商交易员亦向记者表示，“作为一种大类资产配置的类型，REITs不仅拥有抵御通胀的良好特质，而且兼具股票和债券的优势，既有机会获得物业增值带来的资本利得，又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流，这将使得REITs 的收益表现在长时间内明显优于权益和债券。”

特别值得一提的是，根据美国国家REITs协会（NAREIT）统计，若将REITs收益情况与其他综合指数做比较，可发现在过去20年，美国REITs平均收益显著高于体现股市整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数；且绝大部分时间REITs的分红收益率高于同期美国10年期国债收益率。

企业主体争相参与

对于企业来说，尤其是基础设施运营主体，国内REITs的问世存在多重利好。一方面，REITs为未上市企业提供了资产快速上市的新途径，为已上市企业提供了资产分拆上市的新渠道；另一方面，REITs有助于推动企业完善治理体系，向“强资本”“重经营”转型、防范化解债务风险、增加企业混改路径并激发企业活力。

“作为一家民营的基建投资运营商，我们的核心能力是施工组织和项目运营管理，劣势是资金来源。也就是说，要实现滚动持续的发展，必须解决资金来源问题。2021年，首批基础设施公募REITs上市令人振奋，我们认为这是解决投资难现状的最佳方案之一。”一家民企的财务管理中心负责人告诉记者。

上述负责人表示，现阶段，资本市场中适合民营企业的融资产品比较少，即便能够发出公司债，期限短和成本高也是普遍特征，这对民营企业在目前经济形势下的成本承受能力和到期偿付都造成了极大的压力。“我们非常希望于REITs领域大展拳脚，不过，公司高速公路资产存在2020年疫情免费的政策性亏损，所以在进行后续项目申报过程中，希望能够获得交易所的指导和扶持。”

国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金24日正式在上交所发行，这也意味着又一单公募REITs要登场。该基金的发起人为中铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路股份有限公司，管理人为国金基金管理有限公司。

为何现阶段大规模的企业集团也争相参与REITs项目的申报？

一位交易所的相关负责人表示，因好多重资产的上市公司估值较低，而REITs产品的估值目前较高，这对整个企业的估值提高和报表改善都会产生正向影响。

展望后续，“对于那些有基础设施资产，但尚不成熟的项目，可以先发行类REITs，待相关手续完善后，再转成REITs。”上述负责人称，“类REITs同样具有拓宽融资渠道、助力企业实现轻资产运营、有效降杠杆、优化财务报表、提升项目公司资产运营管理能力等优势特征。”

多路推进全面“开花”

记者在采访中了解到，后续监管部门将从多方面发力，加快REITs服务实体经济和国家战略的速度。首先，是加速推进保障性租赁住房REITs，推动住房供给侧结构性改革。其次，是积极发展能源环保REITs，落实碳达峰碳中和目标。借助REITs充分发挥第三方运营管理机构在生态环保领域的运营价值。

再者，是持续推动产业园仓储物流REITs扩募，助力区域经济发展。园区企业将REITs回收资金进一步用于产业园区的开发和改造升级，能为入驻园区企业提供高附加值的服务，打造可复制的运营模式和服务品牌。如建信中关村REIT回收资金数10亿元用于工业互联网产业园和人工智能科技园建设，这能助力中关村加快建设世界领先的科技园区，促进全球科技创新交流合作。

第四，是深入推进交通运输REITs发行，打造综合立体交通网。交通基础设施公募REITs发行，在不增加负债的同时，可以为未来综合立体交通网投资建设释放新的资金来源。同时，REITs也为企业提供了一个全新的优质资产分拆上市平台，能提高资产运营效率，推进交通治理能力现代化。

最后，是抓紧布局新基建REITs，赋能数字经济发展。在新型基础设施建设中引入公募REITs，有望将行业的重资产模式转换为轻重资产平衡发展模式，减缓行业的资产流动性压力，进一步推动地方实现产业环境的优化、产业结构的重塑、创新生态的构建，更好赋能经济发展、丰富人民生活。

编辑：史可

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