上交所总经理蔡建春：资产扩面与基金扩募统筹推进 为REITs市场发展打开广阔空间

新华财经北京12月8日电 上交所总经理蔡建春12月8日在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，为尽快拓宽市场的广度和深度，应当加快建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。

以下为主旨发言原文：

各位领导，各位嘉宾，女士们、先生们：

大家上午好！很高兴参加首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会，同时热烈祝贺上海瑞思不动产金融研究院揭牌设立。党的二十大报告深刻指出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，健全资本市场功能、提高直接融资比重，构建现代化基础设施体系。今年5月，国务院发布专门文件，也就是业界高度关注的国办发19号文，要求进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。上交所认真贯彻党中央、国务院的重要决策部署，在中国证监会的领导和国家发改委的指导下，积极践行服务实体经济的初心使命，支持各方用足用好REITs产品，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，为稳定经济大盘贡献力量。

截至目前，上交所累计发行15单REITs产品，合计融资541亿元。今年以来，沪市共有9单REITs项目获批，3单扩募项目受理。随着REITs市场常态化建设加速，REITs发展呈现出新态势。

一方面，资产扩面与基金扩募统筹推进，为REITs市场发展打开广阔空间。今年获批的REITs产品，资产类型已由传统基建类项目，拓展至清洁能源、保障性租赁住房等基础设施补短板重点领域，市场广度稳步拓宽。随着REITs扩募规则发布、扩募项目申报受理，标志着REITs扩募正式启动，打通了REITs业务全流程，进一步发挥REITs产品作为资产上市平台的长期战略价值和持续发展能力。

另一方面，市场需求和国家政策双轮驱动，为REITs市场发展提供强大动力。已发行项目得到投资者充分认可，以近期发行的华润有巢保障性租赁住房REIT为例，网下询价达213倍，公众投资者认购倍数高达325倍，刷新认购倍数记录。同时，各方对REITs服务稳增长大局的积极作用有了更深刻的认识，相关部委针对国资转让、税收等问题相继发布支持政策，北京、上海等多地政府先后出台鼓励政策。央企、省属国企、优质民企等各类主体参与REITs试点积极性高涨，储备项目充裕。

各位嘉宾，女士们、先生们！

公募REITs是基础设施投融资机制的重大创新，承担着服务国家重大战略实施、深化金融供给侧结构性改革、有效盘活存量资产、促进基础设施高质量发展的使命任务。为进一步实现基础设施REITs市场建设目标，充分发挥REITs产品功能，需要加快推进REITs市场常态化发展。借此机会，我想谈几点认识和体会。

第一，盘存量促投资是目标，切实提升服务实体经济和国家重大战略的质效。目前，已发行23只REITs产品，盘活存量资产近770亿元，带动上下游新项目投资4000多亿元，REITs盘活存量资产、合理扩大有效投资的示范效应逐步显现。在当前我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的情况下，公募REITs对于稳定基础设施投资，提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道以及降低政府和企业负债率等具有重要意义。应当紧紧围绕盘活存量资产和扩大有效投资的目标，精准有效支持基础设施补短板领域建设，优先支持综合交通、物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施等重点领域项目，重点支持“十四五”规划102项重大工程。

第二，扩规模是路径，着力建设与我国经济体量匹配的REITs市场。从境外市场看，海外REITs市场整体规模一般是当地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考虑目前我国百万亿级的存量基础设施规模、每年百万亿的GDP水平和近80万亿股票市值，预计未来REITs市场容量在万亿以上，潜力巨大。为尽快拓宽市场的广度和深度，应当积极探索建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。

第三，建制度是保障，系统构建符合REITs特点的制度安排。完善的规则体系是市场建设的基本保障，健全的配套制度是市场功能有效发挥的重要条件。试点阶段采用的“公募基金+ABS”模式，是立足国内法律环境和现实需求下务实可行的方案。短期来看，应及时总结试点经验，系统构建REITs市场发行、交易、信息披露、监督管理等方面的监管框架，持续完善产品定位、管理模式、税收优惠等相关法律法规和配套制度。中长期来看，应立足我国国情并借鉴国际最佳实践，加快推动专门立法，稳步增强REITs市场广度、深度，推动REITs市场高质量发展。

第四，市场化是方向，更大激发市场活力和发展内生动力。按照注册制理念，遵循市场化、法治化原则，在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用，实现“报得上、审得好、发得稳”。在申报端，加强市场组织，持续研究完善相关配套机制和专项立法，形成制度激励。在审核端，构建公开透明、高效可预期的注册上市审核程序和运行机制，严格遵循以信息披露为中心，以投资者需求为导向，充分披露与投资者投资决策密切相关的重要信息。在发行端，持续扩充配置型投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场平稳运行。

第五，政府引导是关键，进一步优化REITs市场发展的政策环境。上交所与长三角区域合作办公室、长三角三省一市发改委作为指导单位，发起成立长三角REITs产业联盟，凝聚各方共识，推动REITs市场建设。后续，要进一步发挥联盟作用，依托REITs储备项目丰富的重点区域，加快推动建立由地方政府牵头，多部门参加的综合推动机制，强化统筹协调、制度保障和政策支持，解决REITs项目涉及的共性问题，保障常态化发展的项目资源供给。

各位嘉宾，女士们、先生们！

REITs试点工作坚持发展与规范并重。随着REITs市场发展进入快车道，逐步构建适应基础设施REITs市场运行规律、具有中国特色的制度安排，已成为当务之急。上交所将在中国证监会领导下，深入总结试点经验，认真解决存在问题与不足，推动基础设施REITs健康发展：

一是完善审核机制，严把入口关。总结试点经验，细化完善收费公路、产业园、仓储物流等实践较多的产品审核和信息披露要求，研究规范治理机制的权责条款，压严压实各方责任，切实把好入口质量关。研究组建REITs专家库，广泛吸收各方先进研究成果，引领市场发展。

二是深入项目前端，做好市场培育。聚焦国办发19号文支持的重点领域、重点区域和重点企业，加大与地方政府合作，持续做好央企、省属国企项目辅导对接工作，积极助力优质民企参与REITs试点，尽快推动重大标志性项目落地，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目。

三是加强市场建设，营造良好生态。逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品，稳步拓展基金通平台业务功能。持续强化二级市场交易行为监测和处置能力，维护市场运行平稳有序。通过组织多层次广覆盖的投资者教育活动，引导投资者理性认识公募REITs的产品特性和风险收益特征。

四是完善信披安排，督促规范运营。以资产运营为核心，构建体现REITs产品特点的披露规则体系，提升信息披露的针对性和有效性。围绕“管资产”、“促运营”，加强对基础资产质量、运营管理的精准高效监管，明确发行人的诚信责任、中介机构的把关责任，推动各参与主体归位尽责。

编辑：王菁

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