【财经分析】上海首单城中村改造专项借款落地 “三大工程”建设再进一步

新华财经上海2月20日电 （谈瑞）全国超大特大城市城中村改造专项借款上海首单落地——2月19日，国家开发银行上海市分行向上海金桥（集团）有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等，该项目被列入住建部2024年城中村改造专项借款项目清单。

本次上海首单专项借款涉及的浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目，属于上海市“两旧一村”改造重大民生工程，项目推进极为迅速：2023年12月21日该项目启动，2024年1月即已快速实现100%居民征收签约。据上海市住建委介绍，作为“城中村”改造示范引领案例，小湾村是上海全市少有的兼具产业和居住属性的城中村改造项目，将探索助推区域产业发展。

从上海市整体的“两旧一村”进展情况来看，据上海市城市更新领导小组办公室披露的数据，2023年，上海“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标。其中，零星旧改完成12.3万平方米，4084户居民和企业受益；包括小梁薄板在内的旧住房成套改造完成29.6万平方米，城中村改造启动10个项目。

上海市人民政府表示，2024年，将完成12万平方米零星旧改、31万平方米不成套旧住房改造，启动10个“城中村”改造项目，持续推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区更新改造。另根据上海市人民政府办公厅此前印发的《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，到2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；基本完成小梁薄板房屋改造；实施3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台；中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。

城中村改造是中央经济工作会议提出的“三大工程”建设之一。

2023年12月，中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”建设。2023年7月21日，国务院常务会议上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出设立城中村改造专项借款。

此后据媒体报道，监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市分别扩大至52个、106个。

截至1月31日，纳入城中村改造的52个城市中，广州、南京等十余城宣布全省首笔城中村改造专项借款已在当地实施投放，其中多数为各地方省会中心；苏州、宁波、厦门等非省会城市城中村改造专项借款响应速度较快，多个项目已开启前期征收补偿安置工作。

这一轮城中村改造，仅广州市和成都市的第一批授信及审批额度就已经分别超过1400亿元和1200亿元。这笔巨额资金来自何方？

业界普遍认为，中央政策性银行专项资金或为城中村改造资金的主要来源之一，其中，抵押补充贷款（PSL）有望成为重要渠道。

据新华财经整理统计，截至1月30日，国家开发银行和中国农业发展银行两家中央政策性银行已在全国十余个城市宣布投放城中村改造专项借款，资金主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

具体来看，1月30日，国家开发银行实现城中村改造专项借款首批发放90.8亿元，涉及广州、郑州、济南、南京、石家庄等城市近百个项目，惠及村（居）民超过10万户，建设安置房23.84万套。同日，中国农业发展银行为河北省石家庄市新华区南高基城中村改造项目发放贷款7900万元，支持各地城中村改造；此外，农发行还在山东济南、四川成都、湖北武汉、浙江宁波、安徽合肥、贵州贵阳实现城中村改造项目贷款投放。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此指出，政策性银行的专项借款在后续偿还时，偿债资金来源将主要是带方案出让土地后的费用以及后续商品房、保障性住房销售和物业经营收入等。

关于专项借款的资金来源，研究机构主流观点认为，抵押补充贷款（PSL）是一个重要渠道。最新央行投放数据亦有所印证。

2023年12月，人民银行时隔十个月再重启PSL投放3500亿元；2024年1月，人民银行再次投放PSL1500亿元。此外，人民银行年初也披露数据显示，2023年全年新增PSL 5000亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。

广发证券固定收益首席分析师刘郁介绍，自2014年央行创设PSL这一结构性货币政策工具以来，PSL主要有两轮显著扩张：第一轮是2014年至2019年，五年间累计投放3.65万亿元。此后，随着棚改退出历史舞台，从2020年3月起至2022年8月，中国人民银行暂停PSL投放30个月。第二轮是2022年9月至11月，中国人民银行重启PSL投放，三个月累计投放6300亿元，用于保交楼和基建项目资金支持。由此历史经验不难推测，此时重启新一轮PSL工具，对于加大“三大工程”支持力度、提供中长期低成本资金意义重大。

编辑：林郑宏

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