山东泰安：“先租后让”向土地存量要发展增量

土地要素是项目建设最基础的保障，围绕化解土地闲置和拿地难这类矛盾，山东泰安新泰市探索“先租后让”的土地供应模式，进一步完善工业用地市场化配置制度，促进土地节约集约利用和项目建设提质增效。

由由新材料是泰安市一家生产、研发环保材料的高新技术企业。他们研发的高强智能柔性隔水幕墙，填补了水库低温水治理技术空白，产品一经上市，订单便接踵而至。现在，拿地扩产成了公司总经理谭德永的头等大事。“建设的厂房对地块长度有要求，没有合适的地，要是等土地指标的话，后期再加上完善各种手续，最快也得一年，我们的产品可能就错过黄金期了。”

为解企业所急，当地决定挖潜存量建设用地。经过盘点，新泰统筹公司因发展规划变更等原因闲置了160多亩土地，在用地面积和规划用途等方面都符合由由新材料公司的需求，但因为净地无法直接转让的法规要求，交易一度陷入困境。

“土地转让的一个硬性的规定就是必须达到投资额度的25%，统筹公司只想转让或者出租，不愿意在土地上投资了，我们就想着能不能让由由新材料先租赁这块地的使用权，待投资达到25%以上之后，再转让土地的使用权。”新泰市政务服务中心党总支副书记徐西延介绍。

土地先租后让虽然切实可行，但也隐藏着不小的风险。按照惯例，工程建设项目的审批手续只能办在土地使用权人名下，所以，即使“由由新材料”租赁了这块土地的使用权，仍然要用“新泰统筹”的名义办理各项建设手续，这让山东由由新材料科技有限公司财务总监王立叶顾虑重重，“我们这个项目立项比较大，投资25%得接近一个多亿，一些规划手续，施工手续、包括后期的一些房产手续都得办到统筹公司名下，我们感觉是有风险的，主要是考虑到后期会出现法律纠纷。”

要想解决这类问题，关键在于承租方在房地分离阶段能否获得权益保障。面对这个普遍难题，泰安市组织法律专家会同相关部门，研究分析《城乡规划条例》《土地管理法》等相关法律、政策文件，最终在土地使证这一关键材料上，找到了替代解决方案。

“以前的条例规定，新建项目需要提交使用土地的相关证明文件，但是并没有限定必须提交土地使用权证书，结合相关法律规定，我们就把经过备案的租赁协议，作为承租人办理规划许可、施工许可的合法材料。”泰安市行政审批服务局党组成员、副局长肖培庆说。

结合土地要素市场化配置改革，在省自然资源厅、省住建厅的指导下，泰安市出台了“工业及仓储项目租赁土地办理工程建设手续实施办法”，有了政策依据，新泰市随即制定了标准化的土地租赁转让协议，不仅明晰了前期租赁土地开工建设问题，也完善了后续土地分割转让、确权登记的执行措施。

“协议必须得经过自然资源和规划部门的备案，因为备案之后，土地出租方就不能再对同一块土地进行二次抵押分割和转让，只要承租方的投资强度达到我们约束性的条款，就可以办理房地一体的不动产权证书。”新泰市行政审批服务局党组书记、局长刘燕说。

经过协商，由由新材料以每年40万元的租金拿到了160亩土地的使用权，用了不到一年时间，实现了25%以上的投资和一期项目的建设投产。

“现在我们已经把一期项目100亩先办理分割转移登记到公司名下，房地一体确权之后就能够抵押融资，购买二期项目的设备，年底前二期厂房建设好了，我们就能接着生产，大大缓解了我们的资金压力。”山东由由新材料科技有限公司副总经理曲兆华说。

目前，泰安市通过“先租后让”的模式，已为18个工业项目办理建设审批手续，盘活土地1260亩，项目建成时间平均提前150天。（侯绪庆 张晨）

编辑：王菁

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