破局三重难关，南宁形成可复制可推广的房地产纾困经验
广西南宁市平稳基金（下称“平稳基金”）是全国范围内最早成立的房地产纾困基金，于2022年8月设立。随后郑州、浙江、湖北、陕西等省市也相继设立纾困基金。
成立三年以来，平稳基金在政府引导下，勇担“保交楼”与“保资产”的双重使命，严守市场化原则与基金投资规律，通过项目重组与盘活挖掘长远经济效益，并同步创造显著社会效益。
截至目前，平稳基金完成5127套住房的交付工作，实现从“保交楼”向“稳民生”的深远价值延伸，同时也是地方纾困基金中仍然持续运营、并不断对外披露最新进展和交付成果的基金。平稳基金的成功经验，为其他地区提供了可借鉴的纾困范例。9月初，中部省份一个地级市派出考察团赴南宁考察学习。
保交楼面临多重难题
房地产深度调整期的项目普遍具有债务复杂、资产冻结、债权人众多、资金链断裂等多重问题。面对如此局面，全国各地政府在尝试不同的解决路径，通过国企接盘、资产处置、模式创新等方式推进保交楼。
然而，这些方法往往适用于地理位置较好、有一定开发价值的项目。而对于资不抵债、滞销严重的项目，需要更加市场化的方式。
比如，有的项目面临“交接难”的问题，原项目团队不断拖延保交楼方案、拒不配合资料交接等，原施工单位为了实现自己“干新活，追老账”的目的，存在新施工结算争论和拒绝配合竣工验收的问题，也出现阻拦续建团队进场、拒不配合解除原总包合同等现象。
有的项目则面临“资金难”的问题，资金不足和债务纠纷的问题互相缠绕，大大增加了保交楼难度。货值无法覆盖建设成本的项目，难以得到市场化资金的支持；同时部分项目面临和原债权人的激烈博弈，导致进度受阻。
还有的项目会面临“管理难”的问题，因项目长期停工导致部分工序返工，部分房屋和公共区域的防水工程和消防工程出现质量不合格的问题，需要纾困方在施工管理、装修品质、交付质检以及物业管理方面做好服务。
破解难题的典型案例
平稳基金采用“政府引导、市场化运作、科学决策、防范风险”的基本原则，通过专业化管理、市场化运作，探索出一系列创新做法，成功交付多个项目、共计5127套住房。
由于部分项目债务复杂，涉及多家金融机构抵押和查封，项目内资产权利受限严重。面对“交接难”的问题，平稳基金在政府协助下采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案。
一是通过股权转让实现风险隔离，平稳基金设立SPV公司，以0元收购项目公司100%股权，从法律上避免开发商破产对项目的冲击，同时保留追索权；二是将资产转让保障续建资金，比如将项目未售资产通过不动产登记手段转让至平稳基金子公司，实现“南宁的资产留在南宁，开发商的资产用于保交楼”。
隔离风险之后，平稳基金通过“新老划断”原则，清退原开发商管理团队和施工单位，重新招标续建单位，确保工程顺利推进。
项目在续建过程中还面临原施工单位阻拦进场、工资拖欠等问题。平稳基金在政府支持下实施“保护性施工”，并垫付了3929万元的工资。
在面对“资金难”问题时，平稳基金通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等方式，多渠道弥补资金缺口。
以平稳基金接手的南宁市五象新区某项目为例，由于项目公司资不抵债，后续精装修续建资金缺口高达1.4亿元，平稳基金采取了三步走策略。第一步，市场化资产交易提供首笔续建资金，通过SPV公司以2.26亿元收购项目中的分割地块土地和在建工程，为续建提供启动资金。第二步，多元化融资筹措后期资金，以商铺、车位等资产抵押，引入政策性贷款2.34亿元，并申请开发贷，彻底解决项目建设资金问题。第三步，商业开发弥补资金缺口最后，对分割地块进行开发，经营利润优先保障保交楼工作。
在解决“管理难”问题时，平稳基金始终站在业主的角度考虑问题。在施工管理方面，平稳基金严格遵循原开发商移交的施工图纸，从施工单位、建筑材料到质量把控都力求精益求精；同时，创新推出“先办证再交房”模式，协同住建、税务、不动产等部门为业主提前办理不动产权证，解决业主子女上学、转售等后顾之忧。
形成可复制推广的“南宁经验”
平稳基金谨守市场化、法制化的方式，完成南宁多个项目的“保交楼”工作，形成了一套可复制、可推广的“南宁经验”。
相较于其他地区，南宁模式显示出一定优越性：
一是坚持政府引导、市场化运作，解决了风险问题。政府采取市场化的手段组建了平稳基金，引进了专业管理人员的同时隔离了政府的风险。另外通过股权和资产双重隔离，有效阻断开发商的风险向项目传导。
二是通过法制化手段化解复杂债务纠纷。面对金融机构抵押、查封、拍卖等法律障碍，平稳基金通过破产预重整、债权收购、带押过户等合法合规手段，在司法框架内平衡各方利益，最终实现保交楼与化债的双重目标。
三是全流程运营有利于资源优化配置。平稳基金采取“一竿子插到底”的运营模式，从续建前的融资，建设装修以及交付后管理都要一手抓，通过基金市场化运作，实现项目全流程盘活。
四是资金利用效率更高。与其他地区依赖政府财政或项目打包出售的单一化手段不同，平稳基金通过资产交易、政策贷款、开发贷等多渠道融资，通过商业开发的经营利润弥补资金缺口，避免单纯依赖财政投入，真正实现了项目的“自我造血”。
五是坚持以保障业主权益为中心原则。从交付、办证、收房到物业服务，全程保障业主利益，避免二次纠纷。
在房地产深度调整阶段，“南宁模式”的成功证明，唯有通过市场化、法制化的专业运作，才能攻克难题，让老百姓实现安居梦想。（申小龙）
编辑：山晓倩
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