地产经纬丨物管“撤场潮”穿透高端楼盘，“质价相符”成破局关键

新华财经上海12月11日电（谈瑞）随着房地产市场全面迈入存量时代，物业管理行业作为产业链后端的核心价值枢纽，其运营保障功能愈发凸显，已然成为服务业领域不可或缺的重要增长极。

但在行业规模持续扩张的进程中，回款压力攀升、业主满意度下滑等问题也逐渐浮现，倒逼行业加速从规模扩张的粗放式发展向质量提升的精细化运营转型。专家表示，多重内外部因素交织叠加，物业管理行业正经历一场结构性变革，未来发展机遇与挑战同在。

行业规模持续扩容，增长模式逐步换挡

物业管理行业的市场空间，正伴随着全国存量物业的不断积累而持续扩大。

中指研究院数据显示，截至2025年底，全国物业管理行业总管理面积预计达到330亿平方米，到2030年将进一步增长至近400亿平方米。这一庞大的管理体量，不仅为行业提供了稳定的业务基础，也为各类服务场景的延伸和价值挖掘创造了有利条件。

从营收规模来看，物业管理行业作为劳动密集型服务业的代表性领域，在市场波动中展现出强劲的韧性。据第五次全国经济普查公告，2023年物业管理企业法人单位全年营业总收入达16960.5亿元。这一规模已经超越第三产业中其他数个相似的劳动密集型服务业，显现出行业旺盛的市场需求和巨大的业务挖掘潜力。

不过，需要明确的是，物业管理行业的增速已告别高速增长阶段，进入平缓发展期。

中金公司分析师王翼羽表示，预计2025-2026年，主要物管企业的收入增长将主要依靠基础物业管理业务拉动，该板块收入占总收入的比例高达七至八成，平均复合增速约为10%。当前行业增长动力仍以规模扩张为主，相关企业新拓年化合同额体量将保持稳定，支撑行业增长速度持续平缓。除基础物管业务外，其他板块对多数企业而言暂时仍属于收入增长拖累项，综合来看，其预期2025-2026年主要覆盖企业收入同比增长在7%左右。

回款压力凸显，行业面临多重经营挑战

不容忽视的是，物业服务价格承压与收缴率走低是当前物业管理行业普遍面临的突出问题，直接加剧了企业的回款压力。

中指研究院此前发布的《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，南昌、武汉、重庆等多个重点城市的物业费均价同比出现下降，其中南昌、武汉的降幅最为明显。价格下行的同时，物业费收缴难度却在持续加大，业主拖延缴费、拒绝缴费的现象日益普遍。2024年物业服务百强企业的物业费收缴率数据仅为88.17%，较前几年的平均水平有所下降。

在此背景下，现金回款边际承压已经成为行业普遍现象，企业资金链面临不小考验。中金公司的测算数据显示，主要覆盖物企的综合回款率在2024年及2025年上半年分别下降了1.1和0.9个百分点，且这一趋势未来与经济环境高度相关。

以近期宣布撤出成都悦湖菁领汇名邸项目的金茂物业为例。行业消息称，金茂物业旗下该项目物业费收缴率仅有19.37%，导致项目长期收支不平衡、财务亏损严重，因而作为高端物业领域知名企业的金茂物业也不得不选择于2025年12月31日终止服务。业内人士认为，高端楼盘频现物业撤场现象，意味着物业“撤退潮”已穿透“刚需-改善-高端”全产品线，反映出行业经营压力的普遍性。

双向选择加速，“质价相符”成为高质量发展要义

行业内外部环境的深刻变革，正推动物业企业与业主的双向选择加速升级。

一方面，业主维权意识觉醒、服务诉求提升，纷纷通过业委会等形式主动维权，坚守 “质价相符、优质优价” 理念，对服务与收费不匹配的物企发出通牒；另一方面，企业摒弃 “规模至上” 思维，主动汰换亏损项目、聚焦优质资产，以优化资产组合、实现可持续发展。这一趋势直接推高行业退盘率，退盘现象愈发普遍。

行业数据显示，2022-2024年重点物企平均退盘率分别为6.4%、8.6%和7.2%，2025年上半年未年化退盘率达5.1%。从结构来看，主动退场成为主流。中物智库对2025年60个重点退盘项目的调研显示，主动退场项目51个、占比85%，被动退场仅9个、占比15%，标志着企业经营策略从被动应对转向主动优化。

“过去三年，35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平方米，四成企业退盘面积超1000万平方米，相当于一家中大型物业企业的总在管面积。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，主动调仓已经成为行业优化资产结构的重要手段。

值得注意的一个趋势是，随着行业动态调整，“提质-提价-再提质”的良性循环正在逐渐形成，为行业发展注入内生动力。在业主对服务质量要求不断提高的背景下，优质物业企业通过提升服务标准、丰富服务内容，获得了业主的认可，进而实现物业费的合理上调；而价格上调带来的资金保障，又能够反哺服务升级，引进更专业的人才、购置更先进的设备、拓展更丰富的服务场景，形成良性循环。例如今年年内，上海的银康苑、章家巷小区、虹桥怡景苑等多个小区就成功实现了30%左右的物业费上调幅度。

长期来看，行业经营模式正朝着更为健康可持续的方向转型。王翼羽认为，行业将逐步实现从“量增价平、盈利能力承压”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变，最终形成“量价温和变化、现金流相对稳定”的发展格局。中指研究院则认为，行业正突破住宅为主的传统模式，向非住宅领域拓展，写字楼、商业体之外，学校、医院成为布局重点，产业园区、城市服务、养老物业等新兴赛道也备受青睐。多元化布局既分散了风险，又开辟了新的利润增长点，为行业高质量发展注入持久动力。

编辑：林郑宏

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