全国首例商业地产自救式庭外重组项目落地上海 市场化纾困打造行业新样本

新华财经上海5月19日电（谈瑞）近日，上海市第三中级人民法院裁定批准某以商业不动产为主要资产的企业的重整方案，标志着全国首例商业地产自救式庭外重组项目顺利落地。该项目由上海庭外重组中心推动，为市场化重组成果顺利衔接进入司法程序提供了成功借鉴范本与可落地的路径经验参考。

据悉，本次重组标的企业核心资产为一处运营多年的商业楼宇，涵盖酒店住宿、银行网点等多元业态。企业债务危机源于早年承债式收购叠加高杠杆持有不动产，在市场下行周期中，租金收益与出租率双降导致现金流持续承压，叠加融资渠道收紧，企业被迫依赖短期高息融资维持运转，最终引发债务违约与集中诉讼执行，陷入经营困境。值得注意的是，此类“承债开发／承债收购+高杠杆持有”模式曾在行业上行期被广泛采用，一旦市场调整，风险极易集中暴露，具有较强行业普遍性。

危机爆发后，标的商业楼宇面临司法拍卖风险，核心资产价值面临大幅折损，30余名普通债权人清偿预期趋近于零，实控人多年经营成果也或将归零，同时楼宇拍卖还将冲击租户稳定经营并引发区域商业活力流失。在此背景下，2025年6月，企业与主要债权人主动向上海东方国际商事调解院下设的上海庭外重组中心求助，寻求开展庭外重组。

据介绍，上海庭外重组中心于2025年7月正式受理该项目，指定上海市方达律师事务所担任独立重组顾问。重组期间，中心一方面协调债权人暂缓追索，对接执行法院暂停拍卖程序，守住核心资产并争取关键处置窗口期；另一方面秉持专业审慎精神，监督独立重组顾问工作，推动有财产担保债权人、普通债权人与债务人全流程透明沟通，达成整体解决多数共识。

在庭外重组工作基本完成后，项目于2025年12月底依法申请进入司法重整程序。依托上海东方国际商事调解院与上海市第三中级人民法院签署的《关于企业庭外重组工作衔接备忘录》，相关成果高效转化，法院当月受理预重整申请，2026年3月裁定进入重整程序，5月初依法批准重整计划，实现庭外重组成果向司法程序的顺利转化。

业内人士表示，本案最具创新价值的是自救型重组方案，未沿用传统引入外部投资人模式，而是立足存量资源统筹化解风险。方案对具有抵押担保的融资机构债权人实施分阶段留债清偿；为普通债权人提供债转股、留债清偿两种选择，规避清算零清偿风险；原实控人调整为劣后地位，在监督下继续负责项目运营，同时保留债转股普通债权人悉数受偿后的股权回购权。该模式通过重新分配风险收益、强化各方激励约束，有效避免困境资产折价处置导致的价值流失，保障债权人从未来经营改善所带来的增值收益中优先受益，契合商业地产持续运营需求。

随着2026年5月1日《商事调解条例》正式施行，庭外重组作为商事调解在复杂商事领域的重要延伸，凭借灵活高效的协商优势，成为困境企业纾困重要路径。这一案例通过庭外重组与司法程序的有机衔接，成功避免了核心资产被动处置，实现了企业运营稳定、债权人预期改善及区域商业环境维护的多重目标，为市场化重组成果顺利衔接进入司法程序提供了成功借鉴范本与可落地的路径经验参考。

编辑：葛佳明

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