一周聚焦：破局城市更新堵点，长三角密集推进法治化探索

新华财经上海9月30日电 （谷青竹） 我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的新阶段。2026年5月15日召开的国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确提出要把城市更新摆在突出位置。目前，国家层面正在加快研究制定城市更新相关法规，支持各地先行探索。本周，长三角密集推进城市更新地方立法，为城市更新的顺利实施提供法治保障。

· 9月28日，江苏省十四届人大常委会第二十五次会议审议《江苏省城市更新条例（草案）》（以下简称“草案”）。

解读：从发展阶段看，江苏省城镇化率已达76.2%，进入城市发展存量提质增效为主的阶段。江苏省人大环资城建委调研显示，城市更新在规划管控、产权归集、用地保障、投资融资、行政审批等方面仍存在不少难点堵点，迫切需要通过地方立法将实践经验、改革创新成果上升为制度规范。

值得关注的是，这是江苏省首次就城市更新进行立法。作为创制性立法，草案确立了“城市体检-专项规划-片区策划-年度计划”的规划实施体系，规定江苏省设区市、县（市、区）政府应当定期组织城市“体检”，查找城市建设、发展和治理等方面的问题，“体检”结果作为编制更新计划的重要依据。草案还要求，哪里“病”得重，就先“治”哪里，存在重大安全隐患、市政基础设施和公共服务设施薄弱、严重影响历史风貌等区域，应当优先纳入年度实施计划。

对于基层普遍关心的城镇老旧住房自主更新，草案给出制度安排：立法鼓励物业权利人通过拆改结合、拆除重建等方式，对建成年代早、建设标准低、配套设施差的老旧住房进行经业主依法表决的自主更新。以拆除重建方式实施自主更新，签约比例达到95%以上的，县（市、区）政府应当优先支持，在对周边不产生负面影响的前提下，可以通过适当调整容积率、新增建筑面积、增配服务设施等方式推动更新意向达成。

城市更新投入大、周期长，单靠政府“独唱”难以为继。草案鼓励有条件的地区探索利用住房公积金、住宅专项维修资金，支持危险房屋改造、老旧住房自主更新、老旧小区整治改造、电梯加装更换等项目；同时，明确鼓励市场主体通过投资、建设、运营等方式参与。

· 据安徽省住房和城乡建设厅官网9月29日消息，安徽拟为城市更新立法，《安徽省城市更新条例（草案）》（以下简称“草案”）提请审议。

解读：草案就建设城市更新规划管理体制作出多项规定，明确将城市“体检”作为编制专项规划、片区策划方案、年度计划和项目实施的前置依据，规范城市更新专项规划、片区策划方案、项目实施方案、年度计划的编制程序，明确建立城市更新项目库的要求。

针对危险住房、老旧小区、完整社区、老旧街区、老旧厂区、城中村、城市功能完善、安全韧性城市建设、绿色低碳发展、历史文化保护传承等不同场景，草案制定了差异化的实施要求。

在要素保障方面，草案就资金统筹利用、市场化投融资模式、土地供应和混合利用、容积率转移和奖励等作出制度安排。此外，草案鼓励通过依法设立城市更新基金、发行债券等方式筹集城市更新资金，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。同时规定，实施危险住房改造、老旧住房自主更新、电梯加装更换等城市更新项目，可以通过提取住房公积金、使用物业专项维修资金、申请住房公积金贷款等方式，拓宽资金渠道。

此次安徽省人大常委会会议还审查批准了《合肥市城市更新条例》《芜湖市城市更新条例》，两部条例立足各自城市发展实际，形成了各具特色的制度设计。值得注意的是，《马鞍山市城市更新条例》已于今年1月1日正式施行，让马鞍山城市更新从政策推动迈入了法治保障的新阶段。

· 据“宁波发布”9月30日消息，《宁波市城市更新条例》（以下简称“《条例》”）将于10月1日起正式施行。

解读：《条例》是宁波老城、老小区、老厂房的“更新指南”，充分吸收宁波作为城市更新、城市体检国家“双试点”的实践经验，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，确立了“政府引导、市场运作、多元参与、共建共享”的可持续更新模式，构建起“城市体检-专项规划—片区策划-项目实施-长效运营”的全链条工作体系。

城市更新不能只靠一部法规，还需要一批配套细则来支撑。目前，《宁波市城镇低效用地认定办法》《宁波市建设工程规划许可豁免管理办法》已经发布施行；《宁波市既有建筑功能转换管理办法》《宁波市城镇老旧住房自主更新指导意见》也在征求各方意见，很快就会出台。这些配套政策到位后，用地混合、功能转换、容积率激励等关键环节就会有明确的政策依据和操作路径。

立足宁波制造业发达、历史底蕴深厚等核心城市特质，《条例》在通用制度基础上设立低效产业用地和历史文化保护两大专章，针对性破解产业转型和老城保护两大核心难题，实现产业提质与文脉传承双向并举。

编辑：葛佳明

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