北京高精尖产业将为写字楼市场带来更多需求

新华财经北京1月10日电（记者王艳刚 张斯文 印朋）2024年四季度北京写字楼租金继续下降，但环比降幅有所收窄，为企业降低运营成本提供了机会。同时，从产业发展来看，前三季度，战略性新兴产业增加值同比增长14%，显示北京高精尖产业释放强劲增长动力，将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。

四季度北京写字楼市场租金继续下调，但环比降幅有所收窄

2024年四季度，国家会议中心南北塔等项目入市，共计为市场带来约15万平方米的办公面积。2024年，北京市全年累计新增供应量达27.3万平方米，分别较2023年和2022年全年下降55%和35.6%。

市场新增供应量减少，但没有改变写字楼租金下行趋势。戴德梁行数据显示，北京市写字楼租金环比下降8.0%，同比下降17.8%至每月每平方米人民币244.8元，五大核心商圈环比下降7.4%，同比下降16.9%至每月每平方米人民币289.7元。

北京市甲级写字楼租金&空置率走势（来源：戴德梁行）

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，四季度，持续的“降本增效”和“以价换量”策略致使北京写字楼市场租金继续下行。市场租金的持续走低和新入市项目的提前预租支撑了市场活跃度。四季度，全市和五大核心商圈市场净吸纳量分别为10.6万和4.2万平方米。纵观全年，全市和五大核心商圈市场去化趋势较2023年和2022年有所好转，净吸纳量分别为31.8万和17.5万平方米。

在此背景下，市场空置率与2023年同期相比有所下降，北京全市空置率同比下降0.4个百分点至18.3%，五大核心商圈空置率同比下降0.5个百分点为12.1%。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，“以价换量”是全年市场的主旋律。四季度租金继续下调但环比降幅相对有所收窄，在企业端“降本增效”的背景下，当前租金水平正在撬动企业产生搬迁整合类的需求。

TMT行业需求占比高 丽泽及中关村市场去化量明显

戴德梁行数据显示，四季度，TMT、专业服务业和金融业三大传统行业分别占所有行业总成交面积的51.6%、15.9%和11.2%。其中，专业服务业中律所板块持续活跃；金融业中除保险板块表现亮眼外，投资理财类公司租赁活动也较为积极。医疗健康行业则稳居第四位优势，占所有行业总成交面积的5.0%。纵观全年，TMT行业占总成交面积的39.1%，高于第二名金融业近14个百分点。在经济下行各行业均表现疲软的背景下，TMT行业在北京写字楼市场的支柱地位愈加凸显。

从净吸纳量表现来看，写字楼市场中丽泽商务区和中关村表现亮眼。丽泽商务区2024年净吸纳量达到14.6万平方米，去化速度达到过去五年的平均水平。

陆明表示，得益于在过去十年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势，以中关村、泛上地和北清路为核心所形成的西北创新组团已经最先开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。西北创新组团在2024年实现净吸纳量超过28万平方米，其中泛上地子市场超过18万平方米，中关村超过9万平方米。

魏东表示，从产业发展来看，前三季度，规上企业中，战略性新兴产业增加值同比增长14%，显示北京高精尖产业释放强劲增长动力。2024年12月，《2025北京高精尖产业投资指南》发布，为推动北京市高精尖产业高质量发展提供了有力支撑。未来，新一代信息技术、集成电路、医药健康、智能设备、节能环保、新能源汽车、新材料、人工智能等产业将继续为北京经济发展注入新活力，同时相关上下游企业将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。

2025年写字楼空置率或将下降

回顾2024年北京市写字楼市场，市场需求类型高度集中在搬迁类，国央企需求成为市场重要稳定因素。

高力国际数据显示，2024年，超5000平方米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。

陆明表示，在这些搬迁类大宗成交中，央国企占比高达59%，民企占比37%，外资占比为4%。当下的租金水平正在撬动企业产生降本增效的办公空间搬迁需求，这也是整体市场活跃度较去年出现大幅改善的主要原因。

魏东表示，2025年北京市将有14.4万平方米写字楼将在入市。未来一年，有限的新增供应为市场的存量去化提供了有利条件，市场空置率或将进一步下调，但短期内企业成本控制的诉求将使租金水平继续下探。

陆明强调，虽然2025年市场供应压力较小，但未来需求侧的不确定性依旧较高。因此，短期内预计市场空置率还将维持在当前水平，但小幅回落可期。

高力国际北京公司董事总经理李娟表示，政府相关部门应该加强市场监控，出台相关政策措施来引导市场健康发展，如限制新建写字楼的规模和数量，鼓励老旧写字楼的改造升级甚至是用途转换。（参与采写 谈瑞 吕昂）

编辑：幸骊莎

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