地产经纬丨韧性中求进 上海楼市“哑铃型”市场结构愈发清晰

新华财经上海12月24日电（谈瑞） 在国家统计局近日发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，上海再次成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。当下已近年末，回顾2025年，上海房地产市场在复杂的市场环境与稳健的政策调控下，呈现出鲜明的结构性特征。

新房市场保持量稳价升态势，高端住宅成为市场核心驱动力；二手房市场则经历价格回调，低总价“老破小”房源成为成交主力，“哑铃型”市场结构愈发清晰。数据显示，上海全年新房与二手房成交规模保持在合理区间，价格走势呈现分化，市场正在理性调整周期中稳步前行。

高端新房一骑绝尘 二手刚需价跌量稳

从上海的新房市场表现来看，2025年全年成交呈现“波动中企稳”的态势。根据行业机构统计，前11个月上海新建商品住宅各月成交套数在2257至5468套之间波动，其中3月以5468套创下全年成交峰值，成为市场热度的重要节点。整体来看，尽管各月成交量存在一定起伏，但全年新房市场交易活跃度始终保持在相对稳定的水平。

价格方面，上海新房市场延续温和上涨态势。国家统计局数据显示，上海新建商品住宅销售价格指数全年均保持环比上涨，1月环比上涨0.6%，3月与5月均达到0.7%的全年涨幅高点，此后各月涨幅虽有收窄，但11月仍保持0.1%的正向增长。这一走势背后，是上海新房市场供应结构优化、产品品质提升等多重因素的支撑，核心区域优质房源的价值支撑依然稳固，成为价格平稳上涨的重要基石。

与新房市场形成对比的是，上海二手房市场在2025年经历了价格持续回调的过程，成交规模则呈现“前高后稳”的特征。上海市房地产交易中心披露的网签数据显示，3月二手房成交套数达到29345套，成为全年最高值，此后各月成交套数有所回落，稳定在18000至23000套区间。11月市场显著活跃，12月热度持续，截至12月21日成交15375套，虽较峰值有所下降，但仍维持在活跃水平。

价格走势上，二手房市场自2月起出现环比下跌，且回调态势基本贯穿全年。国家统计局数据显示，2月上海二手住宅销售价格指数环比下跌0.4%，5月环比跌幅扩大至0.7%，7月进一步扩大至0.9%，8月与9月均保持1%的环比跌幅，10月至11月跌幅则收窄至0.9%和0.8%。持续的价格回调反映出二手房市场供需关系发生深刻变化，部分业主预期调整导致降价出货意愿增强，而购房者则保持观望心态，市场博弈氛围浓厚。

“短期来看，市场将延续二手刚需价跌量稳，新房核心板块改善支撑力强的格局，中长期需关注后续政策的落地带来的持续性效果。”58安居客研究院院长张波表示。

“哑铃型”结构下的市场新生态

2025年上海房地产市场最显著的特征，莫过于“哑铃型”结构的全面凸显，新房与二手房市场呈现出截然不同的需求导向，形成了两极分化的市场新生态。这种结构分化不仅体现在价格走势上，也深入影响着市场供需格局与产品定位逻辑。

新房市场中，高端住宅成为绝对热销品类，成为支撑市场的重要力量。随着高净值人群对居住品质要求的持续提升，具备核心地段、优质配套、高端物业服务的高端住宅项目受到市场热烈追捧，前11个月上海商品住宅成交金额TOP10榜单中，黄浦区上海壹号院以220.3亿元销售金额位居榜首，套均总价高达6223.16万元；金陵华庭、高福云境等黄浦区高端项目也均位列前十，套均总价普遍在3000万元以上。这一趋势背后，是上海作为国际大都市对高端居住需求的持续释放，同时也反映出部分购房者更倾向于通过购置新房来实现资产的保值增值，规避二手房市场的不确定性。

中原地产首席分析师张大伟认为，上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化。开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品，契合了市场真实需求，这种“核心区供给主导”的模式，使上海新房市场在整体下行周期中保持独立行情。

二手房市场则呈现出完全相反的需求结构，低总价“老破小”房源越来越成为购房者的“上车首选”。这类房源通常具备地理位置优越、配套成熟、总价门槛低等优势，尤其受到刚需群体的青睐。对于预算有限的年轻购房者而言，“老破小”虽然在居住品质上存在一定短板，但能够满足其在上海安家落户的基本需求，且往往具备较强的流动性和学区资源等附加价值。数据显示，上海近期二手房成交中，总价300万元以下的低总价房源占比显著提升至约六成，已经成为市场成交的主力军，而中高端二手房则面临较大的去化压力，价格回调更为明显。

市场人士认为，“哑铃型”市场结构的形成，本质上是上海房地产市场供需两端分化的直接体现。从供应端来看，随着高端改善型产品经市场验证得到认可，开发商纷纷加大高端项目开发力度，而二手房市场中“老破小”房源存量庞大，成为刚需群体的主要选择。从需求端来看，上海房地产市场已进入“双需求并行”的阶段，高净值人群的改善及投资需求与年轻群体在房价回调背景下的刚需形成了两大核心购买力，分别支撑起市场两端的交易活跃度。

韧性中求进 稳健中发展

“2025年，上海房地产市场在全国深化调整的宏观背景下，凭借坚实的城市基本面、精准的政策调控与持续的结构优化，展现出很强的韧性与发展定力。”上海易居房地产研究院常务副院长崔霁表示。

综合多位业内专家观点，从市场支撑因素来看，一方面，上海新房市场的稳定表现得益于上海坚实的经济基础、高质量的人口结构以及稳健的限购政策带来的市场缓冲；另一方面，二手房市场的价格回调是对前期过高涨幅的合理修正，也是市场供需关系重新平衡的过程。

展望未来，上海房地产市场“哑铃型”结构或仍将持续一段时间。新房市场方面，随着高端供应的持续增加，市场竞争有所加剧，开发商需要在产品品质、物业服务等方面持续发力，才能持续赢得市场认可；二手房市场方面，低总价房源的需求预计仍将保持稳定，价格回调态势可能逐步趋缓，租售比等指标走高抬升了这类房源的“性价比”。此外，随着上海城市更新进程的加快，“老破小”房源的居住品质也有望得到改善，其市场价值可能进一步凸显。

总体来看，2025年上海房地产市场在复杂多变的环境中实现了平稳运行，行情波动既反映了市场的内在规律，也体现了政策调控的成效。未来，随着房地产市场长效机制的不断完善，上海房地产市场有望逐步形成更加健康、稳定、可持续的发展格局，在保障民生居住需求、促进资产合理配置与推动城市经济高质量发展之间实现更好平衡，为城市发展和民生改善提供有力支撑。

编辑：李一帆

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