复盘2025：上海写字楼市场供需博弈 情绪消费成为零售市场新增长点

新华财经上海1月6日电（谈瑞）2025年的上海写字楼市场及零售商业市场在供需博弈中呈现多维度发展态势。房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行最新数据显示，上海甲级写字楼市场供应放量导致空置率与租金呈现“一升一降”态势，而零售市场逐渐回暖，尤其是与刚需消费看似“矛盾”的社交、疗愈、康养、泛体育等细分类消费增长显著。

写字楼市场方面，2025年上海甲级写字楼市场迎来供应放量周期，全年共14个新项目集中入市，总供应面积约85万平方米，新增体量主要分布于浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等新兴板块。其中，第四季度，长宁虹桥“晶耀虹桥”、徐汇滨江“西岸中环B3”及“阿里巴巴徐汇滨江园Z”三个项目入市。在此背景下，成交端持续承压，四季度上海全市甲级写字楼净吸纳量为12.32万平方米，全年以40.18万平方米收官，同比下滑33.4%。

市场基本面的弱势格局导致空置率与租金呈现“一升一降”态势。2025年四季度，上海甲级写字楼平均空置率攀升至23.4%；在供过于求与企业降本增效的双重压力下，全市平均租金进一步下行至6.62元／平方米／天，环比下降1.8%。

但值得注意的是，从需求结构上看，2025年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的行业集聚特征，贸易制造、专业服务、金融、电子信息科技四大行业合计贡献85%的成交份额，成为市场需求的核心支柱。其中，贸易制造业以25%的成交占比位居首位，需求聚焦传统消费与新兴消费双赛道：传统领域以服装、运动品牌头部企业的搬迁扩租需求为核心，新兴领域则伴随宠物经济等新消费风口崛起，个别宠物类品牌企业释放大面积租赁需求。

据戴德梁行测算，未来三年，上海甲级写字楼市场新增供应规模将不少于300万平方米，其中2026年计划入市面积突破120万平方米，供应压力将持续高位释放。

对此，戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英认为，2025年末上海写字楼市场已在供应放量与需求分化的深度博弈中完成阶段性调整；2026年市场将正式迈入“存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦”的结构性转型期，行业竞争逻辑从过往的“规模扩张”转向“质量与效率双轮驱动”。

零售市场方面，2025年上海延续“提振消费”总方针，通过政策扶持、活动赋能等多重举措激活市场，推动消费逐渐回暖，形成了需求牵引供给、供给创造需求的良性循环。

从市场表现来看，2025年上海核心商圈平均租金小幅下跌，但空置率保持平稳。未来供应端呈现差异化特征，核心商圈2026-2029年总供应量约76万平方米，非核心商圈同期总供应量达643万平方米，大量新增供应集中入市预计将使全市租金持续承压。2025年四季度上海非核心商圈新增供应约30万平方米，同比呈下降态势。但与此同时，供应类型日益多元，既有虹桥前湾印象城MEGA这样的大体量商业项目，也有永源路时髦街区、新天地东台里等个性化、差异化、主题化的打卡圣地。

“2025年上海围绕‘以旧换新’和‘服务消费’推出了一系列政策措施，消费提振效果较为显著，零售市场逐渐回暖。”戴德梁行华东区董事总经理黎庆文特别提到，与刚需消费看似“矛盾”的能够舒缓情绪的社交、疗愈、康养、泛体育等细分类消费增长显著，说明消费者为情绪付费的意愿变得更加强烈。

编辑：林郑宏

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