戴德梁行：以资产管理激活房地产发展新动能

新华财经北京1月12日电（记者高婷）12日，戴德梁行举办“洞见未来 共赋新章”北京公司2025年终发布会。本次发布会聚焦房地产市场前沿动态，多位资深专家与行业嘉宾通过写字楼、商业趋势、大宗交易、REITs、资产管理等热议话题，分析市场趋势、探讨破局路径，为行业传递前沿洞察。

戴德梁行北区董事总经理胡峰在会上指出，基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段。这一突破不仅为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择，更向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力。在此背景下，市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，专业服务与价值运营的重要性愈发凸显。同时，他认为，房地产行业的未来增长不再局限于新建开发，而是更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展等多元赛道。

图为戴德梁行北区董事总经理胡峰在会上发言

在主旨分享环节，戴德梁行多位专家从多元维度，系统阐释当前市场核心命题。

展望2026年房地产市场发展趋势，戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东认为，2026年，扩大内需、提振消费仍是复杂国际环境下拉动经济增长的核心抓手。

具体到2025年北京写字楼市场表现来看，戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗从产业升级、运营策略优化等角度，提出市场突围的核心机遇。“2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战，如何持续提升核心竞争力、在市场重围中实现突破，是每一位业主不得不直面的重要课题。”她说。

戴德梁行北区商业部主管孟祎以“长期主义”为核心视角，分享了商业业态创新与破局之道。她介绍，2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间；同时，多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相，有效推动了北京零售市场的提质升级。2025年北京商业零售市场呈现出三大鲜明特征：其一，商业空间从单一消费载体向“城市客厅”转型，越来越多项目打造出极具话题性的公共空间，实现与本土文化的深度绑定；其二，文化及IP运营从单一符号传播，升级为全球化、矩阵化布局；其三，多元资本介入推动商业运营理念，从“流量导向”向“长期主义经营”转变。

会上，戴德梁行还发布了第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。“资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑。”戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、REITs研究中心主任张恺玲说。

在圆桌讨论环节，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、不动产金融业务负责人刘慧，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾，普洛斯资本副总裁李宏，高和资本执行董事郑闻莺，中信证券债务融资业务线总监及REITs组组长邱适，大家保险投资业务董事唐沛然等重磅嘉宾围绕“无惧波动，穿越周期的资产管理策略”展开深度对话，从资本布局、运营优化等多维度，分享头部机构实战经验与前瞻布局。

刘慧表示，“无惧周期、锚定长期”始终是戴德梁行资产管理策略的核心逻辑，REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台，为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁。

杨蕾表示，2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势，自用型买家崛起重塑了市场买方结构。实体企业基于长期办公、产业落地等自用需求入场，标志着市场投资逻辑从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定，为核心资产注入了稳定流动性与运营确定性。

编辑：高二山

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