地产经纬丨“量”在“价”先？上海二手房成交节前“反季”活跃

新华财经上海2月2日电（谈瑞）春节前夕本是楼市传统休整淡季，但当下的上海二手房市场却呈现出“反季”活跃态势。上海市房地产交易中心数据显示，2025年11月至2026年1月，上海二手房网签成交量已连续三个月逼近2.3万套，换而言之，近三个月合计已有近7万个家庭“用脚投票”，在传统淡季中释放了购房需求。

分析认为，这一“淡季不淡”的表现，本质是二手房价格调整后“性价比”凸显的结果，既获得了刚需群体的认可，也吸引了部分关注稳健收益的投资群体，而持续放量的成交能否推动市场从“以价换量”走向“量价趋稳”，是短期值得市场密切跟踪的焦点。

成交持续放量 低总价房源占据主流

上海市房地产交易中心数据显示，2025年11月至2026年1月，上海二手房网签成交量连续三个月站稳2.2万套关口，分别达到22943套、22961套和22834套，累计成交规模已经接近7万套。

这一成交态势不仅打破了春节前楼市的传统淡季规律，更创下了近年来同期的较高水平。横向来看，相较于2024年1月的16378套和2025年1月的18497套，刚刚过去的2026年1月，上海二手房成交规模实现了显著增长，增幅分别达到39.4%和23.4%，市场活跃度的提升趋势十分明显。

从具体的成交结构分析，刚需导向特征尤为突出，低总价房源成为市场交易的绝对主力。据行业机构统计，300万元以下的成交占比超过七成，且这一趋势在近一年的二手房成交中持续显现。以2026年1月的上海二手房网签成交为例，总价在200万元以下的占比达49.5%；总价在200万元-300万元区间的占比21.1%；总价在300万元-400万元和400万元-600万元区间的占比接近，均在10%左右；而总价高于600万元的，价位抬升与成交占比则呈现较为明显的反向关系。

性价比显现 市场或进入“磨底”阶段

综合业内观点，低总价房源之所以能持续主导上海二手房市场、推动成交量保持高位，核心在于价格调整后市场性价比的全面提升，同时政策环境与资产配置逻辑的变化也为成交放量提供了支撑。

一方面，经过一定幅度的价格调整，上海二手房价格逐渐回归合理区间，刚需群体的购房门槛大幅降低。中指研究院数据显示，2026年1月，上海二手住宅样本平均价格为55265元／平方米，环比下跌1.22%，同比下跌7.61%，价格的回落让不少年轻人出于自住需求已经能够较为从容地“上车”低总价房源。与此同时，房贷利率的持续下行进一步降低了购房成本，当前上海个人住房贷款平均利率已处于历史低位，宽松的信贷环境为刚需上车提供了有力支持。

另一方面，部分“老破小”房源租金回报率的提升，使其成为兼具居住与投资属性的优质选择，吸引了部分稳健型投资者。中指研究院数据显示，2026年1月，上海住宅租赁市场样本平均租金为81.50元／平方米／月，环比下跌0.40%，但区域分化明显，金山区部分房源的租金回报率甚至高达3.0%。这一水平不仅高于当前银行定期存款利率，也超过了部分理财产品的收益率，使得低总价二手房成为类固收资产的重要选项。

“租金回报率是房价的‘锚’，其超过无风险利率时，房价底部支撑增强。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所副所长吴佳表示，租金回报率、房价收入比等指标有所好转，市场预期企稳，刚性或改善性需求充分释放，将会促进房地产市场止跌回稳。

值得注意的是，当前市场已呈现出“磨底”阶段的典型特征。链家数据显示，1月底上海二手房挂牌量为8.24万套，较历史峰值减少近3万套，也位于近年来的历史低位。业内人士分析，挂牌量的持续回落，一方面源于部分卖家在房价调整后难以接受亏本出售，选择“售转租”将房产转为类固收资产；另一方面也反映出买卖双方预期的微妙变化，在市场接近估值底部的背景下，卖家观望情绪增强，主动撤牌现象增多。

“量”变能否引发“价”变？

有市场观点认为，“量”在“价”先，随着成交放量，上海二手房市场有望逐步实现从“以价换量”到“量价趋稳”的转变，价格止跌回稳的可能性在不断增加。不过，综合当前市场表现与业内观点，价格止跌回稳的客观条件正在逐步具备，但不确定性依然存在，市场筑底可能需要更长时间的“磨合”。

“相较于二手房‘量’的回升，‘价’的改善对楼市止跌回稳更加关键。”国金证券首席经济学家宋雪涛表示，与以往几轮市场阶段性回暖相比，2026年初的市场改善呈现出两个显著不同：一是本轮房价跌幅放缓并非政策刺激所致，而是市场自发力量推动，房地产市场泡沫已去化充分；二是过去房价跌幅收窄往往伴随挂牌量上升，但年初以来上海的二手房挂牌量持续回落，反映出买卖双方预期正在重构。

宋雪涛认为，房地产市场的止跌回稳大概率是估值底部的“自然筑底”，而非政策刺激的结果。当前市场已接近估值底部，房价跌幅预计相对有限。若市场预期改善，如租金止跌、物价持续回升，或政策利好释放，如贴息政策落地、加力城市更新等，房地产市场有望实现止跌回稳。

中指研究院的展望则更为乐观，其表示，整体来看，房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。短期而言，2月份受春节假期影响，楼市销售节奏或将阶段性放缓，但随着2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企计划在春节前加大促销力度提前蓄客，3月市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待。

但吴佳也提示，参照美国房地产市场调整阶段的历史走势，尽管当前上海二手房市场价格已具备止跌回稳的客观条件，但房地产市场具有相当的差异性和复杂性，仍有三大因素需要重点关注：其一，与美国相比，上海通过持续下调利率推动房价回升仍面临外部压力；其二，尽管租金回报率与无风险利率的利差已明显收窄，但目前对房价的支撑力度有限；其三，居民就业和收入预期的恢复进度可能延缓市场回暖节奏，若收入预期不稳，刚需群体的购房决策可能会进一步推迟。

编辑：林郑宏

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