地产经纬丨从普涨逻辑到价值重塑，“十五五”房地产市场孕育新机

新华财经上海3月27日电（谈瑞）历经数年调整与转型，中国房地产行业告别高速增长的粗放时代，行业发展逻辑、角色定位与市场格局均发生重要变革，逐步摆脱对传统增长模式的依赖，向更具韧性、更重质量的方向前行。

如戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权26日在“智领新局聚势共赢——‘十五五’・新蓝图——地产与城市高质量发展峰会”所言，2026年是“十五五”规划谋篇布局的关键之年，房地产行业正迈向专业化、数字化、低碳化、国际化新阶段。在这一背景下，房地产的民生属性持续凸显，商业地产稳步修复，大宗交易市场结构性机遇显现，共同勾勒出“十五五”开局之年房地产行业的发展新图景。

“十五五”房地产将作为“民生基石”存在

过去数年，中国房地产行业经历了一场深刻调整与转型。平安证券测算数据显示，“十四五”期间，房地产相关的服务业以及建筑业增加值占GDP的比重合计回落3.2个百分点。迈入“十五五”，房地产业又将迎来怎样的发展？

“2026年是‘十五五’规划的开局之年，也是房地产行业彻底告别‘高负债、高杠杆、高周转’旧模式，全面确立‘保障+市场’双轨制的关键元年。”戴德梁行华东区策略发展顾问部主管符锦滔表示，从“十五”到“十五五”，中国房地产的角色定位大致经历了从“支柱产业”到“调控对象”，再到“民生基石”的三大核心阶段。随着宏观基调从“止跌回稳”到“着力稳定”的转变，包括“控增量、去库存、优供给”三位一体、从“保交楼”到“好房子”、深化公积金改革与新模式配套等新变化，均明显体现了房地产的“民生基石”地位。

结合新加坡、日本、德国等国际经验，符锦滔预判，未来五年，“双轨制”将全面成形，城市群的分化加剧。对房地产开发商而言，轻资产与服务化转型势在必行；而政府必须摆脱“土地财政”依赖，向城市的高质量发展稳步迈进。

上海现代服务业联合会会长孙建平也就城市发展强调，高品质城市需满足生活方便、交通便捷、环境优美、秩序优良、文化生动、和谐相处六大民生诉求。他提出，要“用规划的理念引导城市发展，用规划的规则来规范城市的发展，用规划的权威协调城市的发展，用规划的落实促进城市的发展”。

商业地产实现结构性修复 上海走在全国前列

在房地产行业整体换挡转型的关键阶段，商业地产在宏观政策托底与城市内生发展动能的双重支撑下，在压力中展现韧性，实现稳步的结构性修复。

以上海市场为例，复苏态势尤为明显。数据显示，2025全年上海办公楼市场录得净吸纳量49.9万平方米，与2024年和2023年相比分别录得约5%和31%的增长，租赁活跃度有所增强。零售地产领域，潮玩杂货、运动户外、消费电子、宠物消费及平价餐饮五大业态表现亮眼，成为拉动租赁需求的核心力量。物流仓储市场较为稳健，第三方物流的资源整合升级与长三角高端制造业持续扩张，共同为市场提供了需求支撑。

作为上海改革开放的前沿阵地，浦东正以更高标准打造商业地标与消费中心。上海市浦东新区商业联合会会长蒋智敏表示，唯有汇聚高素质专业人才，才能为陆家嘴、张江、金桥、前滩等重点区域提供高品质商业服务与优质地产载体，持续提升区域商业能级与核心竞争力。

“商业地产已进入价值为王、服务升级的时代。”戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表达了对华东市场的长期看好。黎庆文表示，未来将继续深耕华东市场，与客户同心同行，以专业赋能、以合作共赢，共创地产与城市发展新未来。

大宗交易市场结构性分化潜藏投资机遇

值得注意的是，在当前中国持有型不动产存量规模已经较大的背景下，大宗交易的市场渗透率相较于其他成熟市场，仍然有较大提升空间，而这恰恰也孕育了新的投资机遇。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰介绍，大宗交易市场已经从过去的普涨逻辑演化成为价值重塑的逻辑，结构性分化带来了很多机遇和挑战。他认为，投资者必须转变核心投资逻辑：不再是简单购置物业等待增值，而是重点聚焦现金流稳定、抗通胀能力强、具备长期成长支撑的优质项目。

结合市场趋势与专家观点，当前大宗交易呈现以下几个热门投资方向：一是有坚实内在需求或产业支持的项目，例如高科技智能产业园等；二是算力相关以及部分地区物流资产，在数字经济与供应链升级驱动下获得资金青睐；三是消费类优质资产，如商场、奥特莱斯等具备稳定客流与现金流的商业物业，持续受到投资者关注；四是城市更新改造项目，如核心区老旧办公、商业物业通过改造升级为酒店、长租公寓等。

编辑：林郑宏

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