地产经纬丨“沪七条”满月催化小阳春 上海楼市二手房领跑、新房分化

新华财经上海4月2日电（谈瑞）2026年第一季度收官，上海楼市交出了一份暖意十足的成绩单。在2月25日“沪七条”新政满月的政策效应下，3月上海二手房市场量增价稳、新房市场温和修复，区域与产品结构继续分化，市场信心逐步修复，步入政策托底、需求释放的良性复苏通道。

业内专家认为，当前上海楼市已初步形成“政策托底-二手房率先回暖-新房跟进修复”的良性传导路径。若当前市场情绪能够延续，4月楼市有望继续保持较高活跃度。

二手房量价修复领跑复苏

二手房量价修复成为本轮上海楼市复苏的核心引擎。据上海链家数据，3月上海二手房市场的“小阳春”成色十足，全市二手房成交量达到3.1万套，不仅较去年3月增长6%，更较今年1月大幅增长37%。价格端同样呈现出企稳回升的积极信号，当月价格指数环比上涨1%，而作为先行指标的带看量较1月也增长28%，为后续成交提供有力支撑。

“这一系列表现充分体现了‘沪七条’新政的精准施策与促进作用。”上海链家研究院负责人李根分析称，新政通过优化限购、降低交易成本等多维度发力，有效打通了置换链条，释放了刚性与改善性住房需求。政策的持续发酵，为市场注入了流动性，推动上海二手房市场在量价齐升中稳步迈入良性循环的复苏通道。

从成交结构来看，中指研究院表示，近两个月，上海外环外二手房产品成交占比有所提升，300万元总价以下高性价比房源关注及成交量增加，引导谈判议价表现持续优化。近期交易数据显示，上海外郊环二手房的均价为28319元／平方米、套均总价259万元；郊环外均价为15953元／平方米、套均总价138万元。

此外，值得一提的是，多位受访专家还强调了浦东、静安、徐汇三区二手房收购试点对于市场信心的提振作用。3月31日，上海首例“住房收购置换”项目在静安区正式落地，位于宝山路的一套40平方米成套旧住房，由静安区保障房公司以220万元收购，业主凭专项房票顺利置换区内新建商品住房，实现了旧房处置与新房购置全流程闭环。

对此，中指研究院上海分析师张翔表示，二手房收购试点为“老破小”资产提供了明确退出渠道与价格锚，有效稳定了市场预期，加速存量房源盘活与需求传导。

新房集中入市 销售持续分化

与二手房市场显著放量的火热态势相比，上海新房市场的整体节奏则更为平缓，整体复苏相对滞后于二手房。

中指研究院数据显示，3月上海新房成交2270套，当月供应2181套，基本呈现供需平衡状态；新房住宅均价为63185元／平方米，环比微涨0.33%，整体保持平稳运行，并未出现大幅波动。

以开盘时间统计，3月上海共有34个新建商品住宅项目集中入市，尽管供应规模大幅提升，但市场热度较为集中。其中，宣称认购率超过100%的项目仅有7个，分别是浦东世博的澐启滨江，均价134156元／平方米，认购率139%；北外滩的绿城・潮鸣外滩，均价175000元／平方米，认购率139%；新江湾城的保利・珺园，均价117416元／平方米，认购率129%；东外滩的保利・外滩曜，均价141950元／平方米，认购率119%；徐汇的安澜上海西区，均价179100元／平方米，认购率118%；南大的中环麓岛，均价67460元／平方米，认购率110%；南翔的时代雲境，均价57083元／平方米，认购率110%。

整体来看，这些高认筹项目大多位于内环内、内中环等核心地段，以稀缺地段、优质产品为核心竞争力，而其余约八成项目仍然存在一定销售压力。

“新房市场真正走进冷静期。越来越多的项目选择跳过认购环节，直接开盘。”有资深从业人士坦言，在集中推盘节奏也逐渐消失的当下，开发商不再执着于制造轰动效应，而是更务实地聚焦于销售去化。同时，在结构性分化持续深化的背景下，房企也更需聚焦核心地段、坚守产品主义，以“好房子”赢得市场。

当然，需要指出的是，这34个项目中，大多数项目的开盘时间都挤在了最近一周内，集中备案与网签数据尚未完全体现，因此真正的成交量回暖，或许还将反映在4月，后续新房市场的修复力度值得持续关注。

编辑：葛佳明

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