地产经纬丨新盘再现触发积分 上海楼市拐点正在临近

新华财经上海4月21日电（谈瑞）位于上海浦东三林滨江的前滩公馆・澜墅，开启认购3日已经斩获300%的认购率，久违地触发了积分摇号与限售政策。时值五年前的首批限售房源近日解禁，3351套房源以“涨多跌少”的成绩平稳入市。从新房代表的“增量”和二手房代表的“存量”来看，上海楼市均展现出了强劲韧性。第一太平戴维斯等多家国际机构认为，上海楼市的拐点正在临近。

浦东三林滨江两大热盘高踞年内认购榜首

据新华财经统计，截至4月20日，上海年内已有43个待入市的新盘。其中，24盘已结束认购，9盘正在认购，1盘已取证等待认购。另外，还有9盘处于价格过会等待认购的阶段。

从结束认购或正在认购的42个新盘项目的销售情况来看，有9个项目宣称认购率超100%。值得注意的是，目前认购率最高的两个新盘前滩公馆・澜墅（认购率300%）和前滩元境（认购率221%）均位于浦东三林滨江板块，且距离认购结束都仍还有1天时间。

认购率领跑全市的前滩公馆・澜墅，此次推出的是12套建面约250至283平方米的滨江合院产品，备案均价为13.98万元／平方米，单套总价在2699万元至4888万元之间。尽管价位偏高，但其稀缺低密墅居属性吸引了大量高净值改善客群参与认购，开启认购仅3天认购率即已达到了300%，直接触发了积分摇号与限售政策。

前滩公馆在此之前已经连续推出了六个批次的房源，长期稳居浦东热门红盘行列。2024年9月一批次225套房源，认购率267%，触发积分与限售，入围分为50分；同年11月二批次148套房源认购率达到398%，再度触发积分与限售，60.87分入围且开盘即全部售罄。2025年项目热度再创新高，1月三批次92套房源认购率飙升至450%，创下项目历史新高，64.77分入围并再度日光；3月四批次240套房源认购率335%，57.41分入围，继续保持开盘日光战绩。后续5月五批次、8月六批次房源热度有所回落，分别实现226%、146%认购率，均触发限售但未触发积分，其中六批次的191套房源截至2026年4月21日的网签数据显示仍剩余11套未售罄。

同板块的另一热门新盘前滩元境同样热度高涨，项目认购3天累计录得超150组客户，认购率达221%，也有望触发积分制度。该盘首开推出68套刚需改善户型房源，均价12.18万元／平方米，单套总价在1145万元至1779万元之间。

前期“积分制”限售项目首批已解禁

前滩公馆・澜墅久违地触发积分与限售，恰逢2021年上海新房积分制落地后首批触发5年限售的项目正式期满解禁。

2021年3月，上海新房摇号积分制正式实施，明确新房认购比例超1.3:1即触发5年限售，限售期自网签备案之日起算。机构统计数据显示，2021年触发积分的项目有131个，占比达42%，平均积分60.98分；此后积分触发比例逐年回落，至2025年已降至28个，占比8%，平均积分49.23分，市场热度逐步回归理性。

综合多家市场机构测算数据，2026-2029年预计分别有约3.4万套、4.6万套、3.3万套、1.2万套房源解除限售。单就2026年而言，上海第一批因认购比超过1.3:1的限售项目已于3月解禁，共计12个项目、3351套房源；剩余房源将按网签时间分批释放，预计6至7月为供应高峰、10至11月为次高峰。地域上，这批房源超过60%都位于外环以外的区域，其中青浦徐泾（大虹桥）、浦东临港新城、唐镇等板块是最为集中的几个区域。

从2026年3月首批限售解禁房源的市场表现来看，这12个限售项目中，二手房源挂牌价相较于当初入市均价，总体还是涨多跌少。例如位于浦东金桥的浦开仁恒·金桥世纪，目前二手房挂牌均价为8.28万元／平方米，虽较历史高点有所回落，但仍旧比入市均价高出约1.25万元／平方米。

“闭眼买房必赚的时代一去不返，板块与产品分化已成常态；核心地段、优质产业加持的资产，才具备穿越周期的韧性。”来自上海乐居的观点认为，上海首批限售解禁已平稳落地，市场没有出现恐慌性抛盘，也没有出现全面大跌，这标志着上海楼市正走向更加成熟与理性的新阶段。

而关于正在到来的“解禁潮”是否会对二手市场造成持续冲击，上海中原地产资深分析师卢文曦表示，解禁房源八成以上为家庭唯一住房，自住属性强，按5%-10%挂牌率算，全年新增挂牌仅1500-3000套，且解禁时间分散、板块覆盖宽泛，市场完全能消化这一增量。

上海楼市韧性领跑全国

新的触发积分项目久违重现和首批积分制限售房源平稳解禁，表明无论是新房代表的“增量”还是二手房代表的“存量”，上海都在全国范围保持了极强韧性。

数据显示，今年一季度，上海新建商品住宅成交5616套，同比降幅显著低于北京、广州、深圳等一线城市；二手住宅成交65364套，同比逆势上涨1.4%，一二手房市场呈现“新房小幅回落、二手房稳步回升”的格局。进入4月，市场热度持续传导，中指研究院数据显示，4月1日至17日上海新建商品住宅网签面积达51万平方米，同比增长27%、环比增长15%，市场成交动能稳步修复。

中银证券房地产首席分析师夏亦丰介绍，上海目前新房库存去化周期仅为9.2个月，在全国范围也是最低的。行业机构数据则显示，截至2026年3月底，全市新房存量约为6.57万套。从结构看，库存户型分布持续调整，90至110平方米刚需户型库存占比降至37.7%；110至140平方米、140至200平方米改善型户型占比分别提升至22.2%、14.2%，市场供应向改善型需求倾斜。

展望后市，多家国际机构表达了对上海楼市的较高预期。高盛近日发布报告提出，上海和深圳可能引领中国房地产市场的复苏，这两座城市或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6至24个月，预计上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底上涨15%，核心地段改善型房源涨幅有望超过20%。第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人、董事总经理唐华则更为乐观地表示，预计上海楼市拐点会在未来两个月出现。

编辑：林郑宏

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