【财经分析】城市更新以“投资于人”为内驱力 激活消费、创新新动能

新华财经北京4月30日电（记者高婷）记者近日走访北京隆福寺、THE BOX朝外｜年轻力中心等城市更新典型项目发现，好的城市更新项目不仅升级了“硬件”设施，还“软性”挖掘了人对空间的需求，推动人力资本积累，激活消费和创新活力。

业内专家认为，城市更新是实现人民群众对美好生活向往的迫切需要，当前城市更新的内在驱动力就是“投资于人”；“投资于人”为青年创业提供“孵化场”，也应充分满足人对空间的需求，从而不断催生新产业、新业态、新场景。

“投资于人”是推进城市更新的内在驱动力

“南有夫子庙，北有隆福寺”，北京隆福寺街区于2025年9月17日重新开业。城市更新前，隆福寺街区的历史记忆价值与低端业态之间存在结构性撕裂，隆福寺早市存在扰民、占道经营、堵塞应急通道等问题，严重影响当地居民生活质量和地区整体风貌。

2012年，“隆福寺地区风貌保护和城市更新项目”启动，也是地方层面城市更新的“先行先试”。在具体实施过程中，设计团队采取“新旧融合”的更新模式，不仅保留了真实的历史痕迹，也拓展出多元化消费体验。除保留稻香村、梅潭村、紫光园等老字号，街区还通过引入开心麻花等知名演艺IP、全时空间VR影院、中鼎XR艺术空间等，更好满足年轻消费群体的需求。

“投资于人”为隆福寺街区带来实实在在的新动能。据统计，2025年，隆福寺街区客流规模接近800万人次；2026年春节期间，“马不停蹄·隆福潮集”单日客流屡破10万人次，最高单日近13万人次，商圈整体销售额超千万元。

图为从隆福大厦顶层俯瞰隆福寺街区（记者拍摄）

清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，以往旧城改造的着眼点是土地价值的释放和土地使用强度的提升；如今高质量推进城市更新，将更注重满足人民群众对美好生活的需求。他认为，当前城市更新的内在驱动力就是“投资于人”。

值得关注的是，隆福寺一期项目与集智未来项目打包申报全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs已获受理。业内专家认为，这一尝试创造了城市更新与产业升级有效结合的样板，通过资产证券化回笼资金，再投入新的更新项目，让“投资于人”有了可持续的资金保障。

“投资于人”为青年创业提供“孵化场”

无独有偶，位于北京市朝阳区的THE BOX朝外|年轻力中心的前身是昆泰商城，面对CBD和三里屯两大商圈的竞争，逐渐失去了市场竞争力，“闲置”多年。项目更新后，THE BOX通过生活效率化、科技场景化、消费娱乐化的综合性运营，打造“年轻力”消费地标。运营一周年时，THE BOX客流量就达到近1500万人次，售卖达到5亿元的消费金额，15岁至25岁会员占比接近80%。

不同于隆福寺街区改造项目的文脉传承，THE BOX“投资于人”的目标不只是“年轻人来花钱”，还有“年轻人在此成长”。

“年轻力是一种原创力。”朝外UIC街区项目（朝外大街城市更新项目）负责人翟志浩介绍，THE BOX不仅为具有原创设计能力的青年艺术家、主理人提供快闪试验场，还以优惠的租金鼓励其将成功模式转化为固定店铺，打通从“快闪”到“常驻”的孵化路径，这在降低年轻人创业门槛的同时，也使得街区始终保持新鲜血液与原创活力。

记者走访THE BOX店面时，见到了在这里创业的年轻主理人。PINK YEAH!街头鸡尾酒主理人张姗姗告诉记者，她的店于2025年11月入驻，前期投入30万元左右，选址前曾考察了三里屯、青年路等商圈，最终还是被位于THE BOX的“年轻力”氛围所吸引，她决定在此创业。开业以来，通过快闪、集市等引流、优惠手段，店面客流稳步提升。

图为PINK YEAH!主理人张姗姗在接待年轻客人（记者拍摄）

“城市更新中的‘投资于人’能够激活消费升级、创新活力，并催生新产业、新业态、新场景。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，“投资于人”的最终目标是让社区有活力、群众满意度高，实现物质环境改善与人的全面发展的相互促进、双向同步。

据悉，正在进行的朝外大街城市更新二期工程将持续升级优化街区公共空间，蓝岛大厦将升级为潮流IP首发高地。未来，随着地铁6、17、22、28号线在东大桥站交汇，形成“四线换乘”枢纽，将为街区带来更多“年轻力”消费和创业群体。

“投资于人”应充分满足人对空间的需求

对于相对成功的城市更新项目，吴璟表示，这些项目至少做对了三件事：解决好了原项目痛点、更好服务于生产生活需要、更好融合周边配套。最终，项目还是要满足人对空间的需求。

龙湖集团总部新址“北京龙湖蓝海引擎产业园”更新前是北京市朝阳区来广营北五环汽配商城，原项目外观老旧、周边环境杂乱。实施团队针对员工人文需求加大投资，通过配置智慧展厅、空中书吧、屋顶花园、旋转坡道室内花园等特色人文休闲场景，为员工和访客提供优质空间，激发创新灵感。据悉，改造后该产业园可吸纳近万名办公人员入驻，在税收方面将为朝阳区经济发展持续贡献力量，助力区域产业升级、激活城市新动能。

图为北京龙湖蓝海引擎产业园花园餐厅（受访者供图）

“城市更新实施过程中的‘投资于人’是运营前置、以人为本的核心体现，是让‘投资于物’的资源确实能发挥作用，是避免更新后形成新的闲置和浪费的基本要求，也是高质量实施城市更新的重要体现。”中指研究院研究总监吴建钦表示。

吴璟也指出，仍有不少项目存在简单的“由1层拆改为18层”的旧理念，而不是着眼于满足民众生产、生活、出行等需要。因此，他建议，相关主管部门、城市更新项目具体实施方要从传统的土地价值开发的固有思维中解放出来，在城市更新具体实施中思考怎样更好满足人的需求；另一方面，“无体检不更新”，不仅要检查建筑本身的状况，更要“体检”出哪些群众的需求仍未被满足，进一步明确城市更新中“投资于人”的导向。

编辑：王春霞

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