地产经纬丨上海土拍：闵行浦江镇地块溢价率超40%，力压虹口瑞虹

新华财经上海5月28日电（谈瑞）2026年上海第四批次住宅用地集中土拍于5月28日、29日两天分批次进行。本批次供地共计推出5宗涉宅地块，覆盖浦东、虹口、闵行、青浦四大热门区域，总起始价约82.73亿元，整体供地质量偏高。

5月28日土拍首日，虹口、闵行、青浦三宗宅地率先出让，市场热度呈现明显分化态势。其中，闵行浦江镇低密地块热度领跑全场，溢价率超越虹口瑞虹核心地块，成为土拍首日的最大黑马；虹口内环瑞虹地块持续高热，国企拿地趋势凸显；青浦近郊地块则平稳底价成交。行业专家表示，此次土拍再次表明，上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。

闵行浦江镇低密地块意外出圈 40.72%溢价刷新板块热度

首日土拍的最大亮点之一，即为闵行区MHP0-1305单元1-4-12浦江镇地块（以下简称“浦江镇地块”）。

该地块是第四批次供地中体量最大、容积率最低的优质低密宅地，先天产品优势突出。地块出让面积7.98万平方米，容积率仅1.05（为近16年来浦江镇出让的容积率最低的纯宅地），计容建筑面积约8.38万平方米，超低容积率属性具备打造洋房、叠墅等低密产品的条件，契合当下市场高品质改善住宅的需求趋势。

浦江镇地块起始总价为25.97亿元，起始楼面价3.10万元／平方米，凭借稀缺的低密规划、优质的板块居住氛围，吸引来保利发展、招商蛇口、金茂&象屿、建发、大华这五个熟络浦江镇市场的“老朋友”参与角逐。

现场竞价环节竞争异常激烈，经过136轮轮番加价，最终大华集团成功斩获该地块，成交总价36.55亿元，成交楼面价4.36万元／平方米，溢价率高达40.72%，不仅刷新浦江镇板块宅地成交单价纪录，更超越同日出让的虹口瑞虹地块，成为四批次土拍首日溢价率最高的地块。不过，该地块附带高标准开发要求，需匹配4000元／平方米的商品住宅装修标准，配建1670平方米计容公共服务设施，并承担2%的高端人才房配建比例，高品质开发要求进一步夯实了地块的高端产品定位。

从区位配套来看，浦江镇地块地处闵行浦锦优质居住板块，居住氛围纯粹，地块距离地铁8号线芦恒路站约1公里，公共交通便捷。周边配套日趋成熟，覆盖上师大附属闵行第三小学等优质教育资源，同时汇聚多元商业、休闲配套，宜居属性突出。业内分析表示，在上海主城低密宅地日益稀缺的背景下，该地块凭借低密属性、完善的生活配套和纯粹的改善居住氛围，受到改善型房企青睐，高溢价成交也充分印证了市场对近郊高品质低密住宅的强劲需求。

周边近期成交的土地项目方面，地块西侧便是低密中式别墅上海桃花源·金瑞园，容积率0.4，总价4000万元起，近期开放了实景示范区。地块南侧3公里左右是大华集团的大华星樾项目。销售信息显示，大华星樾2024年10月首次开盘后成为了当年外环外第一个“日光盘”；两个月内，楼盘三开三罄，250套洋房全部清盘，又成为了当年外环外唯一一个三次触发积分的项目。

虹口瑞虹地块“未拍先火” 国企深耕内环核心价值

相较于浦江镇地块的黑马姿态，虹口区C080301单元hk306-08地块（以下简称“瑞虹地块”）则凭借内环核心地段优势，成为本次土拍关注度最高的核心城区地块之一，也是典型的“未拍先火”热门宅地。

这宗地块吸引了12组竞买人（涉及15家房企）同台竞技，包括上海城投、绿城、龙盛、中海、华润、保利发展等头部房企，业内人士称“阵容堪称豪华”。经过63轮激烈竞价，上海城投最终以19.3亿元拿下这宗宅地，成交楼板价约10.85万元／平方米，溢价率高达35.63%。

分析认为，此次拿地是上海城投深耕上海核心区域的又一重要布局，作为市属国企，其在旧改、保障房及高端住宅开发领域经验丰富，此次拿下瑞虹收官地块，既是对上海内环核心土地价值的认可，也彰显了国企在城市更新与高品质住宅开发中的主力作用。业内人士表示，瑞虹地块未来上市后，将凭借内环核心区位、成熟配套、稀缺属性及高端产品定位，成为上海高端改善市场的热门项目，进一步巩固瑞虹新城在上海高端住宅市场的地位。

就地块本身而言，瑞虹地块东至太平桥支路，南至规划绿地，西至规划绿地，北至临平路，紧贴瑞虹新城一期南侧，出让面积7115.32平方米，容积率2.5，计容建筑面积约17788平方米，地上建筑限高80米。地块区位优势显著，邻近地铁10号线、4号线，距离海伦路地铁站约600米，北侧400米即达瑞虹新城的商业核心三件套（星星堂、月亮湾、太阳宫），向南800米直达北外滩，交通、商业、教育、医疗配套成熟，是上海浦西内环难得的优质纯宅地。

从地块规划来看，瑞虹地块呈现较为罕见的“三无”友好属性，即无风貌保护要求、无需配建保障房与租赁住房、无中小套型比例限制。根据控规调整文件，地块鼓励抬升地坪标高，控制出土量不超过4.2万立方米，未来或将打造底板抬升式住宅小区，契合高端改善型居住需求。

周边同类项目方面，瑞虹地块北侧不远即是虹口区C080302单元hk329-11地块，2025年2月成交，金茂&沁睿佳以总价89.64亿元竞得，成交楼面价11.75万元／平方米，溢价率38.2%，即金茂璞元项目。目前该项目已经四次开盘，参考单价约为16.7万元／平方米。

分化格局持续 房企市场信心充足

与前两宗高热地块形成对比的是，同日出让的青浦区QPS5-0001单元36a-02地块（以下简称“重固地块”）走势平稳，最终底价成交。

重固地块土地出让面积为19897.80平方米，规划建筑面积33826.26平方米，容积率1.7，起始价5.41亿元，起始楼面价1.6万元／平方米。最终保利发展以底价竞得该地块。

值得注意的是，该地块北侧地块也是由保利发展于2024年8月以总价42.86亿元竞得，成交楼面价1.53万元／平方米，即保利虹桥和颂·IN255项目。此前保利已在该片区连片开发多个项目，其中，保利虹桥和颂、保利虹桥和颂·IN255两个项目去化率超95%，市场接受度已得到验证。

综合首日土拍整体表现，本轮土拍呈现“核心地块高热、外围地块平稳”的分化格局。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，本轮地块普遍质量都不错。上海城投出手拿下瑞虹地块说明对未来市场有充足信心；民营企业的代表之一大华也在积极拿地，说明上半年最后的时间窗口在鞭策房企主动出击，争取赶在年底前入市，对今年营收产生推动作用。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，瑞虹地块依托中心城区核心区位优势录得35%的溢价率，印证了核心区稀缺资源的极强韧性。而浦江镇地块依托低密高品质住房市场溢价需求，拍出了40.7%的溢价率。“此次土拍再次表明，上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。”

编辑：李一帆

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