城记丨上海杨浦八埭头项目规划方案公示 百年商埠转向产城融合

新华财经上海9月8日电（谈瑞）据上海市杨浦区人民政府网站消息，杨浦区平凉社区2、3街坊03A1-05、03A2-02、03A2-01地块商品住宅及商业项目规划设计方案公示。这幅地块上的项目即为备受市场关注的杨浦滨江八埭头项目。

从沉寂多年的烂尾地块，到重磅土地包顺利出让，再到规划方案落地公示，八埭头片区的迭代更新，既是上海内环滨江存量改造的缩影，也标志着百年沪东商埠正式迈入产城融合的全新发展阶段。

规划设计方案出炉

杨浦滨江八埭头项目所在的这幅地块，在7月28日进行的上海2026年第六批次商品住宅用地出让交易活动中，历经219轮激烈竞价，最终被保利发展和华润置地联合体以161.2亿元竞得，溢价率35.83%，综合楼面价10.2万元／平方米。剔除商业与社区公服后，机构当时测算的可售住宅楼板价超过11万元／平方米。

据悉，该地块不仅是今年迄今上海滨江带规模最大的单一住宅供应包，也是近三年上海公开出让总价最高的涉宅用地，市场关注度与行业认可度居高不下。

拿地至今40余天，规划设计方案现已公示。方案显示，项目整体采用经典的围合式布局，沿外围布置住宅楼栋以最大化释放南向江景资源，中央则留出大面积园林空间；住宅部分由东、西两个子地块的16栋楼组成，主力为最高25层的高层住宅，所有住宅楼栋全部首层架空，通过抬板架空和大面积下沉式庭院实现多重立体景观，楼间距可达百米。

图片来源：上海市杨浦区人民政府网站

“杨浦八埭头地块坐拥全市稀缺的黄浦江滨江开发资源。该地块位于黄浦江‘世界客厅’区段、杨浦西部门户，向西联动北外滩产业集群，向东衔接杨浦滨江数字经济产业带，区域宜居宜业复合属性显著。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，就先天条件来看，交通层面，项目紧邻4号线杨树浦路站，步行可达12号线大连路站；景观层面，地块南向距黄浦江最近处仅约200米，独占黄浦江“S湾”一线江景与陆家嘴核心天际线景观；此外，片区全龄教育、三甲医疗、多元商业等配套全覆盖，未来通过差异化特色商业街区打造，强化复合都市活力街区格局，链接八埭头海派商埠底蕴，塑造历史与潮流碰撞的新地标。

百年商埠沉浮

如张文静所言，谈起八埭头，必定离不开“百年商埠”这个关键词。但事实上，这块曾被称为杨浦“小南京路”的黄金地块，也曾是烂尾数年的滨江地带上的“城市伤疤”，跌宕的开发历程正是上海城市更新攻坚克难的真实写照。

八埭头地名源自1908年建造的八埭旧式里弄住宅（沪语里“埭”有“排”的意思），每埭14间，八埭就是112间。百年前，这里毗邻杨树浦工业带，大量产业工人在此聚居，百货、绸布、餐饮、药铺等沿街密布，沪东状元楼、同保康中药店、八埭头菜场等市井商号远近闻名，是当时沪东地区最为繁华的市井商圈之一，留存着上海近代工业发展与市井商业繁荣的珍贵城市记忆。

坐拥绝佳区位与深厚底蕴，八埭头的现代化开发之路却几经波折。2005年，上海本土房企锺伟房地产拿下03A1街坊，曾引入国际设计团队，意图打造高端滨江大型商住办综合体项目，后因金融危机等因素影响，开发进度始终走走停停。项目被分为A、B、C三个子地块，其中A、C地块为商办用地，B地块为住宅用地。

2018年，B地块上开发出的“八埭头滨江园”一期以9.9万元／平方米的均价入市，97套房源当日售罄，市场热度极高。但后续由于开发商资金链断裂、市场环境波动等多重因素影响，二期陷入长期停工，成为杨浦滨江开发进程中一块悬而未决的“硬骨头”。直到2025年，长城资产以重整投资人身份入局，通过“司法重整+债务剥离+中海代建”路径接手B地块续建，近期有市场消息称八埭头滨江园预计将在不久后交付。

与此同时，A、C地块则被政府收储，历经多轮论证，控规草案于2026年5月14日公示、6月18日正式获批，地块于6月25日即纳入出让公告，7月28日顺利完成竞拍交易，这也就是如今所说的杨浦滨江八埭头项目。

站在杨浦滨江整体发展视角，八埭头的重新出发，除了城市更新工作的不懈推进，也有适配片区产业格局的需求推动。经过多年转型，杨浦滨江已经从昔日工业锈带转型为数字经济产业集聚高地，美团、B站、抖音、中节能等一批头部企业总部相继落地，产业人才持续导入。

“（地块）补齐了内环滨江高品质居住短板，构建起‘产业集聚—人才扎根—品质宜居—商业繁荣’的产城融合闭环，推动片区从单一商务办公向宜居宜业复合城区转型。”杨浦区规划资源局表示，接下来，杨浦将深入践行人民城市理念，统筹风貌保护、产业发展、居住配套与滨江公共空间建设，活化八埭头历史文脉，完善职住平衡配套，全力打造内环滨江产城融合示范标杆，绘就黄浦江畔高质量发展全新图景。

城市更新成为“必选项”

八埭头地块的顺利盘活与规划落地，离不开国家级土地政策的精准引导。

今年3月，自然资源部与国家林草局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号，以下简称“38号文”），其中提出“年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积”，将新增指标获取与存量盘活成效直接绑定。

来自上海产业转型发展研究院的观点认为，38号文“增减挂钩”用地政策，迫使地方政府、产业投资人等项目参与方不得不转向旧城改造、低效用地再开发、收回收购闲置土地等城市更新领域以谋求更大发展空间。这样一来，使得城市更新作为城市内涵式发展的“可选项”变为“必选项”，也将成为引领“十五五”期间的投资主线。

在这一政策导向下，上海内环稀缺的存量滨江地块价值进一步凸显。

业内分析指出，像八埭头这类已经完成旧改拆迁、具备成熟开发条件的存量地块，不再简单追求大规模新增建设用地指标，转而通过控规优化调整，挖掘存量土地的综合利用潜力，既释放土地经济价值，又补齐片区配套短板，在有限土地空间中实现了产城融合、风貌保护与民生保障多重目标。

从土地市场交易表现来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，杨浦八埭头代表的这类从商办主导到纯住宅的调规地块，调整后地块性价比提升，部分地块出现较高溢价，对于提升市场确定性和土地交易活跃度有明显作用。

编辑：林郑宏

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