地产经纬丨上海新房频现高认购率 购房仍需寻找“确定性”

新华财经上海11月5日电 （谈瑞）11月4日，位于上海浦东三林滨江的新房项目前滩尚品二批次认购截止，65套房源共计吸引408组认购，认购率高达628%，此时距离上一个“年度纪录”诞生时隔仅仅两周。

今年以来，上海新盘的认购热度屡上新台阶，“日光盘”成为部分项目的常态叙事，但与此同时，也有一些项目折扣优惠频频加码却仍难得青睐。随着现房销售政策对新房供应端的短期限制影响渐渐显现，是买打折的“旧规盘”还是等未来的“新规盘”，正成为购房者面临的第一道“选择题”。

新盘认购率之最接连易主

先看前滩尚品的两次开盘。9月12日开始认购的首批次，推出113套低密洋房，主力为建筑面积约103平方米三房，备案均价约10.72万元／平方米，收获282组认购、认购率约为249%。10月31日至11月4日认购的二批次，推出了65套面积在103-155平方米的三房和四房，备案均价升至约11.11万元／平方米，仍吸引408组认购，最终认购率冲高至628%。据市场人士消息，二批次预计将于11月15日开盘入市，同时三批次或将于11月接棒入市，产品据悉仍为建筑面积约103-155平方米的热销户型。

被前滩尚品二批次628%认购率超越的，是普陀内环旁的另一红盘苏河晏。在仅半个月前，苏河晏推出84套房源，吸引450组客户参与认购，平均每套房源就有超过5组客户争抢，以536%的认购率创下当时的年度纪录。

再往前回溯，在年内上海新房认购率排名靠前、认购情况称得上“现象级”的项目，还有位于青浦徐泾的绿城·悦海棠。绿城·悦海棠在7月、9月、10月分三个批次开启认购，分别斩获了415%、485%、371%的认购率，三个批次合计推出房源数多达703套。此外，位于嘉定新城的象屿金茂·满嘉也曾在8月初创下410%的认购率纪录。

把这些项目横向比较，共性大于差异：总价多落在700万元至1400万元的改善段，位置上或处核心区域、或紧贴核心区域，产品几乎都是新规住宅，靠高实得率与更新设计拉开与周边二手房的差距。有市场人士直言，认购率之所以能冲到五到六倍，本质是“确定性的房子”撞上了“不确定的供给”。

906万平方米里的“后来居上”

时间拉长到全年，事实上，今年的上海新房市场走出一条前低后高的曲线。

据中指研究院统计，1至10月上海全市新建商品住宅成交906万平方米，同比增长5%。其中，第一、二、三季度成交分别为218万平方米、310万平方米和301万平方米，同比变化分别为下降10%、增长5%和增长19%；10月单月成交77万平方米，同比增长4%。

由此可见，一季度上海新房市场还在负增长区间徘徊，三季度增速已经拉升到近两成，政策时点与供给节奏恰好对上。

“现房销售细则落地后，供给规则切换预期持续趋稳。”中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，行业正式迈入“产品+交付双逻辑”新周期，预售门槛提升、资金全额监管加速行业洗牌，头部央国企优势巩固，具备产品力与交付确定性的优质项目获得更多市场青睐。

值得注意的是，本轮行情中更有存在感的反而是外环外区域。8月21日起施行的“沪八条”，对外环外置换购房按贷款总额1%给予补贴、单套最高5万元，置换外环内存量住房可再叠加3万元补贴，二者合计最高可达8万元；外环外二套商业贷款最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。政策把“卖旧买新”的成本实在地降了下来。

据市场一线销售端反馈，宝业·虹桥国展里、金茂锦棠、金茂棠前等外环外项目在政策发布后来访咨询量明显上涨，且来访客户中出现了不少原本居住在内中环的置换客群。绿城·悦海棠与象屿金茂·满嘉均在此列，作为总价500万元至1500万元的改善段，多个批次触发积分。

旧规新规，两相抉择

热闹并不是全景。尽管中心城区与宝山、青浦都出现了开盘即售罄的网红盘，不可否认的是，也有不少新房项目门可罗雀，有的甚至首日认购不足10套。此外，还有不少续销项目为了吸引客户积极打折，叠加送车位、送家电、分期首付等优惠手段，折扣甚至能到八五折以上。同一个时期两种景象并存，才是今年上海新房更真实更全面的剖面图。

于是，是买打折的“旧规盘”还是等未来的“新规盘”，成为当下购房者面临的一道选择题。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，旧规楼盘的主要短板是得房率低、附送面积少，这是设计标准问题，不是房屋质量问题；若折扣优厚，相当于用真金白银补齐了实得率造成的价差。更关键的是，这批房源不少已是准现房、甚至临近交付，而新规项目大多要等到2027年乃至2028年交付，中间的租房成本与时间成本都要算进总账。急着落户、急着购买学区房的家庭，准现房的价值就凸显；反过来，对户型设计格外挑剔、又不急于入住的买家，紧盯新规产品同样合理，同板块内，新规房源进入二手市场后的流通性与议价能力，通常会更好一些。

展望后市，程宇判断，短期内上海外环外新房在补贴窗口期有望延续跑量；中长期看，现房销售与资金全额监管将重塑行业逻辑，核心区稀缺资产及新规“好房子”具备持续定价韧性。他同时也提示，仍需留意新房的分化走势，即远郊同质盘仍依赖折扣走量，项目需依靠产品升级与配套兑现突围。

编辑：李一帆

声明：新华财经（中国金融信息网）为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115