建行江苏分行：探索“以房养老”金融服务模式

近年来，建行江苏分行针对城镇居民资产结构中房产占比七成以上现状，借鉴国内外围绕“以房养老”经验及做法，着力探索推进“以房养老”金融服务模式落地。

据了解，目前，中国正面临2亿多人口“携房变老”的局面，高住房自有率是“以房养老”的发展基础，“资产上的富翁，现金上的穷人”是“以房养老”发展的土壤。因此，建行江苏分行探索推进“以房养老”金融服务实践。

具体做法：

一是存房养老。建行住房租赁战略提出以来，依托建信住房公司的存房业务，提出了“存房+养老”的服务模式。其核心在于不改变住房产权的前提下，老年人将空置存房委托给建信住房服务，由其进行出租、运营，通过房产的使用价值与收益价值的交易，并借助金融产品实现“以房养老”目的。

购买租权模式。该模式由建信住房公司一次性收购老年人闲置房产一定年限租赁权，并通过合作机构对外出租，建行江苏分行通过金融产品为老年人所获资金提供一揽子现金管理服务方案，为老年人养老服务消费支出进行储备。“换房养老”是“存房+养老”的另一种形式，居住在市中心的老人可将房屋置换到租金较低、生活环境宽敞的地区，获取租金差值。

受托运营模式。该模式由老年人自行出租房屋获取租金，同时，委托建信住房公司进行房源管理。建信住房公司借助品牌、管理和技术等优势，为老年人房屋提供物业管理，零星维修等服务并收取一定服务费，免除老年人房屋出租的后顾之忧。

据了解，存房养老不涉及房屋所有权变更，符合资产传承理念，模式较为符合当前我国民众认知观念，但从实际推进来看，需求并不旺盛。租金价格分歧，利益诉求难以满足，租权收购房商业不可持续等问题是存房养老推广面临的主要问题。

二是养老消费贷款。2022年2月24日，民政部发布《关于推进“十四五”特殊困难老年人家庭适老化改造工作的通知》，《通知》要求“十四五”时期，支持200万户家庭实施适老化改造工程，巩固家庭养老基础地位；江苏也提出“十四五”完成10万户困难老人家庭适老化改造。根据调研，目前市场家庭适老化改造套餐价格在数千至数万元之间，加上室内局部装修改造费用，实际支出最高可超过十万元，而各地政府在家庭适老化改造补贴普遍在0.3-0.5万元之间且名额有限。

在上述政策背景的推动下，建行江苏分行拟创新《“养老易”个人消费贷款》（以下简称“养老易”），已初步形成贷款管理办法。“养老易”贷款对象可以是养老服务消费者本人，老年人的合法赡养人；用途主要是借款人用于其本人及家庭或依法赡养的老年人的养老服务消费。同时，发挥养老产业联盟优势，加强与联盟成员合作，丰富消费贷款应用场景，通过联盟成员拓展机构养老消费客户，通过养老消费贷款提升老年支付能力，以金融产品创新推动“以房养老”市场发展壮大。（吕恒金 夏雷 吴亚丽，参与采写：韩旭）