【新华财经调查】REITs缘何再成焦点？走近首批保障性租赁住房REITs

新华财经北京9月1日电（记者余蕊）8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT分别在深交所和上交所上市，开盘首日实现涨停。首批三只保障性租赁住房REITs的成功上市，预示着基础设施REITs成为解决保障性租赁住房资金瓶颈的重要工具之一，未来发展空间巨大。记者采访调研了三只保障性租赁住房REITs的原始权益人和地方主管部门。

底层资产过硬 首批保障性租赁住房REITs受到市场认可

8月31日，红土深圳安居REIT在深交所，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT在上交所正式上市。开盘不久，三只REITs均上涨约30%，涨停直至下午收盘。

在此前的发售阶段，三只REITs也受到了投资者的追捧。红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下询价认购倍数分别约为133、108、113倍，公众认购倍数更是高达254、145、157倍。

市场的认可源于三只REITs优质的底层资产。红土深圳安居REIT的底层资产均位于深圳市核心区域或核心地段，底层资产的评估值为11.58亿元，本次发行规模为12.42亿元，实现对外募集资金6.09亿元。中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓和珩琦公寓，属于集中管理式公寓，出租率稳定在99%以上，本次发行预计可净回收自有资金约8亿元。华夏北京保障房REIT的底层资产为北京市海淀区文龙家园项目和朝阳区熙悦尚郡项目，出租率较高，两个项目共有2168套可出租房，总估值约11.51亿元，本次发行预计可净募集资金约7亿元。

北京大学光华管理学院副院长张峥表示，此次发行上市的三只保障性租赁住房REITs，合计发行规模为37.97亿元，扣除原始权益人战略配售、偿还存量借款等金额后，累计净回收资金约22亿元。原始权益人拟将净回收资金全部用于新的保障性租赁住房项目建设，共涉及至少8个项目，保守估算将拉动投资规模超过300亿元。

保障性租赁住房REITs不仅受到投资者的欢迎，调研发现，保障性租赁住房业内企业对于REITs的需求也十分迫切。

在REITs推出之前，保障性租赁住房行业主要依靠政府资金和房地产企业配套等方式建设，资金来源单一、社会资本参与程度低。存量项目缺乏有效的盘活手段，资产负债率高，而新增项目的投资匮乏，积累了风险。

“保障性租赁住房REITs的成功发行和上市，对保障性住房投资建设的意义是根本性的。”厦门安居集团有限公司副总经理陈勇说，“中金厦门安居REIT的成功发行和上市，开创了厦门安居集团融资模式的新纪元。”

地方政府对于保障性租赁住房REITs的需求也很急迫。“深圳市在‘十四五’期间将建设筹集各类保障性住房54万套，亟需长期、大额、低成本的资金支持。保障性租赁住房REITs有利于盘活存量资产，缓解地方政府财政资金压力，扩大有效投资，更好地支持保障性租赁住房建设。”深圳市发展改革委主任郭子平说。

国家发展改革委投资司副司长韩志峰认为，做好保障性租赁住房发行基础设施REITs的工作，有利于盘活保障性租赁住房存量资产，形成投资良性循环；有利于降低租赁住房企业负债率，增强原始权益人的再投资和风险防范能力；有利于通过公开市场的监督，提升租赁住房企业服务水平；特别是有利于贯彻落实“房住不炒”要求，解决好新市民、青年人等群体的住房困难问题，构建住房建设和保障的新格局。

清华大学PPP研究中心主任杨永恒认为，我国保障性租赁住房基数庞大，行业发展潜力大。

“保障性租赁住房REITs的成功上市，形成了保障性租赁住房行业‘投-融-建-管-退’的闭环投融资机制，为参与保障性租赁住房建设的企业和投资主体提供了规范化、标准化的市场退出机制，有利于增强社会资本的投资积极性，形成存量资产与新增投资的良性循环。”杨永恒说。

基础设施REITs加快常态化发行 获各地政府大力支持

2021年6月21日，首批基础设施REITs上市。随后，基础设施REITs进入常态化发行阶段。今年8月31日前已上市的14只基础设施REITs，主要集中在产业园区、仓储物流、高速公路和市政基础设施等领域。

如今，基础设施REITs正在加快推进常态化发行。今年5月27日，证监会与国家发展改革委联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》。从该通知发布到首批保障性租赁住房REITs上市，仅间隔了三个月。

“证监会在年中监管工作会议上提出，要稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行。近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面研究提出了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。”证监会副主席李超说。

三只保障性租赁住房REITs上市后，已上市的基础设施REITs数量达到17只，发行规模合计579亿元，较去年6月21日首批基础设施REITs上市时增加了265亿元。17只基础设施REITs的总市值约为650亿元，回收资金带动新项目总投资额超过3600亿元。

“如今社会各方参与基础设施REITs的积极性显著提升，储备项目数量迅速增加。目前，国家发展改革委已正式推荐20余个项目，还有近20个较成熟项目正在加快推进，处于培育期的项目超过80个。”韩志峰说，“下一步，国家发展改革委将加强前期辅导，推动更多项目尽快具备申报条件。同时，完善申报推荐流程，提高项目推荐效率。项目发行上市后，将指导督促使用回收资金的新项目加快开工建设，尽快形成实物工作量，实现存量资产和新增投资的良性循环。”

三只保障性租赁住房REITs的成功上市，与各级政府的大力支持密不可分。深圳市人才安居集团有限公司总经理唐绍杰介绍，该项目从启动到发行经历了项目储备、项目申报、项目受理、项目发售等环节，大致经过了一年时间。深圳市发展改革、国资、规划和自然资源、住建、税务、证监、深交所等部门召开10余次专题会议，高效解决了申报发行过程中涉及的资产转让、资产认定等问题。

厦门市发展改革委投融资处负责人介绍，厦门市发展改革委作为REITs工作专班牵头部门，对于中金厦门安居REIT项目的申报，按周进行调度，推动解决了申报过程中的堵点和难点问题。

“该项目从厦门市发展改革委申报，到上海证券交易所审核，前后历时仅半年左右，政府部门给予了全力支持。”陈勇说。

北京市发展改革委投资处处长李晓涛表示，他们联合北京证监局、市金融局监管局、市国资委等REITs工作专班成员对华夏北京保障房REIT等本市基础设施REITs重点储备项目，开展定期联合调度以及重难点问题专题调度，协调市住建委、市规划自然资源委、市财政局等，帮助企业解决申报问题，指导项目编制申报材料，加快推进项目申报。

业内需求旺盛 保障性租赁住房REITs发展空间较大

对于三只REITs上市后的表现，原始权益人纷纷表示很有信心。

“我们对红土深圳安居REIT充满信心。”唐绍杰说，一方面，深圳面临“双区叠加”“双区驱动”“双改示范”等重大历史机遇，正在培育“20+8”产业集群，是充满活力的创新创业之都，对新市民、青年人的虹吸效应显著，为保障性租赁住房REITs的发展提供了良好的外部环境；另一方面，深圳的保障性租赁住房具有旺盛的市场需求，红土深圳安居REIT的四个底层资产地理位置优越，配套设施齐全，交通便利。

“以发行价计算，华夏北京保障房REIT预计2022年9月至12月和2023年的现金流分派率约为3.95%。同时，本次发行的项目均为公共租赁住房，底层资产具有回报适中、现金流稳定的特点，可以为投资人带来稳定的回报，因此我们对产品未来的表现较有信心。” 北京保障房中心有限公司总会计师张晓丽说。

此外，三只REITs的原始权益人也都有扩募的考虑和计划。

“厦门安居集团目前持有的租赁房源共有105万平方米，中金厦门安居REIT的成功发行仅仅是个开端。”陈勇说。

张晓丽表示，北京保障房中心是北京最重要的保障性住房持有主体，截至2021年末，该公司累计建设筹集各类保障房近16万套，其中公共租赁住房约14.6万套，已投入运营公共租赁住房项目116个。

“我们计划在‘十四五’期间累计新增筹集保障房10万套，新增保障房投资576亿元，可以说资产储备丰富，后续会继续安排REITs扩募的工作。”张晓丽说。

深圳市“十四五”期间计划筹集建设54万套保障性住房，深圳市安居集团计划承担1/3以上的任务，目前已开工76个项目，总建筑面积达到1201万平方米，总投资1400亿元，涉及房源9.6万套，其中租赁型房源占比约70%。

“我们将积极布局红土深圳安居REIT的扩募，探索基础设施REITs+组合融资工具，为保障性租赁住房规划、建设、运营提供全生命周期的金融服务。”唐绍杰说。

住房城乡建设部数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。这也意味着，保障性租赁住房REITs有着丰富的底层资产和市场需求。

此外，业内人士介绍，目前上市的3只保障性租赁住房REITs都是通过出让方式获得的土地使用权，但市场上仍有较多地区是以划拨土地的方式建设保障性租赁住房的，这种项目的存量资产体量较大。因此，多位受访对象认为，亟需解决以划拨方式取得土地使用权的保障性租赁住房项目如何参与REITs试点的问题。

张峥建议，进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保障性租赁住房REITs。对于通过划拨地、村集体用地等方式获得土地使用权的保障性租赁住房项目，也可进一步探讨其发行REITs的可行性。

编辑：王柘

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