地产经纬丨量价指标迎积极变化 上海二手房市场回暖明显

新华财经上海3月16日电（谈瑞）上海2月25日出台的新一轮楼市调控优化政策“沪七条”落地不到一个月，上海二手房市场已暖意融融。

数据显示，上海二手房网签成交量持续走高，挂牌量、带看量等先行指标也呈现回暖态势；与此同时，价格指数也结束持续下行，实现回升，市场信心得到明显提振。业内专家认为，本次回暖本质上是刚需积累在政策窗口期的集中释放，供需匹配度正不断提升，楼市“小阳春”值得期待。

成交放量

“沪七条”2月26日施行以来，迄今已有3周。从周度网签数据来看，各周分别网签成交4014套、5709套、7233套，成交数据呈阶梯式上涨。尤其是刚过去的3月9日至3月15日当周，7233套网签量刷新了近5年上海二手房的最高周成交纪录。

单日成交量同样表现亮眼，3月14日、3月15日周末两天，上海二手房单日网签成交分别达到1472套、1390套，其中3月14日网签系统还疑似因集中签约出现多次登录异常，可见市场的活跃程度。

截至3月15日，上海3月来的二手房网签成交量已达13955套，这一数据超过2月全月11315套的成交总量。行业机构据此预计，3月全月二手房网签成交量有望突破3万套，若达预期，这将会是上海二手房市场自2021年以来，单月成交首次回到3万套关口。

除了成交量，挂牌量与带看量两大先行指标也显现积极变化。

数据显示，上海链家的最新二手房挂牌量约为8.1万套，处于近一年来的低位，相较于2025年5月最高超11.3万套的挂牌量，降幅已达28.3%，供需关系得到明显改善。与之相应的是带看量的稳步回升，同期上海链家二手房7天带看量达到13.8万套，处于近一年中等偏上水平。

据业内人士介绍，中介的周度二手房带看量通常领先于网签量约半个月，由此可见，近期带看量的走高也为后续二手房成交持续回暖提供了支撑。

价格回升

成交量增加的同时，上海二手房价格指标也迎来了积极边际变化，结束了前期下行的态势，实现首次回升。

国家统计局3月16日发布的数据显示，2月份上海二手住宅销售价格同比下降6.2%，但环比上涨0.2%。这是上海二手房价格自2025年5月以来连续九个月负增长后，环比再度上涨。

“2月房价数据已传递出明确的积极信号，市场已呈现结构性复苏迹象。”58安居客研究院院长张波表示，政策的精准放松形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求，供需求匹配度正不断提升，市场稳中向好的态势进一步加强，“小阳春”值得期待。

再从挂牌价格来看，上海二手房挂牌均价也在年初触底后迎来回升。上海链家3月最新二手房挂牌均价约为5.66万元／平方米，较1月的5.63万元／平方米和2月的5.65万元／平方米稳步上涨，挂牌价见底回升的态势逐渐形成。

价格的企稳回升，在核心城区体现得更为明显。多家中介机构反映，近期上海内环内房源议价空间明显压缩，部分房源甚至出现价格上调。数据显示，3月份，上海内环内核心板块二手房议价空间普遍收窄至4%以内，其中，南京东路、外滩、人民广场、徐家汇等核心地段议价空间已不足1%。

值得注意的是，本次市场回暖中，部分市中心“老破小”房源的房东心态也出现了微妙变化，惜售挺价的心态较为明显，部分房源甚至出现了一定幅度的涨价，这也是此前市场回暖过程中较少见的现象。

“小阳春”可期

有市场观点认为，此次市场回暖的本质，是刚需长期积累在政策窗口期的集中释放。

此前发布的“沪七条”，围绕住房限购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等方面推出优化措施，尤其是非沪籍外环内购房社保年限从3年缩短至1年，大幅降低了外地置业者的购房门槛，而单笔最高324万元的公积金贷款额度，则有效降低了购房者的月供压力，两大举措精准瞄准了购房资格和月供两大市场痛点。

考虑到当前市场成交结构中，不少为300万元以下的房源，这类刚需房源正是受此轮政策利好影响最直接的群体，政策的精准发力让积压已久的刚性购房需求得到了快速释放。同时，房产税优惠、多子女家庭购房支持等配套措施，也进一步覆盖了改善型购房需求，让刚需与改善需求形成合力，共同推动市场交易活跃度提升。

“综合来看，当前房地产市场正处在调整接近尾声、积极信号持续累积的关键阶段。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，随着供给端调整趋于充分、库存压力缓解，若潜在购房需求能够持续释放，房地产市场供求再平衡进程将有望加速，进而带动交易量稳步回升和价格企稳。

编辑：葛佳明

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