地产经纬丨上海第十一批次土拍清单揭晓 新房已处去库存环境

新华财经上海10月29日电（谈瑞）在9月29日上海2026年第十批次土拍落槌近一个月后，上海市土地交易事务中心终于在10月28日晚间对外发布了2026年第十一批次拟出让住宅用地清单信息。本次上架的两宗涉宅地块，是上海9月28日现房销售配套实施细则之后，上海新推出的首批全新商品住宅用地。这一批次土拍的走向，毫无疑问将成为观测上海范围内现房新政重塑房企投资逻辑、影响未来新房市场走势的一个风向标。

上海第十一批次土拍清单揭晓

本次入市的两宗地块，分别坐落于浦东新杨思与宝山南大两大热门板块，合计出让面积约4.96公顷，整体体量偏小，符合当前一线城市供地“小体量、优区位”的总体趋势。

其中，浦东新杨思地块出让面积仅1.90公顷，容积率2.5，是内中环间新杨思核心区最后一块完整住宅用地一分为二后率先上架的北侧地块。拆分后，单宗土地的拍卖金额门槛大幅下降，有利于更多房企参与竞拍。宝山南大地块，最大的看点则在于低密，板块内此前出让的宅地容积率多在2.5上下，而此次这块宅地容积率仅1.36，跟现有的产品将会拉开明显差异。

按照出让计划，本次住宅用地出让公告将于10月下旬发布，11月下旬开始组织交易活动。根据9月28日上海发布的现房销售配套实施细则，这一批次属于8月28日起新公告出让土地的商品住房项目，应当优先选择现房销售。

“现房销售对拿地逻辑的改写是结构性的。”来自上海乐居的观点认为，预售制下，房企拿地后靠“卖楼花”回血，现金流前倾；现房销售把回款节点整体后移到竣工备案之后，从拿地到销售回款的周期可能拉长到3年，连续两年现金流净流出成为常态。在此基础上，“‘组队拿地’从过去的可选项变成现房时代的必选项。分摊资金峰值、共担回款周期，比单独扛一张现房项目的资产负债表更现实。”

把视野放到整个一线城市，10月住宅用地供应普遍进入了阶段性的空窗期。

据普睿研究整理，10月迄今，北上广深四座一线城市成交建筑面积9万平方米，环比下降95%，同比下降88%；成交金额17亿元，环比下降95%，同比下降93%。不过，需要指出的是，供地节奏收缩并非市场遇冷，而是政策落地后的阶段性调整。普睿研究表示，为对冲现房销售带来的资金沉淀压力，地方政府在地价水平、配建要求、付款节奏上作出更灵活调整，“这类调整更多是供给端的适配性优化”。

新房销售结构性回暖行情持续

土地端供需两侧的阶段性谨慎，并没有拖累新房销售端的回暖行情。相反，随着置换政策优化叠加现房销售制度落地，购房者对新房交付风险的顾虑显著降低，上海“金九银十”置业热度持续走高，不少新房项目迎来热销。

据行业机构统计，截至10月28日，月内上海新房成交已达6306套，全月成交量预计与全年同期基本持平。多个热门新盘发布销售喜报，10月21日，普陀内环旁苏河晏结束认购，首开的84套房源均价10.04万元／平方米，收获超440组认购，认购率534%，一举刷新了此前位于青浦徐泾的绿城悦海棠二批次484%的认购率记录。此外，上海多个新盘据悉已相继收回此前折扣优惠，如保利上海旗下保利·都汇和煦、保利·珺园、保利·虹桥和著｜璟岸三大项目，近期也宣布新取证楼栋售价全线统一上调1%。

不过，需要指出的是，热门红盘抢占购房者视线的同时，也有不少项目销售遇冷，上海新房市场的结构性分化持续凸显。结合一线观察，当前市场热度呈现向优质央企开发项目集中的趋势，项目到访向销售转化过程中最核心的要素在于实景落地和配套兑现，而这些能力的体现，恰恰是在当前及未来土地市场拥有更多“存在感”的优质央企所擅长的领域。

“受土地及新房供给端影响，市场整体处于供小于求的去库存新房市场环境。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶判断，从新房供应看，随着后续新规地块进入开发建设阶段，部分项目的上市节奏可能有所后移。不同板块的供需状况还取决于现有新房库存及去化情况，若部分核心板块库存持续去化，而新增项目入市节奏放缓，可能阶段性出现优质新房供应趋紧的情况，但整体影响仍需结合土地供应、项目开发进度及市场需求变化综合判断。

展望后市，机构普遍认为土地市场预计仍将呈现结构性分化特征，核心区域优质地块有望保持竞争热度，区位及产品优势不突出的地块则面临一定去化和投资测算压力。“8·28新政”的影响正在逐步从预期层面转向实际项目投资决策，房企拿地总体将更加理性，土地端的投资预期也将进一步传导至未来一到两年的新房供应与房价走势。

编辑：葛佳明

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