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【首批上市REITs周年回眸】蛇口产园REIT:分派达到预期 构建园区发展新模式

新华财经|2022年06月24日
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博时蛇口产业园REIT上市一年来,运营、收益如何?二级市场价格波动、解禁政策对该基金产生了哪些影响?为此新华财经记者专访了招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务总监黄均隆。

编者按:2021年6月21日,首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市。经过一年的运行,这批先行者发生了怎样的故事,有了哪些新的感悟?新华财经特别策划“首批上市REITs周年回眸”系列报道,二度赴首批基础设施REITs的原始权益人企业进行调研,听听他们如何看待这一年的成绩,了解他们对未来的计划。

新华财经深圳6月24日电(记者卫韦华)博时蛇口产业园REIT(以下简称“蛇口产园REIT”)于2021年6月1日完成发售,是国内首批基础设施公募REITs项目之一。上市一年来,该基金运营、收益如何?二级市场价格波动、解禁政策对该基金产生了哪些影响?

带着这些市场高度关注的问题,近日,新华财经记者专访了招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务总监黄均隆。

整体运营稳定 分派达到预期

产业园区是基础设施REITs试点的重要组成部分。其中成熟度较高、符合资产形成条件的产业园区资产,主要包含以工业用地或科研用地为载体的研发楼、标准厂房、孵化器等。由于此类资产承载着较高的科技创新价值和经济价值,通常具有产权清晰、收益稳定、具备增值潜力等优势,与我国试点基础设施REITs产品的特征十分契合。

蛇口产园REIT原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”),后者的全资子公司深圳市招商创业有限公司担任基础设施运营方,基础设施项目主要是位于深圳市蛇口网谷产业园的万融大厦、万海大厦;基金发售份额共计9亿份,对应基金份额募集资金20.79亿元。

据黄均隆介绍,蛇口产园REIT2021年收益实现两次分红,2021年EBITDA(较招募说明书预测)完成率101%,可供分派收入(较招募说明书预测)完成率102%,充分体现了REITs产品稳增长、高分红的特征。

其中,底层资产蛇口网谷万融、万海大厦整体经营稳定,2021年的租金收入、出租率和租金单价相比于2020年都有一定提升。截至2021年底,新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租户面积占比在60%以上,与蛇口网谷产业园四大核心产业集群定位匹配,租户结构具有较强的产业集聚性,保障了基础设施项目租户的稳定性。

“产业园区建设是支持工业发展、新兴产业发展、助力产业集群建设的重要载体,发行REITs能盘活存量资产,扩大有效投资,不仅能够降低杠杆率与财务压力,减少对债务工具的依赖,也能促进公司更加注重资产质量和经营能力的提升,回收的权益资金也将用于新的基础设施建设,实现资本的良性循环。”黄均隆表示。

财政部、税务总局先后发布试点税收政策,减轻发行人在所得税方面的税负压力,备受期待的扩募规则近日也正式发布,黄均隆称,投资人对REITs这个新型产品未来的发展更有信心,企业也更有动力拿出好的资产装进REITs平台。目前,招商蛇口已将净回收的资金100%投向了新的产业园区的建设,形成构建产业园区循环发展的新模式。

估值和定价逻辑获市场认可 

无论针对何种创新金融产品,稳定市场的形成都需要沉淀的过程。基础设施公募REITs作为股权和债权之外的第三大类重大金融创新产品,需要投资者不断加深对产品的认知,逐步形成稳定REITs市场,充分发挥其资产配置价值。

黄均隆介绍,日前,国家发布明确推动基础设施REITs发展的政策措施,同时在文件中也提出落实财税金融政策,对资产盘活中的税务筹划给予了突破性支持。此外,得益于监管机构在投资者教育方面的大力支持,越来越多的投资者了解认识了基础设施公募REITs,并积极踊跃参与投资,首批基础设施REITs发行上市一年来,交易总体平稳。

“截至6月10日,蛇口产园REIT涨幅约27%,居中位水平,充分体现了REITs产品稳定性和抗周期性特征。整体来看,REITs的估值和定价逻辑得到市场的认可。”黄均隆表示,首批REITs整体日换手率在2%左右,年初由于利好政策换手率一度介于4%-5%之间,甚至高于A股总体的日换手率。

记者梳理发现,因今年一季报业绩,市场对部分REITs现金流的稳定性及成长性的预期或将有所下降,导致短期内其二级市场价格出现一定程度的回落。但首批REITs本月迎来解禁,业内人士表示,此次限售份额解禁后,将改善公募REITs的交易活跃度和市场流动性。

据公开信息显示,自6月21日起,蛇口产园REIT部分战略配售份额满足解除限售条件,战略配售份额解禁后,可流通份额合计6.12亿份,占全部基金份额的比例从35%提升至68%。此次解禁份额分为两类,场内份额解除限售方面,涉及北京首钢基金有限公司、中国东方资产管理股份有限公司合计8位持有人;场外份额解除限售方面,涉及富国基金智享8号FOF集合资产管理计划、国新投资有限公司共2位持有人。同时,此次解除限售份额后,场内份额还有招商蛇口持有的2.88亿份。

对此,黄均隆表示,此次解禁规模占首批9单项目总规模的32%,占首批项目流通盘规模的108%,解禁将大幅释放原流通盘的可交易份额。但根据目前市场情况,险资等机构投资人更看好REITs的长期价值,解禁后继续长期持有的意愿可能更强。

“未来,招商蛇口在持续规划和研究以内部资产注入REITs的同时,也将同博时基金积极联动,共同对外寻找合适可注入蛇口产园REIT的资产,助力蛇口产园REIT规模扩大,健康发展。”黄均隆说。


编辑:史可


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