【财经分析】存量房贷利率正式下调 居民“减负效应”明显

新华财经上海9月25日电（记者 王淑娟） “我的房贷利率能否下调？”“二套转首套该如何申请？”“调整后的利率为什么有高有低？”……9月25日，市场期盼已久的全国存量房贷利率正式下调。记者采访了解到，此次存量房贷利率下调带来的“减负效应”非常明显，全国范围调整的平均幅度大约为80个基点，有居民的房贷利率直接从5.88%下降到4.2%。同时，从便民角度看，居民基本不需要额外操作，银行系统自动进行了利率调整。

截至2023年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据估算，本次存量房贷利率调整涉及的贷款规模可能达25万亿元。这将有助于降低居民利息支出负担，进而增加居民消费和投资能力。

25日，不少业主已经收到银行调整利率的短信通知或者从银行App等渠道查询到调整情况。

“我原来的房贷利率高达5.88%，原本每个月需要还12518元，此次利率调整，直接降为LPR基准利率，也就是4.2%，每月只需还款10817元，每月减少了利息1700元，30年相当于可以少还50多万元的利息，这个幅度太大了。”刘女士兴奋地告诉记者，2019年她贷款200多万元在成都市区买了一套新房，彼时的银行贷款利率比较高，现在终于从“高岗”上下来了。

此次存量房贷利率调整还涉及不少“二套转首套”的业主。

近期，北京、上海等多个城市都宣布执行“认房不认贷”政策。而一些业主的房屋原本被认定为“二套房”，但按照现在的政策可以被认定为“首套房”。这部分人群的存量房贷利率调整幅度也很大。

上海市民魏女士符合“二套转首套”的存量房贷利率调整政策，2022年她贷款300多万元置换了一套商品房，因为此前家庭有过贷款记录，尽管已经还清了，但在当时还是被认定为二套非普通住房贷款。此次利率调整后，魏女士每月可以少还1400元，30年相当于减少了50多万元的利息支出。“‘二套转首套’也是线上申请操作就可以，很方便，不用跑到银行网点去办理。”

目前建设银行等多家银行均表示，“二套转首套”的借款人可从9月25日起向银行提出申请，10月22日（含）前提交的申请，经确认符合条件，拟于10月25日采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效，此前利息按原合同利率水平计算。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次存量房贷利率下调有几个重要的特点。第一，全国各地、各购房者、各购房类型普遍都享受到了利率下调的利好政策。一般情况下业主不需要操作什么，银行系统自动进行调整，10月份开始还款额就会减少。第二，大部分地区普遍都是按4.3%的LPR(贷款市场报价利率)基准利率进行的，即不是最新4.2%的LPR利率。这主要是因为银行重定价日的规定，一些贷款合同重定价日将在今年四季度或2024年进行。

分析指出，下调存量房贷利率，对借款人来说可节约利息支出，对银行来说，可有效减少“提前还贷”现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的空间，减少金融风险隐患。

据统计，存量房贷利率调整后，几千万户居民的财务负担会有明显下降，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可每年为借款人节约利息支出超5000元。

不过，总体上，存量房贷利率下降确实也给银行净息差带来一定的下行压力，从而给银行带来短期的业绩波动。银行净息差收窄已经持续了一段时间。数据显示，目前我国已披露2023年半年报的42家上市银行净息差范围在1.31%至3.00%之间，39家银行净息差收窄，占比高达92.9%。

中信银行副行长谢志斌指出，按照主流券商机构的估算，房贷按揭利率每下调10个基点对全行业净息差的影响大约是0.9至1个基点。

此前，人民银行货币政策司司长邹澜表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。存量房贷利率的降低可以节约居民利息负担，显著增强消费能力。本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，支持提升居民消费能力，有效促进消费增长。

编辑：高二山

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