【财经分析】优质REITs价值基础不改 短暂止盈难阻长期看多情绪

新华财经上海8月29日电（记者 杨溢仁）本周，国内基础设施公募REITs（简称C-REITs）市场有所回调，各板块间表现分化，环保、消费类REITs依旧领涨。

分析人士认为，市场本周回调主要受前期上涨后的止盈行为影响，在中报陆续发布的大背景下，各机构可暂缓配置步伐，待中报、部分项目的月度运营数据公布后，再根据调研反馈来挖掘估值性价比和业绩稳定性兼备的配置标的。

阶段表现可圈可点

2024年以来，债券市场利率中枢下行、α难寻，实体融资需求偏弱+城投发债严监管，“资产荒”逻辑持续强化，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历了2023年回调后，配置价值凸显。

根据券商统计，截至8月23日，已上市的C-REITs达41只，已获批待上市的C-REITs共11只，已反馈的C-REITs有9只（含扩募1只），已受理的C-REITs有2只（含扩募1只）。截至8月23日收盘，已上市的41只REITs的总市值（除权后）为1193.77 亿元，总市值（除权后）较8月16日的市值涨跌幅为0.88%；总权益（除权前）为1334.25亿元，总权益（除权前）较已上市REITs的总发行市值涨跌幅达1.98%。

不仅如此，公募REITs的二级市场表现同样明显回暖。截至8月23日，有27只C-REITs的年内累计涨幅为正，占比接近七成，有18只C-REITs的年内涨幅超过10%。其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金山东高速REIT七只产品年内涨幅超20%。

“此前，受基准利率上行、底层资产运营情况不及预期等负面因素影响，REITs的二级市场价格出现了震荡下行，但2024年上半年，在REITs二级市场估值总体已然处于较低水平的情况下，伴随各项目底层资产的运营情况的逐步改善，偏多因素集中发酵推动了REITs产品二级市场价格的修复。”一位机构交易员称。

尽管在部分机构止盈情绪升温的情况下，本周REITs市场迎来了震荡盘整走势，但多位受访的业内人士均判断，伴随宏观利率水平的进一步下行，在全市场优质资产稀缺，叠加政策呵护的背景下，后续REITs二级市场仍有望走出向好表现。

浙商证券首席经济学家李超亦表示，公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例相对较高的投资品类，与保险、社保、年金、养老金、产业资本等耐心资本的配置需求天然契合。在债券市场利率中枢下行的背景下，市场资金配置盘可能仍然偏强，REITs表现依旧可期。

板块间走势现分化

可以看到，虽然本周C-REITs市场有所调整，但各板块间依旧呈现出了分化走势。

中金公司提供的数据显示，截至8月27日，本周产权类REITs的流通市值加权总回报为-1.04%。其中，华夏基金华润有巢REIT领涨2.42%，红土创新盐田港REIT、建信中关村REIT跌超 3%。经营权类REITs方面，流通市值加权总回报为-0.72%，富国首创水务REIT领涨 2.54%。

再就板块层面来看，各板块总回报指数的涨跌幅分别为1.47%(环保）、0.77%(消费）、-0.15%(能源）、-0.61%(保租房）、-0.65%(产业园）、-1.18%(高速公路）、-2.43%(仓储物流），环保、消费板块体现出了一定的韧性。

记者通过观察消费类REITs板块的总回报指数发现，8月23日收盘相对8月21日收盘，反弹上涨了1.72%。

那么消费类REITs缘何更受投资机构青睐？

“在海外成熟的REITs市场中，消费类REITs的数量占比超过20%，显示出其良好的发展前景。”前述交易员告诉记者，“眼下，租金稳定、回报率有上升空间，底层资产干净的消费类项目多会成为REITs市场的‘宠儿’。”

值得一提的是，8月28日，首单以奥特莱斯作为底层资产的消费类REITs——华夏首创奥莱REIT正式在上交所面世，首日涨幅便达到了5.79%。

高分红优势仍突出

毋庸置疑，在“高分红”特质的“加持”下，未来C-REITs市场的表现仍旧可期。

需指出，REITs通过将资金集中投资于不动产，并将利润分配给投资者，为投资者提供了一种较为稳定的收入来源，其稳定的分红机制是吸引大量寻求稳定回报投资者的关键因素。与传统不动产投资相比，公募REITs的流动性更高，投资者可以像交易股票一样进行买卖，从而大幅降低投资门槛，通过模式创新提升了不动产投资的便利性。

记者注意到，8月以来，有多只C-REITs发布了收益分配公告。截至8月14日，在已上市的公募REITs产品中，有32只产品今年以来累计分红50余次，累计分红超44亿元。

据了解，公募REITs的基金合同通常会设置每年不少于1次的分红频率，基金合同生效不满6个月可不进行收益分配。可从实际分红情况来看，大多数公募REITs都“超常发挥”。

博时基金的一位相关负责人表示，随着无风险利率的持续下行，那些有望提供高息的资产正变得日益稀缺。而从2023年各类REITs的分红情况看，有27只REITs的平均现金分派率达6.39%，这使得公募REITs在低利率环境中更具吸引力。与此同时，公募REITs本身的风险收益特征定位介于股票和债券之间，具有适中的风险水平。另外，REITs与股票、债券等传统资产的相关性较低，能够帮助投资者实现资产配置的多样化，降低投资者投资组合的风险水平。

由此，在保持审慎乐观态度的前提下，各机构仍可积极关注REITs市场，考虑到C-REITs中报正在陆续发布，则目前建议各机构暂缓配置步伐，待中报、部分项目的月度运营数据公布后，再根据调研反馈来挖掘估值性价比和业绩稳定性兼备的配置标的。

编辑：王菁

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