前11月房企发债紧缩至8466亿元 年内仍有800亿元债务待偿

尽管11月份债券市场融资开闸，但房企整体融资规模仍相对紧缩。同时，房地产二级市场价格走低、负面评级事件增多，进一步约束了房地产企业一级融资。

根据贝壳研究院统计，2021年1月-11月，房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，规模减少1990亿元。临近年末，根据当前债券市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。

“信用债融资明显转暖，政策边际调整效果正在显现，但此前融资补血主要渠道之一的海外债融资环境还在持续恶化。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向表示，未来几个月，随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复，海外债融资环境或许会逐步改善。

境内债修复速度快于境外

贝壳研究院统计数据显示，2021年11月，境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。

从境内外融资具体情况来看，11月境外仅成功发行2笔债券，发债规模2.58亿元美元，发债数量与规模同为年内单月最小值，规模环比下降83.6%，同比下降94.3%；境内债券共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%，同比减少17.7%，境内债券发行规模占比约97%。

此外，11月份，地产境内债具有较强的结构性特征，46笔债券中44笔发债主体为中央或地方国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。

“境外美元债市场低预期持续走高，内房企暴雷影响与信用下调危机仍在发酵，结合年末房企美元债余额不足，12月份境外债预计维持低温。”贝壳研究院称，但受国内房地产行业宽信用预期影响，内房企多笔到期债务成功获得展期，部分房企短期流动性得到阶段性缓解，境内债修复预期明显超过境外债。

“从区域市场看，境外投资者对于中国房企的投资信心还有待恢复，相对来说，境内投资者的信心恢复要更好，也使得此类境内发债的工作更容易推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，接下来，预计房企资金状况会得到适当改善。

年底前仍需还债800亿元

事实上，四季度历来是房企还债的集中期。自10月份花样年等房企债务违约后，11月以来，多家房企积极寻求解决短期流动性的策略，比如提前与金融机构谈判，协商是否能将债务展期。

自11月初阳光城ABS和美元债成功展期后，越来越多房企以展期或要约交换来处理即将到期的信用债。

11月24日，据上海产权交易所信息显示，花样年“20花样02”规模为15.43亿元的债券，利息展期议案通过；11月25日，佳兆业公布了2021年12月7日到期4亿美元债券的要约交换方案，根据方案，投资人每1000美元本金可以获得1000美元新票据、25美元现金回报及资本化利率，新票据于2023年6月6日到期；11月份，中国奥园三笔共计15.16亿元境内债成功展期。同时，11月内，房企股权、资产等交易保持活跃，内房企短期流动性正在积极修复过程中。

“投资人与发行人目标是一致的，一旦违约将引发房企经营层面的危机，这让房企和投资人更头疼。”某机构人士向记者称，如果房企旗下资产属性较好，发行主体尚有谈判筹码，但背后仍涉及追加抵押、优先支付比例等关键条款，这类谈判往往会让发行人付出更大代价换得暂时喘息的机会。

据贝壳研究院统计数据，预计12月房企到期债务维持在800亿元规模，房企偿债压力仍然较高。

“即便信贷政策有所松绑，但民营房企之前的融资主力战场——海外融资环境仍旧持续恶化，‘借新还旧’计划多数落空，这对部分海外融资占比较高的房企造成很大压力。”某不愿具名分析师向记者直言，从率先出现债务危机的房企自救动作来看，果断出售资产、大股东输血、与金融机构进行债务展期谈判，销售端去库存是标准动作，但即便债务得到展期，面临的将是多笔债务集中兑付的压力，短期流动性之外，房企需要寻求更多自救之路。

“距离年末仅剩1个月时间，房企将会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略，通过销售市场的资金回笼等操作，更好地改善现金流。”严跃进表示，一直要到明年，部分房企的资金才会落实到房地产投资、新开工和其他经营领域。

编辑：史可

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