14家房企去年美元债违约成重灾区 2022年房地产融资仍以维稳为主

2021年是地产业极不平凡的一年。

泰禾、华夏幸福、恒大、阳光城等多个房地产企业先后“爆雷”。地产行业在经历十余年的跨越式增长后，在2021年与“黄金时代”挥手告别。据人民法院公告网公布的消息，2021年全国有396家房企发布破产公告。

2019年以来，中央及地方出台了多项地产政策，在土地、融资、开发和销售层面全面地加强对房企的监管。尤其2021年，三条红线政策和房地产贷款集中度管控政策，导致地产公司融资渠道收紧且成本不断上升，多家房企债务违约现象频发。2021年，在信用债市场上共发生136只债券违约，违约规模达1420.26亿元。

从规模上看，2021年有17家主体首次发生违约，违约只数达61只，违约金额630.11亿元，边际违约率2.08%。民营企业依旧占据主导，虽然2021年国有企业违约有所回落，但2021首次违约的国有企业达到7家，占所有首次违约企业的43.75%。

美元债违约成重灾区

由于此前监管政策对房企融资有所限制，导致不少对资金有需求的房企选择在海外发行美元债。据华泰证券统计，在存量中资美元债中，房地产企业占比达22.77%。如今随着美元债的陆续到期，很多房企的美元债要么违约未兑付，要么展期。

地产美元债信用事件主要分为实质性违约和交换要约两类。实质性违约主要包括以下几种情况：

1）未按时兑付本息，宽限期内付息及违约前获得展期不纳入违约考虑；

2）发行主体或境内主体破产清算、破产重整等；

3）募集说明书中约定的触发违约的其他事件。

截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元。2021年以来，随着地产调控持续收紧，房企美元债违约加速，全年共10家房企美元债实质性违约，违约债券金额合计 63.4 亿美元。

地产美元债违约明细 （亿美元）

为了避免实质性违约，部分房企选择进行提前债务安排，如提前赎回、要约回购、交换要约。从历史情况来看，房企对美元债进行交换要约可能出于优化债务结构、避免实质性违约这两种目的。

2021年地产美元债交换要约汇总（亿美元）

据安信证券统计，2017年至今，共有30家房企的49只债券进行交换要约，交换要约的规模合计约200亿美元。2021年以来地产美元债交换要约规模明显上升，全年共15家房企的 20只地产美元债进行交换要约，规模达83.2亿，为 5年来最高水平。从交换后的债券偿付情况来看，当前已到期的交换债券多数均已按时兑付，但也有部分房企交换后的美元债仍出现了实质性违约。

多家房企去年首现违约 2022年房地产融资环境仍以维稳为主

去年年初的2月27日，在债务旋涡中周旋许久的华夏幸福，发生首只债券违约，2021年以来，其已有9只债券发生违约，违约规模达183.14亿元。截至12月21日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计1078.05亿元。

之后的8月11日，阳光100中国发布公告称，公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券，而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款。

到了三四季度，违约再次频发。

2021年10月19日，赣系黑马房企新力控股“18新力02”违约，违约金额0.36亿元。此前，新力一笔2.5亿美元的债务违约，导致了两笔分别应于2022年1月24日、2022年6月18日到期的境外债券发生交叉违约。

到了12月3日，恒大集团对外发布消息承认，已经有16.5亿欠款无法到期偿还，这也是恒大集团发展以来出现的第一笔债务违约。

紧接着的12月20日，佳兆业正式宣布离岸债务违约的消息。根据公告披露，公司所发行的2021年6.5%优先票据12月7日到期，并未于该日支付本息共计4.129亿美元；2023年到期11.95%优先票据、2025年到期11.7%优先票据分别于11月12日、11月11日需兑付利息共计8837.63万美元，如今宽限期届满同样未支付。

总体而言，2021年是地产行业特殊的一年，多家大型上市公司出现债务违约情况，尤其是美元债成违约高发地。从宏观来看，疫情暴发与反复所带来的外部融资环境收缩和行业政策收紧，是地产业违约的一大原因。

另外，企业自身盈利能力以及偿还能力恶化，也是导致违约频发的重要原因之一。

2022年预计债券市场整体波动可能仍然较大，全年中枢变化则可能较窄，房地产行业继续出清。在当前行业降杠杆的主体思路不变的情况下，从房地产整体相关政策来看，2022年预计整体的房地产融资环境仍以维稳为主，维护企业的正常融资需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

目前，房企实际债务的偿还问题压力仍在，未来仍应警惕该部分债务的偿还风险。房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。

编辑：史可

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